17.05.2004

Правительство обнаружило сговор на рынке жилья

Правительство на заседании в четверг искало способы решения одной из острейших и трудноразрешимых проблем - обеспечения российских граждан жильем в нужном количестве и по доступным ценам. В ближайшее время в Госдуму будет внесено 27 законопроектов, которые упростят процедуру получения ипотечных кредитов, защитят права собственников квартир, снимут бюрократические барьеры и снизят налоговую нагрузку для компаний-застройщиков. Однако желаемого эффекта - снижения стоимости квадратного метра - не удастся добиться до тех пор, пока спрос на рынке жилья будет превышать предложение и пока правительство не ликвидирует монополию отдельных компаний, которые, как считают в антимонопольной службе, вступили в сговор с местными властями.

"За 3 года стоимость квадратного метра на первичном рынке подорожала на 50%, на вторичном - на 70%. Цены на жилье неподъемные, доходы низкие, зарплаты серые, кредитных историй нет, процентные ставки по ипотеке высокие, застройщики несут большие издержки из-за административных барьеров", - министр промышленности и энергетики Виктор Христенко через запятую перечислял болевые точки жилищного сектора.

Уровень доступности жилья в России примерно соответствует уровню европейских стран, объяснял министр. На Западе жилищные проблемы решаются с помощью кредитов. В России ипотекой может воспользоваться менее чем 10% населения. Источник бед - и россиян, желающих улучшить жилищные условия (таких 61% населения), и компаний, стремящихся на этом заработать, - отсутствие надлежащей нормативно-правовой базы.

27 законопроектов, которые призваны навести порядок на жилищном рынке, - плод совместного творчества экспертов правительства, президентской администрации, парламента, научных кругов и региональных администраций. Работа над проектом "Рынок доступного жилья" началась в сентябре прошлого года в группе помощника президента Игоря Шувалова. Эксперты оценили потенциальный спрос в 150 млн кв. м ежегодно при нынешних показателях 36 млн кв. м. На рынок предлагается воздействовать с двух сторон. С одной стороны - стимулировать платежеспособный спрос за счет развития ипотеки. С другой - создавать благоприятные условия застройщикам.

Законопроектами предусматривается отмена нотариального заверения договоров ипотеки. Сейчас за эту по сути бессмысленную процедуру приходится отдавать сумму, равную 1,5% стоимости сделки. Родителям несовершеннолетних детей, желающим совершить сделку с квартирой, впредь не придется получать разрешение органов опеки, кроме случаев, когда они лишены родительских прав.

Закон оградит покупателя квартиры от посягательств родственников бывшего владельца. А пострадавшим в результате нечестных сделок и лишившимся по решению суда квартиры будет выплачиваться компенсация из бюджета. Предельный размер компенсаций - пока предмет дискуссий (Минпромэнерго предлагает 1 млн руб.).

Готов проект закона о кредитных историях, который позволит создать информационную базу о надежности заемщиков. Отдельным законом будут регулироваться выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг. Эти бумаги обеспечат банки длинными деньгами и выведут рынок жилищных кредитов на качественно новый уровень. Все операции по продаже земельных участков из государственной или муниципальной собственности для целей жилищного строительства предполагается освободить от налога на добавленную стоимость.

Предусмотренные проектами меры позволят к 2010 году в 30 раз (с 10,5 млрд до 344 млрд руб.) увеличить объемы ипотечного жилищного кредитования. Доля населения, способного приобрести стандартную квартиру, возрастет с 9,5% до 30%, полагают в правительстве.

На данный момент, сообщил Виктор Христенко, большинство документов жилищного пакета в целом согласованы и готовы к внесению в Госдуму. Исключение - новый Градостроительный кодекс, который определяет правила игры на рынке жилищного строительства и должен существенно облегчить жизнь работающим на рынке компаниям. Христенко просил 2-3 месяца на доработку законопроекта, но в итоге обсуждения было решено принимать законы одновременно. В противном случае попытка обеспечить население доступным жильем приведет к обратному эффекту. "Мы не получим удовольствия от того, что кредиты будут давать под 6%, а жилье подорожает в два раза", - сказал глава антимонопольной службы Игорь Артемьев. Михаил Фрадков постановил, что пакет должен быть передан в парламент в ближайшее время с тем, чтобы законы вступили в действие с 1 января 2005 года. Замечания к Градостроительному кодексу будут учтены во время обсуждения в Госдуме.

