|
|
Рост ставок аренды офисов в Москве продолжается, но этот процесс серьезно замедлился по сравнению с двумя прошедшими годами. О насыщении рынка говорить пока рано, и далеко не все компании с легкостью подбирают себе места обитания. Риэлторы и аналитики рынка недвижимости убеждены, что ввод до конца года дополнительных площадей в строящихся бизнес-центрах не снизит уровень спроса - почти все вводимые площади уже давно сданы в аренду или проданы. По данным Colliers International, во II квартале 2002 г. было введено в эксплуатацию примерно 30 000 кв. м офисных помещений, что составляет около половины от результатов I квартала. Всего же на протяжении года рынок должен пополниться, по разным оценкам, от 240 000 кв. м до 350 000 кв. м офисов современного уровня. Правда, в течение квартала не было завершено строительство ни одного нового офисного здания класса А. Наиболее крупным офисным центром класса В, который был введен в эксплуатацию за это время, стала вторая очередь офисного комплекса, расположенного на 2-й Звенигородской улице (6100 кв. м). Среди его особенностей - открытая планировка этажа, шаг колонн - 6 м, высота потолков - более 3 м, центральная система кондиционирования. Практически полностью это здание было сдано в аренду еще до окончания строительства, что объясняется относительно невысокими ценами - владельцы запрашивали $400 за 1 кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Обычно ставки на класс В в $300 - 400 за 1 кв. м являются базовыми. Кроме того, вероятно, арендаторов привлекло удобство транспортного сообщения - совсем рядом проходит Третье кольцо. Всего на протяжении II квартала в бизнес-центрах высокого класса было продано или сдано в аренду около 60 000 кв. м. Это вполне сравнимо с соответствующими показателями 2000 - 2001 гг. , что показывает сохранение высокого уровня спроса. Правда, это меньше показателей I квартала, но эксперты объясняют активность начала года вводом в эксплуатацию большого количества офисных площадей в конце 2001 г. В то же время нужно отметить, что свободные помещения в этих зданиях в основном сдавались в аренду в короткий срок. В целом летнего спада активности большинство аналитиков не отмечает. Например, только за июль средний уровень свободных площадей в комплексах класса А и В снизился на 1% до 6,4% , а если говорить о помещениях высшего класса, то незанятыми остаются всего лишь 2,7% , по данным Stiles & Riabokobylko. Согласно разработанному компанией делению Москвы на "офисные округа", наибольший объем первоклассных офисов сегодня предлагается в Белорусском и Новослободском районах (уровень свободных площадей 7,3% и 10% соответственно). Также за месяц почти на 1% увеличилось предложение в Центральном районе - там сейчас есть возможность снять около 5000 кв. м (данные на начало августа). Нехватка офисов в центре, в районе Сокола и на Таганке компенсировалась в июле повышенным предложением площадей класса В (около 10 000 кв. м) в Басманном районе. Аналитики Colliers International отмечают, что в последнее время на рынке появилась интересная тенденция - спрос на приобретение крупных офисов в собственность. Это характерно, правда, только для российских компаний, тогда как западные предпочитают все же арендовать помещения. А многие крепко стоящие на ногах отечественные структуры уже устали от перезаключения договоров аренды и переговоров о повышении ставок. По данным Colliers International, заявки на покупку офисов площадью более 1000 кв. м составляют 48% в структуре спроса, тогда как арендовать большие помещения хотят только 9% клиентов. Обратная ситуация с маленькими офисами - площади до 75 кв. м покупает лишь 1% компаний, а от 75 кв. м до 150 кв. м - 3%. Тогда как арендовать такие площади хотят соответственно 18% и 28% фирм. Всего же, по информации Colliers International, за II квартал доля сделок купли-продажи составила 25% от общего количества поглощенных рынком площадей. Правда, фигурантов этих сделок риэлторы не называют, хотя участников крупных сделок по аренде раскрывают охотно. В частности, известный производитель зубной пасты Colgate-Palmolive арендовал около 1200 кв. м в "Аэростаре", DuPont снял 1455 кв. м в здании в Большом Палашевском пер. , 11. Среди других крупнейших сделок можно назвать аренду площадей в новом комплексе на Моховой ул. , 7, банком Delta Credit (2119 кв. м. ) и аудиторской компанией Deloitte and Touche (3477 кв. м). А табачная фирма Philip Morris заняла 1340 кв. м на Профсоюзной ул. , 125. Но и на помещения средней руки цены оказываются порой неподъемными для арендаторов, особенно это касается предприятий малого бизнеса. "Если рассматривать обычные офисы, расположенные на первых этажах жилых зданий, в административных зданиях заводоуправлений, в НИИ, бывших цехах, переделанных под офис, то минимальные цены на их аренду - $300 - 350 за 1 кв. м в год, - говорит начальник отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости "Домострой" Владимир Плискин. - Разумеется, если они находятся в удовлетворительном состоянии. На потребительский спрос и цену в данном случае влияют такие факторы, как удобный подъезд к офису, парковка". По его словам, самые низкие цены в Юго-Восточном округе, чуть выше - в Восточном и Северо-Западном. Здесь нижняя ценовая планка на офисные помещения в рабочем состоянии - около $200 за 1 кв. м в год. Однако спрос на офисы в престижных районах высокий, а их дефицит приводит к росту цен, особенно при покупке. Аналитики Stiles & Riabokobylko отмечают, что за год - с июля прошлого по июль нынешнего - средняя цена продажи офисов в Центральном районе поднялась с $2700 до $3070 за 1 кв. м, а в Замоскворечье - с $3000 до $3125 за 1 кв. м. В целом аналитики считают, что нынешнее состояние офисного рынка свидетельствует о начале стабилизации. Небольшой рост цен еще будет продолжаться на протяжении одного-двух лет, но всплесков или серьезных скачков ничто вроде бы не предвещает. "Цены растут, но очень медленно, - говорит заместитель директора компании Jones Lang LaSalle Рубен Алчуджян. - В ближайшие год-два они будут повышаться не более чем на 2 - 3% в год".  Источник: Ведомости |
|