|
|
Миф о том, что летом на рынке жилья наступает затишье, жизнь стала развенчивать еще как минимум 3 - 4 года назад. Казалось бы, прошлогодний ажиотаж в самые жаркие месяцы с бурным подъемом цен должен был окончательно его похоронить, но не тут-то было. Рынок недвижимости настолько инерционен, что в этом году вместо спада покупательского спроса наступило заметное снижение активности продавцов. "Сейчас на рынке выставлено, на мой взгляд, самое низкое количество объектов за последние два года, - говорит председатель правления агентства "Миэль" Дмитрий Лебедев. - Владельцы квартир задерживают продажи, ожидая, видимо, осенне-зимнего периода". В то же время само количество сделок не уменьшается, утверждают риэлторы. "Основным отличием первого полугодия этого года от аналогичного периода прошлого является то, что при сопоставимо хорошей активности вторичного рынка не было роста цен", - говорит заместитель директора департамента вторичного рынка жилья Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Сергей Могильниченко. Ограниченное предложение не приводит к росту цен, но сокращает сроки экспозиции выставленных на продажу квартир. По оценке директора по маркетингу "Инком-недвижимости" Сергея Елисеева, сейчас типовые объекты с адекватной ценой "уходят под задаток" в течение 2 - 3 недель, что вдвое меньше средних сроков весной. Скорее всего, сроки подбора покупателя на квартиру вернутся на обычный уровень, в месяц-полтора, после середины сентября. К этому времени продавцы проснутся, выбор возрастет, поэтому покупателям можно будет побольше покапризничать. По словам Елисеева, основную массу предложения составляют относительно недорогие одно- и двухкомнатные квартиры, которые в его структуре составляют вместе примерно 70 - 80%. Аналогичные данные приводит в своем последнем аналитическом исследовании директор по стратегическому развитию Агентства экспертизы инвестиционных проектов, член Национального совета Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник. Но спрос за последнее время начал понемногу смещаться от традиционно наиболее популярных "единичек" в сторону "двушек". Однако это не приводит к дисбалансу между спросом и предложением, достаточному для существенных ценовых колебаний. Практически все риэлторы и аналитики прогнозируют продолжение медленного повышения цен, но не более чем на 5 - 10% до конца года. Стерник даже предполагает возможный небольшой спад с последующим выравниванием и возвращением уровня цен на планку начала года. Таков был его прогноз на 2002 г. в декабре, и, по его мнению, его корректировки пока не требуется. Однако Лебедев уверен, что никаким снижением стоимости квадратного метра "не пахнет" и предпосылок для этого нет. Риэлторы затрудняются сопоставлять уровень спроса на разные районы столицы, так как для этого не хватает объективных данных, которые бы можно было выразить численно. Зато объем предложения оценить можно, сопоставив количество выставленных объектов с общим числом квартир в районе, говорит Елисеев. Но вот величина этого показателя зависит в разных районах от разных причин. Например, он почти одинаков для Очакова/Матвеевского и Ломоносовского районов - 0,24% и 0,23% соответственно. Но в первом случае это связано с малым числом желающих туда ехать и большим - заявок на продажу (плохая транспортная доступность, непрестижная социальная среда и т. д. ) , а во втором - с дороговизной квартир, которые медленно продаются. Поэтому сравнение уровня популярности районов - тоже в какой-то степени миф. "Что считать спросом - куда человек хочет или куда в конце концов едет? " - задается риторическим вопросом Елисеев. Аналитики также отмечают, что требовательность покупателей растет и многие в результате оказываются готовы платить несколько больше, чем предполагали, но за жилье более высокого качества. По мнению Могильниченко из МИАНа, в рамки этой тенденции укладывается тот факт, что у клиентов его агентства в июне - июле хорошим спросом пользовались наиболее качественные и достаточно дорогие квартиры в экологически чистых районах на западе и юго-западе столицы. В основном это были 2 - 3-комнатные квартиры по цене $1200 - 1300 за 1 кв. м. В самом дорогом сегменте - элитных новостроек - вторичное предложение наиболее ограниченно и составляет не более 5 - 10% рынка. Их начали строить недавно, поэтому вторичный рынок как таковой еще не успел сформироваться. Но даже здесь основную долю занимает "первичная вторичка" - квартиры, которые были выкуплены на этапе закладки фундамента с целью дальнейшей перепродажи, говорит директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Павел Здрадовский. Что же касается настоящего вторичного рынка, т. е. когда продажа недвижимости связана с личными планами или обстоятельствами владельца, то ее основная часть приходится на квартиры в старых домах. Наиболее интенсивно такое жилье продается, по его оценке, в Кисловских и Никитских переулках. Здесь девелоперы активно инвестируют в реставрацию старых домов, включая замену межэтажных перекрытий, которые, как правило, деревянные, и стараются выкупать близлежащие особняки, чтобы получился собственный закрытый дворик. По словам Здрадовского, здесь есть предложения в домах на 2 - 3 многоуровневые квартиры площадью до 500 кв. м. А вот в районе "Золотой мили" (Остоженка - Пречистенская наб. ) рынка вторичного жилья практически не существует, предложения единичны. Здесь территории уже давно поделены, а определяющим фактором цены и привлекательности объекта стало достойное соседство. 
Источник: Ведомости |
|