Премьер попросил учесть еще одно замечание главы антимонопольной службы. Артемьев заявил о сговоре "крупных игроков", диктующих уровень цен на квартиры и тесно связанных с местными властями. В некоторых регионах одна приближенная к администрации компания получает право на все свободные земельные участки. Себестоимость строительства в прошлом году выросла на 16%, а цены на жилье на 26%. Такую разницу не объяснишь только расходами застройщиков на бюрократов. Артемьев рекомендовал принять срочные меры по демонополизации рынков жилищного строительства и строительных материалов. В противном случае действия правительства по совершенствованию законов не дадут никакого эффекта.

150 тысяч долларов взятки за землю под строительство жилого дома

"Известия" решили выяснить, какие именно города имел в виду Игорь Артемьев, говоря о сговоре строительных фирм. Оказалось, что цены на жилье в разных регионах страны не обязательно мотивированы условиями предоставления участков под строительство. Например, в родном Артемьеву Санкт-Петербурге заняты строительством жилья не менее 100 фирм. По данным Ассоциации домостроителей Петербурга, только за прошлый год цены на первичном рынке жилья подскочили на 43%. Но, как заявил "Известиям" директор по связям с общественностью ассоциации Павел Созинов, никаких тревожных явлений, свидетельствующих о монополизации рынка, в ассоциации не видят. "Из сотни застройщиков на каждого приходится максимум 30 объектов, и ни о каком картельном сговоре в таких условиях речи быть не может", - говорит он.

В Ростове-на-Дону, по мнению экспертов, высокие цены на недвижимость связаны не столько с доминированием на рынке нескольких застройщиков, сколько со скупкой большого количества квартир в инвестиционных целях. "Понятно, что многие, не доверяя доллару, вкладывают свободные деньги в новостройки и этим подталкивают цены вверх. При этом жилье становится недоступным для многих граждан", - заявил недавно губернатор Ростовской области Владимир Чуб. Как считают аналитики, удешевить себестоимость может уменьшение чиновничьих барьеров - в цене квадратного метра жилья "сидят" расходы, понесенные строительными компаниями в связи с получением многочисленных разрешений и согласований в процессе строительства жилья.

Зато для ряда других регионов слова Артемьева, похоже, полностью соответствуют истине. Например, бывший первый вице-мэр Нижнего Новгорода, депутат гордумы Сергей Абышев выделяет самых крупных игроков на рынке жилищного строительства города: две московские фирмы "Квартал НН" и "Социальная инициатива", "Нижегородстрой", а также строительные фирмы Евгения Березина, одного из нижегородских магнатов. "Все решается при помощи договоренности с властями", - заявил "Известиям" депутат. Между тем некоторые игроки и сами имеют определенную принадлежность к власти - так, например, Евгений Березин тоже депутат областного Законодательного собрания от Автозаводского района Нижнего. Основная часть строительных объектов Березина также располагается именно в этом районе, однако в его фирме говорят, что депутатство руководителя никак не влияет на преодоление трудностей бизнеса.

Та же картина и в Калининграде, где цены на новострой за последние три года выросли почти в два раза.

- У нас действуют пять-шесть контор, чьи люди вхожи во все властные кабинеты, - посетовал руководитель небольшой строительной фирмы Реваз Г. - Если хочешь делать бизнес: иди к ним в субподрядчики, а по сути в кабалу. Если нет, слюнявь зеленые, иди и думай: кому и сколько дать.

Один из экс-директоров компании "Калининграджилстрой" Борис Родионов однажды озвучил эти цифры в печати: чтобы получить и согласовать лакомый кусок земли, необходимо 150 тысяч долларов для взяток чиновникам. Однако к утверждениям Бориса Родионова стоит относиться осторожно - против обличителя идет расследование уголовного дела по факту обмана доверчивых дольщиков.

Известия