|
Ненасытный спрос. Бизнесмены стремятся работать в комфортеСергей Жарков По итогам 2003 г. на рынок недвижимости Москвы должно поступить около 400 000 кв. м новых офисных площадей высокого качества. Но снижения арендных ставок ожидать не стоит, наоборот, они вырастут. По мнению экспертов, спрос на хорошие офисы по-прежнему высок. Выступая на прошлой неделе на конференции аналитиков рынка недвижимости, исполнительный директор компании Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко, в частности, заявил, что рынок находится в стадии подъема и ставки аренды лучших офисных помещений до конца этого года вырастут еще на 1 - 2,5%. Как и в других сегментах рынка недвижимости, традиционного летнего затишья в этом году не было, отмечают специалисты Blackwood. "Увеличение спроса на 20% этим летом по сравнению с прошлым связано с тем, что с каждым годом все больше предприятий уверены в успешном развитии своего бизнеса и стремятся к улучшению своих офисных помещений", - говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Михаил Гец. Дешевле не будет. В целом, по данным Colliers International, за первые полгода средний уровень арендных ставок в зданиях класса А вырос на 7%. Артем Борович, руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости "Домострой", оценивает рост цен по сравнению с прошлым годом почти в 10%. Аналитики Colliers International считают, что одной из причин столь высокого роста арендных ставок стал перевод ряда зданий (со ставками на уровне $500 - 550 за 1 кв. м в год) из класса А в класс В в соответствии с новой системой классификации зданий, разработанной Московским исследовательским форумом. Также Борович отмечает увеличение спроса на офисы классов C и B. Наиболее востребованы офисы этих классов общей площадью от 70 до 150 кв. м. В то же время пользуются спросом офисы от 250 кв. м (в том числе отдельно стоящие здания) классов A и B. Рябокобылко отметил, что высокий спрос на административные здания благоприятствует девелоперской активности. Около 40% всех будущих проектов строятся под конкретного заказчика либо имеют договоры предварительной аренды. Например, 40% площадей крупнейшего введенного в первом полугодии комплекса - "Павелецкая плаза" - были сданы в аренду до момента принятия здания госкомиссией. Аналитики другой крупной компании, работающей в сфере коммерческой недвижимости, - Colliers International также прогнозируют в ближайшем будущем высокий уровень спроса и незначительный рост ставок аренды. Среди выводимых на рынок в ближайшее время зданий проект компании "Романов Девелопмент Групп" офисный комплекс "Романов II" (площадь 37 000 кв. м). Он вводится в эксплуатацию в конце сентября в состоянии shell & core (готовность под чистовую отделку). Первыми арендаторами рекреационной части бизнес-центра стали компании World Class и трехзальный кинотеатр класса люкс Romanov Cinema. Ставки аренды - от $600 за 1 кв. м в год без налогов и эксплуатационных расходов. По данным Noble Gibbons / CB Richard Ellis, совокупный объем сделок за первое полугодие в Москве составил 276 000 кв. м. За тот же период на рынок уже поступило 150 000 кв. м офисных площадей класса А и В. Но даже эти объемы не насыщают рынок: по данным Colliers International, средний уровень вакантных площадей в зданиях класса А уменьшился, опустившись до значения 3%. Правда, в зданиях класса В уровень свободных площадей остается на уровне прошлого года - 7,5%. Центробежное движение. Согласно расчетам индекса строительной активности Stiles & Riabokobylko, наибольшие объемы нового строительства административных зданий зафиксированы в Фрунзенском, Басманном деловых районах и в районе Замоскворечья. Меньше всего строительство велось в Таганском районе. По словам Боровича, центр города традиционно пользуется популярностью, однако он отмечает некоторое снижение спроса на офисы, расположенные в самом центре. "Это объясняется транспортной загруженностью, пробками, отсутствием парковок", - говорит он. Поэтому в последнее время многие арендаторы предпочитают смещаться в районы между Садовым и Третьим транспортным кольцом. По направлениям наиболее востребованы запад, северо-запад, юго-запад вдоль крупных транспортных магистралей. На зону между Садовым и Третьим транспортным кольцом приходится 40% совокупного объема сделок, заключенных в первом полугодии, отмечают аналитики Noble Gibbons. Большая часть площадей в этой зоне, по их данным, была арендована в реконструированных производственных помещениях - например, на ул. Вятская, 27 (завод "Полишелк") , ул. Новодмитровская, 71 (завод химического оборудования) , ул. Бакунинская, 71 (швейная фабрика). Все меньше клиентов готовы рассматривать офисы в жилых домах и предпочитают административные здания и бизнес-центры с готовой инфраструктурой и помещения, готовые к заселению. Существенными условиями при принятии решения являются наличие парковки и оснащенность телекоммуникациями (Интернет, телефоны). Повысились требования к пропускной способности интернет-линий. Риэлторы отмечают, что многие из этих факторов могут быть воплощены только в новых зданиях, а места под строительство в центре почти не осталось. Рябокобылко также считает строительство офисов за пределами Садового кольца одной из основных тенденций развития рынка. Кроме того, он отметил возросший интерес инвесторов к строительству интеллектуальных зданий и бизнес-парков, более тщательное проектирование зданий и возросшее количество привлекаемых внешних управляющих компаний, так называемый аутсорсинг. По его словам, бизнес-парки обладают огромным потенциалом для развития на московском рынке. Среди их преимуществ большие и более эффективные этажи, более низкая арендная плата, развитая инфраструктура, просторная парковка, меньший транспортный поток, нивелирование стрессообразующих факторов. По мнению Сергея Рябокобылко, потенциальными арендаторами бизнес-парков являются телекоммуникационные и IT-компании, компании - производители товаров повседневного спроса (FMCG) и офисы технической поддержки любой индустрии.  Источник: Ведомости |
|