29.04.2003

Гибкая аренда. Торговые центры идут на уступки клиентам

Владельцы московских торговых центров начинают переходить на новые условия работы с арендаторами. Вместо жесткой арендной ставки арендаторам предлагается платить определенный процент с их оборота. Владельцы недвижимости идут на подобную схему не от хорошей жизни: к поиску новых форм работы их подталкивает жесткая конкуренция на рынке.
Схема, когда владельцы торговых центров (ТЦ) договариваются с арендаторами на процент с оборота, широко распространена в мире. Однако в России сложилась другая практика: арендная ставка обычно жестко устанавливается арендодателем и является неизменной на весь срок договора (обычно три-пять лет).

По данным компании Colliers International, в прошлом году в Москве было введено в эксплуатацию около 345 000 кв. м торговых площадей, почти столько же, сколько было построено за все предыдущие годы. Это привело к тому, что найти арендаторов становится все труднее и ставки аренды стали падать.

В качестве примера консультанты по недвижимости приводят ТЦ "Вэймарт", который еще при открытии летом прошлого года дал арендаторам скидку около 15% и сохранил ее до сих пор. Замгендиректора ТЦ "Вэймарт" Станислав Тищенко подтвердил, что скидки, предоставленные при открытии ТЦ некоторым арендаторам, сохранились, и объяснил это тем, что при расчете арендных ставок консультанты ТЦ "не сразу отреагировали на изменение ситуации на рынке, что и вызвало некоторое завышение ставок". Примерно так же поступил и ТЦ "Матрица", объявивший о скидке 15%.

Теперь владельцам ТЦ приходится искать новые формы взаимодействия с арендаторами. "Мы предлагаем нашим клиентам [владельцам недвижимости] схему, по которой они берут за аренду процент с оборота, ограниченный "снизу" неким фиксированным минимумом", - говорит генеральный директор московского офиса Colliers International Сергей Гипш. По его словам, этот вариант позволяет арендатору выплачивать ту же сумму, что и при фиксированной арендной ставке, но неравными частями, что наиболее благоприятно для него, учитывая сезонность торгового бизнеса, и одновременно подстраховывает в случае макроэкономических происшествий и кризисов. "Для арендодателей схема тоже выгодна, она снижает их риски, так как владельцы ТЦ точно знают, что в самом худшем случае они получат оговоренную сумму, а в лучшем - выше", - говорит Гипш. Старший аналитик Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева тоже считает этот вариант "более справедливым" и выгодным обеим сторонам.

По оценкам аналитиков Colliers International, минимальный размер арендной платы определяется в процессе переговоров в каждом конкретном случае индивидуально. В среднем супермаркеты платят 3 - 6% от оборота, для компаний, специализирующихся на одежде и обуви, процент с оборота составит от 12% до 20% , а у компаний "дорогих" профилей (например, ювелирные изделия) - более 20% , говорят в Colliers. Обычно оплата осуществляется следующим образом: сначала вносится квартальный депозит, а потом в начале каждого следующего месяца производится оплата процента за предыдущий. "Примеры подобных отношений между арендаторами и арендодателями в Москве уже есть: многие торгцентры готовы идти на такую схему с компаниями "Перекресток", "Росинтер", - говорит Гипш.

Как сообщил "Ведомостям" один из аналитиков рынка, на оплату "от оборота" в ближайшем будущем собирается перевести своих арендаторов "Рамстор". Руководство компании "Рамэнка", управляющей сетью гипермаркетов "Рамстор", не опровергло, но и не подтвердило эту информацию, сославшись на ее конфиденциальность.

Заместитель директора по стратегическому развитию корпорации "Ростик Групп" Игорь Белза считает такой подход к арендной ставке более предпочтительным для компании-арендатора. "Мы уже работаем по такой схеме со многими ТЦ, но, к сожалению, не можем перейти полностью на нее: не всегда находим понимание со стороны арендодателей", - говорит Белза.

По словам пресс-секретаря торгового дома "Перекресток" Леонида Белаги, около двух десятков супермаркетов сети арендуют помещения по этой схеме. "Нам это выгодно, так как таким образом мы подстраховываемся от колебаний на потребительском рынке", - говорит Белага.

Есть, впрочем, и противоположные мнения. Старший специалист отдела аренды нежилых помещений Penny Lane Realty Максим Жуликов считает, что эта схема вряд ли приживется в России, потому что требует от арендатора полной финансовой открытости, к чему, по его мнению, российские бизнесмены еще не готовы.

Источник: Ведомости