15.12.2003

За год жилье в Москве подорожало на 30-40 процентов

Людмила СОБОЛЕВА

Столичный рынок недвижимости в этом году поставил новый ценовой рекорд. Впервые за все время существования рынка с начала 90-х годов средний уровень цен на жилье превысил планку $1400 за квадратный метр. Причем, по мнению экспертов, нет ни одного существенного фактора, который способствовал бы стабилизации цен и тем более обвалу рынка в будущем году. По их прогнозам, рост цен на жилье в 2004 году будет сравним с ростом в предыдущие годы.

Почему растут цены на квартиры

Аналитики не видят причин для падения рынка недвижимости в следующем году. С одной стороны, городскими властями продекларирован большой объем нового строительства - не менее 4,5 млн кв.м. Однако в его структуре все больше преобладает монолитно-кирпичное жилье с квартирами увеличенных площадей и явно прослеживается дефицит коммерческого панельного жилья. Около 2/3 объемов типовых новостроек будет отдано под решение социальных программ, для очередников. На рынок в 2004 году попадет всего около 1 млн кв.м типового жилья, которое находится в нижнем ценовом диапазоне и традиционно пользуется самым высоким спросом.

Наследие уходящего года связано с недостатком предложения. Падение курса доллара и как следствие ажиотажная активность на рынке недвижимости в течение всего года привели к большим объемам продаж. В результате почти вдвое сократился объем предложения на вторичном рынке, а большинство новостроек были куплены и продолжают распродаваться еще на стадии котлована.

Согласно экспертным оценкам, реальные доходы значительной части населения в той или иной степени возрастают. За последние четыре года граждане успели сформировать накопления, необходимые либо для покупки недорогой квартиры с "нуля", либо для обмена на большую и лучшую квартиру с доплатой. По мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN, если в 2004 году не будут иметь место форс-мажорные обстоятельства (а политические риски для рынка сейчас минимальны), объем платежеспособного спроса будет не ниже, а скорее выше, чем в прошлые годы.

- Плюс ко всему фондовый рынок и рынок недвижимости являются конкурентными финансовыми инструментами, - считает Олег Репченко. - Продажа своих акций крупными финансовыми структурами требует размещения средств в другие сферы экономики, а рынок недвижимости - наиболее стабильный и доходный. Падение фондового рынка может привести к новому всплеску цен на недвижимость. Вероятно, что в будущем году они вырастут еще на 20 процентов, что сравнимо с ростом рынка в 2002 году и ниже прироста 2003-го во многом благодаря слишком сильному скачку цен в конце этого года. Таким образом, к концу 2004 года величина индекса стоимости жилья может достичь отметки $1700 за квадратный метр.

Храните деньги в квартире под 30 процентов годовых

- Сегодня при выборе между банковскими депозитами и вложением средств в недвижимость большинство предпочитает последнюю как наиболее инвестиционно привлекательную отрасль, - говорит Дмитрий Попов, руководитель аналитического центра компании "Домострой".

В каждом конкретном случае доходы и расходы от вложений в недвижимость сугубо индивидуальные.

- Предположим, квартира приобретена на вторичном рынке, - рассказывает Владислав Луцков, ведущий аналитик компании "Бест-Недвижимость". - Если ее цена не более $60 000, то комиссионные за оказание риэлторских услуг составят 6 процентов от этой суммы, при сделках с более дорогими объектами комиссия может равняться 4-5 процентам. Допустим, что в среднем эти затраты составят 5 процентов. За оформление у юриста с указанием рыночной стоимости квартиры придется заплатить 1 процент, по стоимости БТИ - 1,5 процента от нее. Плюс различные комиссионные сборы, аренда банковской ячейки $40-50, плата за коммунальные услуги, налог на имущество и т.д. Допустим, что эти расходы составят 1,5 процента от рыночной стоимости квартиры. Итого получаем 6,5 процента. По итогам года ожидаемый прирост долларовых цен в данном сегменте - 35-37 процентов. Значит, чистый доход инвестора от вложения в недвижимость - 29-30 процентов годовых (без дисконтирования).

Что касается застройщиков, для них действует совсем иная схема. Рентабельность зависит от условий инвестиционного контракта - платы за землю в том или ином виде (деньги, доля площадей, обременения по "социалке", коммуникациям и т.п.). В зависимости от умения добиться лучших условий и сэкономить на строительстве она варьирует в пределах 20-100 процентов годовых. Впрочем, такие цифры достижимы лишь для узкого круга крупных компаний.

Земля в Подмосковье подорожала более чем в два раза

Самый динамичный сегмент загородного рынка недвижимости - торговля земельными участками. По оценке аналитиков, за этот год цены на участки по Рублево-Успенскому, Новорижскому и Калужскому направлениям в пределах 30 км от МКАД выросли более чем в два раза.

В уходящем году, по данным компании "Терра", объем спроса на землю в Подмосковье в зависимости от направления вырос на 30-100 процентов, на готовые дома - на 30-70 процентов. Заметнее всего подорожали дома "под ключ" по Рублево-Успенскому шоссе, цена квадратного метра поднялась от $1000 до $10 000. На Новорижском направлении рост цен квадратного метра составил $700-1800, по Калужскому шоссе - $1000-3000, по Минскому шоссе - $600-800, по Дмитровскому - $500-700, по Киевскому - $800-1000.

- В течение года цены на загородные участки и коттеджи росли неравномерно, - отмечает Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра". - Наибольший подъем рынка был в начале весны, а также в конце лета и осенью. За декабрь прирост рынка, вероятнее всего, будет меньше, чем в предыдущие месяцы, что можно объяснить сезонностью: деловая активность снижается, соответственно падает и спрос. Однако в ближайшее время рост цен замедляться не будет.

Сейчас в Подмосковье ведется строительство более 150 поселков, которое планируется завершить в 2005-2006 году. По мнению экспертов, именно в это время следует ожидать резкого увеличения предложения (в сегменте ликвидных объектов оно может возрасти в два раза). Причем в некоторых сегментах рынка в зависимости от престижности направления, удаленности от МКАД, экологической ситуации, а также качества строительства это предложение может не найти ожидаемого спроса.

Аналитики отмечают ряд удачных проектов 2003 года. Это, к примеру, поселок "Павлово" по Новорижскому шоссе, поселки "Бенилюкс", "Горки XXII", "Сареево", "Forest Lake", а также "Горки ХХI", поселок эконом-класса "Чигасово-2" и "Барвиха-2" по Рублево-Успенскому шоссе, "Бельгийская деревня" по Калужскому шоссе.

- Заметно выросло количество сделок по объектам загородной недвижимости бизнес-класса стоимостью от $300 000 до $800 000, - рассказывает Валерий Алферов, специалист компании "Техно-Про". - В этом смысле перспективны Калужское направление и ряд новых поселков, таких, как "Лукоморье", "Дубровка", "Стародачное", с современным подходом к архитектуре, концепции управления и развитой инфраструктурой.

Все еще наблюдается четкая градация популярности по направлениям. Рублево-Успенское шоссе остается бесспорным лидером по количеству ликвидных объектов, здесь сохраняется устойчивый спрос на земли с лесными участками. На востоке и юге Подмосковья спрос по-прежнему остается низким из-за неблагоприятной экологической обстановки и проблем с транспортной доступностью.

Источник: Известия