|
|
Петербургский офисный рынок достиг зрелости. Арендные ставки прекратили рост еще прошлой весной. Во всех сегментах (по классу зданий) происходит насыщение спроса. Если летом 2001 г. не наблюдалось традиционного затишья, то в этом сезоне спад активности был очевиден. Собственники ряда "раскрученных" деловых комплексов, не испытывающих проблем с загрузкой площадей, готовы продать здания вместе с бизнесом. Запрашиваемые цены за объекты, расположенные в центре города, достигают $2000 за 1 кв. м. Еще год назад подобные сделки были крайне редкими, а информация о них редко просачивалась в прессу. Сегодня бизнес-центры стали товаром, который открыто предлагается и активно рекламируется. Эта новая для Петербурга тенденция свидетельствует о том, что рынок переходит в качественно иное состояние. Дорогое удовольствие.Генеральный директор агентства недвижимости "Зиновьев и К" Себастьян Фицлайон отмечает, что раньше доходные объекты в Петербурге практически не продавались. "Из-за неразвитости рынка покупателю было трудно рассчитать рентабельность этих проектов, - говорит он. - Инвесторы предпочитали вкладывать средства в развитие недвижимости с нуля. Кроме того, два-три года назад мало кто из компаний мог позволить себе такое дорогое приобретение, как действующий бизнес-центр, чтобы использовать его под собственный офис или с целью извлечения дохода. Сейчас, когда кредитные ресурсы стали доступнее, такие покупатели появились". При посредничестве агентства "Зиновьев и К" на реализацию были выставлены два бизнес-центра, принадлежащие шведской компании JGB Consulting. Оба здания находятся в исторической части города. Одно - на Дивенской улице, 3 (JGB-1) , другое - на Серпуховской улице, 10 (JGB-2). Бизнес-центры относятся к классу В и к началу 2002 г. были заполнены практически на 100% при уровне арендных ставок $300 за 1 кв. м в год. Клиент на JGB-2 нашелся, по словам Фицлайона, "за пять минут". Объект фактически не рекламировался. Условия, на которых были приобретены права на здание полезной площадью 2700 кв. м, не разглашаются. Однако сходный по расположению и качеству отделки бизнес-центр JGB-1 предлагается по $2000 за 1 кв. м; пока этот объект не продан. Новым владельцем комплекса на Серпуховской улице стала Балтийская инвестиционная корпорация. Она же взяла на себя управление зданием, которое продолжает функционировать как офисный центр с прежним составом арендаторов. По словам ее генерального директора Станислава Энсара, возглавляемая им компания специально создана под этот проект и прежде не работала на офисном рынке. Однако бизнес рассматривается учредителями как весьма привлекательный. Международный концерн Skanska объявил о продаже двух офисно-жилых зданий в центре Петербурга, расположенных на Казанской улице, 44, и на 8-й Советской улице, 31. Комплекс "Золотая Казанская" - один из пионеров петербургского офисного рынка. Он был запущен в конце 1996 г. Полезная площадь офисов и апартаментов - около 4000 кв. м. В Skanska рассчитывали распродать коммерческие площади сразу же после завершения реконструкции. Однако затем помещения стали сдаваться в аренду. Сейчас уровень ставок за офисы класса В составляет $350 за 1 кв. м в год. Спустя пять с лишним лет комплекс все же выставлен на реализацию за $7,8 млн, но теперь уже целиком. Здание на 8-й Советской (полезная площадь около 2000 кв. м) продается за $2,5 млн. Ряд офисных объектов предлагается и на окраинах. Цены весьма умеренные - от $150 до $500 за 1 кв. м. Генеральный директор компании "VMB-Траст" Александр Гришин полагает, что в условиях усиливающейся конкуренции на офисном рынке наиболее реальными кандидатами на продажу являются небольшие здания в центре города, которые пользуются спросом под представительские офисы для крупных компаний, а также деловые центры, расположенные не вполне удачно в спальных районах. Очевидно, владельцы офисной недвижимости справедливо рассудили, что именно сейчас они могут выручить за свои объекты максимальные суммы. Доходность бизнеса, связанного с предоставлением в аренду офисов, достигла пика. Уже скоро, возможно, прибыльность начнет снижаться по мере вывода на рынок новых комплексов площадью 10 000 - 20 000 кв. м, которые в настоящее время находятся в процессе строительства или реконструкции ( "Район-700", "Петровский форт", "Сити-Центр". .. ). Эти объекты вводятся очередями и предлагают отремонтированные помещения по $200 - 250 за 1 кв. м в год. Например, к сентябрю на территории "Района-700" (Красногвардейская площадь, 2) будет запущен бизнес-центр под названием "Аскольд" площадью 7500 кв. м. Внутренняя экспансия. Несмотря на продолжающийся выброс предложения, говорить о "кризисе перепроизводства" офисов пока не приходится. Действующие бизнес-центры демонстрируют высокие показатели заполняемости. Для объектов класса С ставки в среднем стабилизировались на уровне $200 за 1 кв. м в год, комплексы категории В сдают площади по $250 - 350 за 1 кв. м в год, офисы экстра-класса предлагаются от $400 - 450. Тем не менее, по оценке специалистов управляющей компании BCM Group, не исключено, что до конца года арендная плата в наиболее популярных у арендаторов зданиях увеличится еще примерно на 5% , хотя средние ставки могут немного снизиться из-за усиливающейся конкуренции. Летом спрос на офисные площади создавали в основном мелкие арендаторы, претендующие на помещения до 50 кв. м. Бизнес-центры работают с ними крайне неохотно из-за высоких накладных расходов. В роли постоянных клиентов выступают действующие арендаторы, поэтапно расширяющие офисы. Такая внутренняя экспансия наблюдается практически во всех бизнес-центрах. Во многих комплексах даже сформирован соответствующий лист ожидания. Например, в бизнес-центре "Нептун" (набережная Обводного канала) дополнительными площадями обзавелись компании LG и подразделение IKEA.  Источник: Ведомости |
|