16.09.2003

Новые предложения. Желающих строить бизнес-центры все больше

Дмитрий Сердцев

Несмотря на распространенное среди риэлторов мнение, что рынок офисных помещений близок к насыщению, строители приступают к реализации все новых проектов создания бизнес-центров. Увеличение предложения уже "заморозило" ставки аренды, и риэлторы считают, что больше они расти не будут. О том, что за последние три месяца не изменились ни ставки аренды, ни цена продажи офисных помещений, говорят почти все риэлторы. Торможение цен начальник отдела коммерческой недвижимости компании "Ново-Николаевскъ" Александр Сокольников объясняет тем, что стало очень много строиться новых офисных помещений.

Руководитель одного из существующих бизнес-центров, просивший не называть его имени в печати, утверждает, что в Новосибирске около 200 000 кв. м офисных площадей и есть потребность еще в 50 000 - 100 000 кв. м. При этом, по его словам, крайне не хватает примерно 20 000 кв. м класса А. Он говорит, что постепенно, по мере ввода в эксплуатацию новых бизнес-центров, все сложнее будет находить арендаторов на помещения в зданиях бывших проектных институтов. "Владельцам этих зданий придется вложить средства в их реконструкцию, чтобы создать для арендаторов более комфортные условия", - говорит он.

Специалист по коммерческой недвижимости Левобережного агентства "Афина Паллада" Игорь Сильченко связывает стабильность цен еще и с тем, что деловая жизнь в городе летом переживает штиль. "Поэтому и спроса большого не было, и цены не росли", - говорит он. О незначительном, примерно на 5% , повышении ставок аренды говорит лишь руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства "Жилфонд" Александр Назаров. Он связывает рост с устойчивым спросом на офисные площади. "Собственники помещений чувствуют спрос и поднимают ставки", - считает он. Впрочем, как замечает Сильченко, собственники нередко необоснованно завышают цены и в результате помещения пустуют по полгода и даже по году. Сокольников говорит, что риэлторам приходится уговаривать продавцов снижать цены примерно на 10% , чтобы помещение можно было продать или сдать в аренду.

Специалист агентства недвижимости "Крэдит Риэлт" Ирина Реснянская считает, что до конца года ставки не изменятся. А вот начальник отдела коммерческой недвижимости агентства "Адалит" Елена Семенихина высказывает предположение, что к концу года нижняя граница ставок аренды в центре постепенно поднимется с 450 - 500 руб. до 600 руб. за 1 кв. м в месяц. Максимальный же уровень ставок в центре, по ее сведениям, равен 1000 руб. за 1 кв. м. Назаров из "Жилфонда" говорит о 1500 руб. за 1 кв. м. Купить в собственность помещения в строящихся бизнес-центрах, по словам Сокольникова, можно по $800 - 1200 за 1 кв. м. Сильченко говорит о $800 - 2000 за 1 кв. м.

В последние месяцы в городе начато строительство нескольких бизнес-центров. На пересечении улиц Писарева и Ипподромской компания "Строймир" (заказчик и подрядчик) строит бизнес-центр "Парус" общей площадью 4200 кв. м. По словам менеджера "Строймира" Анны Козловой, генеральным инвестором проекта выступает группа компаний "Мустанг". Она говорит, что здание планируется сдать в эксплуатацию во II квартале 2004 г. Площади в новом бизнес-центре можно купить по цене от 15 500 руб. (с 3-го по 8-й этаж) до 20 000 руб. (1-й этаж). "По двухполосной рампе можно будет на автомобиле заезжать на каждый этаж вплоть до шестого", - говорит Козлова. По той же рампе можно будет заехать и в строящуюся рядом тем же "Строймиром" 5-этажную стоянку на 300 автомобилей.

На пересечении улиц Красина и Фрунзе компания "Сарет-Сибирь" (заказчик и подрядчик) строит 9-этажное административно-торговое здание, в котором пять этажей (3000 кв. м) отводятся под офисы. Инвестиции в проект привлекает инвестиционно-риэлторская компания "Подсолнух". Исполнительный директор компании Юрий Котляров говорит, что сдача здания в эксплуатацию запланирована на IV квартал 2004 г. , а помещения предлагаются на продажу по 20 000 руб. за кв. м. Инвестиционно-строительная корпорация "Заельцовская" на пересечении улиц Фрунзе и Семьи Шамшиных начала строительство 9-этажного бизнес-центра площадью 6000 кв. м. Семенихина из "Адалита" говорит, что офисы в этом здании продаются по 20 000 - 21 000 руб. за кв. м, по ее сведениям, три этажа там уже проданы. Срок окончания строительства этого здания - 2005 г. В том же 2005 г. Ланта-банк планирует построить на улице Кирова 16-этажный бизнес-центр площадью 10 000 - 12 000 кв. м.

Ранее заявлялось о планах по строительству 27-этажного бизнес-центра "Plaza-Новосибирск" класса А площадью 29 000 кв. м на пересечении Вокзальной магистрали и улицы Орджоникидзе. Заказчик и застройщик этого объекта компания "Сибирьстройинвест" намерена ввести здание в эксплуатацию в 2005 г. В том же году промышленная группа "РАТМ" планирует построить 20-этажный бизнес-центр класса А на Красном проспекте на месте Новосибирского дома моделей. Неподалеку от автовокзала компания "Академия" в 2005 г. собирается сдать в эксплуатацию 16-этажное здание с 20 000 кв. м офисных площадей. Компания "Сэлф-Мастер" к концу 2004 г. планирует завершить строительство 12 480 кв. м офисных площадей на улице Гоголя.

На октябрь 2003 г. намечен ввод в эксплуатацию нового 8-этажного здания Ланта-банка на улице Кирова, в котором пять этажей будут сдаваться в аренду под офисы. Рядом завершается строительство нового офиса Сибирского банка Сбербанка общей площадью 20 000 кв. м. Риэлторы высоко оценивают шансы Ланта-банка на сдачу в аренду построенных офисных площадей. Семенихина из "Адалита" говорит, что офисы там будут востребованы по 600 руб. за 1 кв. м. "Могут и по 750 руб. за 1 кв. м сдать, но тогда будут сдавать долго, в течение полугода", - считает она. Назаров из "Жилфонда" считает, что реальными будут ставки 700 - 1000 руб. за 1 кв. м. Сильченко из "Афины Паллады" уверен, что минимальным будет уровень в 800 руб. за 1 кв. м. Он говорит, что интерес к этому зданию проявят в первую очередь представительства московских и санкт-петербургских компаний и международных корпораций.

К бизнес-центру "Парус" и административно-торговому зданию на пересечении Красина и Фрунзе риэлторы относятся намного скептичнее. Реснянская из "Крэдит Риэлт" считает, что для бизнес-центра место на пересечении Красина и Фрунзе не очень удачное: "Далеко от делового центра, да и транспортная развязка неудобная". "Все, конечно, упирается в цены, но пока то место, где строится, например, "Парус", и сравнивать не с чем", - утверждает Сильченко. Он сомневается в том, что помещения в "Парусе" будут востребованы по тем же ставкам, что и в центре.

Семенихина из "Адалита" уверена, что все, что построят вблизи линии метро, будет востребовано. "Много сейчас площадок, где строятся бизнес-центры. Люди поняли, что это интересный и удобный бизнес", - говорит она. По оценке Семенихиной, инвестиции в офисы приносят 20 - 25% годовых и окупаются в течение четырех-пяти лет.

Источник: Ведомости