На смену кладовщикам приходят логистики

        Под влиянием торгового бума, который переживает Петербург, ситуация начала постепенно меняться. Девелоперы присматривают под складские терминалы участки в районе строящейся Кольцевой автодороги (КАД). На старте находятся несколько крупных проектов с участием международных компаний. На территории бывших промышленных предприятий силами отечественных инвесторов один за другим создаются технопарки.

        По данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, в Петербурге насчитывается почти 5 млн кв. м складских площадей. В основном это склады промышленных предприятий, а также базы и хранилища, построенные при социализме. Значительная часть рынка - около 680 000 кв. м - приходится на нежилые помещения, расположенные в подвальных и цокольных этажах жилых домов. Эти склады охотно занимают небольшие торговые фирмы.

        Доля профессионально оборудованных и управляемых складских объектов в общем объеме предложения составляет, по экспертным оценкам, не более 150 000 - 200 000 кв. м. Значительная часть этих площадей не сдается в аренду, а эксплуатируется самими собственниками.

        Арендные ставки заметно выросли за последние год-полтора. Если в 2002 г. теплые склады сдавались в среднем по $54 - 60 за 1 кв. м в год, то теперь - по $72 - 84 (без НДС и эксплуатации). Встречаются предложения по $96 и даже по $120 за 1 кв. м в год. Расценки на холодные ангары увеличились с $18 - 24 до $36 - 48 за 1 кв. м в год. Специалисты компании "Стэнли проперти корпорейшн" резюмируют: "На рынке пусто, качество предложения очень низкое, а арендные ставки докризисные".

        По оценке фирмы "Бекар-консалтинг", несмотря на достаточно активный спрос на покупку складов, только 7% собственников готовы продать свои объекты, остальные предлагают их в аренду. Сделки купли-продажи единичны. Они, как правило, совершаются в диапазоне от $100 до $300 за 1 кв. м, а цены предложения могут доходить до $500 за 1 кв. м.

        Наиболее ликвидны склады, расположенные на первом этаже, с выровненными полами и потолками от 7 м, с хорошими автомобильными и железнодорожными подъездами. Найти их практически невозможно.

        Новое предложение на рынке формируется в основном за счет перепрофилированных производственных объектов. Такие проекты, например, активно реализует "Менеджмент компания ПСБ" (МК ПСБ) - дочерняя структура Промышленно-строительного банка. Это направление компания стала развивать в прошлом году, когда банк приобрел в собственность комплекс НИИ "Феррит-Домен" на Ленинском пр. , 153 (под склады в нем отведено 8000 кв. м) , и два корпуса завода "Водтрансприбор" на Сердобольской ул. , 65 (18 200 кв. м). В этих технопарках все складские площади уже разобраны по ставкам $60 - 84 за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Среди арендаторов преобладают небольшие фирмы, занимающие по 100 - 200 кв. м.

        Сейчас МК ПСБ осваивает две более крупные площадки (на каждой сосредоточено до 30 000 кв. м строений) - территории бывшего Завода художественного стекла на ул. Профессора Качалова и завода "Красная Заря" на Б. Сампсониевском пр. По оценке директора по развитию МК ПСБ Николая Вечера, уровень доходности подобных проектов составляет 20% годовых.

        Новый технопарк формируется на обанкротившемся заводе "Ленмолния" на Софийской ул. , 8. Общая площадь офисов, складов и производств, которые разместятся в бывших цехах, составит примерно 40 000 кв. м. Вложения в ремонт заводских корпусов и замену инженерных сетей оцениваются в сумму не менее $4 - 5 млн. Инициатором создания технопарка, управляющим и основным инвестором выступает компания "Липсанен Инкорпорэйтед". По плану объект будет запущен в I квартале 2004 г. Еще летом заявок от потенциальных арендаторов было больше, чем имеющихся площадей, несмотря на введенные "Липсанен Инкорпорэйтед" ограничения: компания хотела бы видеть своими клиентами международные брэнды, а помещения сдавать блоками от 3000 кв. м. Арендные ставки на производственно-складские помещения составляют $60 - 120 за 1 кв. м в год.

        Комплекс на Софийской, 8, - второй технопарк в Петербурге, находящийся в управлении "Липсанен". Первый (10 500 кв. м складов) заработал на Софийской ул. , 14, еще в 1994 г. и загружен на 100%. Генеральный директор "Липсанен Инкорпорэйтед" Александр Винник считает, что сегодня складские объекты стали более привлекательными для инвесторов, чем офисные здания (в секторе бизнес-центров выше конкуренция, выше затраты на реализацию проектов и более вероятна корректировка арендных ставок в сторону понижения). В то же время рынок профессиональных складов явно не насыщен, и при реализации подобных проектов можно рассчитывать на срок окупаемости от трех до пяти лет.

        Специализированные складские комплексы в Петербурге тоже, как правило, имеют "советскую" родословную. Один из самых крупных расположен на северной окраине города - в промзоне "Парнас" (Домостроительная ул. , 1). Он был построен в 70-е гг. и передан в ведение электротехнического предприятия "ЭРА". В 90-х с его участием было создано акционерное общество "Интертерминал", специализированное на предоставлении складских услуг. В декабре прошлого года у компании сменился собственник. Ее приобрела группа "Инкотек" - один из ведущих в России транспортно-логистических холдингов. "Инкотек" намерен инвестировать $1,5 млн в модернизацию комплекса на "Парнасе", превратив его в современный терминал.

        "Интертерминал" занимает участок в 11,5 га, на котором расположены 45 000 кв. м отапливаемых складов. По его территории протянута ж/д ветка. Рядом - федеральная трасса "Скандинавия" и КАД. Комплекс оказывает услуги не только по обработке и хранению грузов, но и по их таможенному оформлению, экспедированию, страховке. Примерно треть полезных площадей использует сам "Инкотек", остальные сдаются в аренду от $90 за 1 кв. м в год или предоставляются для ответственного хранения.

        Модернизация "Интертерминала" началась с реконструкции подъездов. В дальнейших планах инвесторов - строительство низкотемпературного склада, первая очередь которого должна заработать до конца года.

        Одной из первых компаний, решивших с нуля построить в окрестностях Петербурга складской комплекс европейского уровня, стало ЗАО "Астрос Логистик Центр" (дочернее предприятие бельгийской группы AHLERS в Ленинградской области). "Астрос" уже завершил оформление землеотвода в Горелове и разработку проектной документации, включая рабочие чертежи первой очереди комплекса (13 000 кв. м). Общая площадь объекта составит 70 000 кв. м, по территории комплекса должна пройти ж/д ветка, предполагается строительство новой подъездной автодороги. По результатам тендера стоимость первой очереди проекта, включающей в себя основную часть инфраструктуры, составляет $8 млн.

Источник: Ведомости