18.05.2004

Новостройки в Подмосковье дорожают быстрее, чем в столице

Через несколько лет Подмосковье преобразится. Уже сейчас здесь активно строят целые жилые комплексы, включающие качественные современные дома и объекты инфраструктуры. В условиях постоянного роста цен на столичные новостройки москвичам со скромными доходами остается покупать квартиры в Подмосковье. И тут им приходится конкурировать с жителями Московской области и всей России, которые также стремятся в этот бурно развивающийся регион. Спрос на областное жилье растет очень быстро, подтягивая за собой цены, которые порой увеличиваются быстрее, чем в Москве. Приостановки роста можно ждать не раньше следующего года.

Современные дома по индивидуальным проектам в Подмосковье начали возводить всего несколько лет назад, но сейчас доля нетипового строительства постоянно растет. В Балашихе, Реутове, Мытищах, Троицке, Щербинке появляются жилые комплексы и целые микрорайоны монолитно-кирпичных и кирпичных домов. Спрос на них очень большой, причем, по словам Анатолия Левшина, заместителя генерального директора, начальника департамента продажи жилья компании "Стройметресурс", он равномерно делится среди москвичей, жителей Московской области и представителей других российских регионов. Москвичи в последнее время ведут себя активнее: если еще в конце 2002 года доля областных квартир в общей структуре спроса составляла не более 10%, то теперь она увеличилась уже до 50%.

Небогатых жителей столицы в Подмосковье привлекают прежде всего цены. По сравнению с аналогичными московскими предложениями они оказываются ниже примерно на 30%. Например, квартиры в расположенном в зеленой зоне Красногорска жилом комплексе из двух монолитных домов индивидуальной планировки, инвестором которого выступает "Домострой", продаются по цене $640 за кв.м. В Москве дома такого уровня приравниваются уже к бизнес-классу. Кроме того, за те же деньги в ближайшем Подмосковье можно купить квартиру, в которой на одну комнату больше, чем в столице.

Начиная с ценовой мотивировки покупки областного жилья, потребители постепенно понимают, что особой разницы между квартирой в спальном районе Москвы и ближайшем городе-спутнике нет вообще. Грань между столицей и областью постепенно стирается: инфраструктура везде примерно одинакова, а добраться до центра Москвы из области часто можно даже быстрее, чем с окраины города. Театры, клубы, рестораны, музеи - все это остается для жителя Подмосковья легкодоступным. Кроме того, в области практически нет популярной в столице точечной застройки, здесь строят сразу целые самодостаточные жилые комплексы с собственными детскими садами, школами, поликлиниками и бытовыми объектами. А в качестве бонуса покупатель квартиры в Подмосковье получает еще и хорошую экологию.

По мнению Анатолия Левшина, подмосковное жилье сейчас становится все более привлекательным как у физических лиц, так и у инвестиционных компаний. Правда, портфельные инвесторы, покупающие квартиры в области для последующей перепродажи, составляют, по экспертным оценкам, не более 10% в общей структуре спроса. Так что превращение в пирамиду и обрушение этому рынку пока не грозит. Но повышенный интерес все-таки не может не вызвать увеличения цен. Аналитики отмечают, что новостройки в Подмосковье дорожают даже быстрее, чем в Москве. В Красногорске, Химках и Одинцове цены уже вплотную приблизились к столичным. По словам Натальи Тихоновской, директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", за прошлый год цены на новостройки в Реутове, Люберцах и Одинцове выросли на 25-30%, в Троицке, Железнодорожном и Балашихе - на 15-20%. "В 2003 году конъюнктура позволила повысить цену на некоторые объекты и на 40%", - говорит Алишер Норматов, генеральный директор "Стройметресурса".

Рост стоимости квартир будет продолжаться и в этом году, несмотря на то, что раньше увеличение во многом обусловливалось падением доллара, а сейчас растут исключительно рублевые цены. Аналитики полагают, что в этом году рост цен составит не менее 15%. Вполне возможно, что увеличение останется на уровне прошлого года - то есть 20-36% в среднем по рынку. Но если жилье будет и дальше дорожать такими же темпами, то через несколько лет оно увеличится в цене вдвое и выйдет за рамки платежеспособного спроса. Поэтому Анатолий Левшин прогнозирует, что темпы роста цен все-таки будут снижаться. Правда, произойдет это скорее всего не раньше 2005 года.

Даже при условии стабилизации рынка рассчитывать на то, что подмосковные квартиры подешевеют, не стоит. Дело в том, что себестоимость строительства постоянно растет. В Подмосковье она сейчас составляет в среднем $350 за кв.м, но в особо тяжелых случаях доходит и до $430 за кв.м. Удерживать себестоимость сейчас очень сложно, поскольку материалы быстро дорожают (например, недавно на 20% увеличилась стоимость арматуры), а подрядчики стремятся поднять цены на свои работы. Именно из-за увеличения себестоимости строительства прибыль компаний-застройщиков в прошлом году выросла не пропорционально ценам на жилье, а всего на 11%.

В перспективе нормальная, по мнению застройщиков, цена на жилье даже в дальнем Подмосковье будет составлять $600 за кв.м. Надо отметить, что география застройки области сейчас довольно обширная. На этом рынке даже нет острой конкуренции между компаниями, поскольку городов с недостатком новых домов хватает на всех. По мнению аналитиков, спрос сейчас растет не только на ближайшие к столице города-спутники, но и на среднее и дальнее Подмосковье. В зоне 15-35 км от МКАД темпы роста цен увеличиваются уже второй год подряд. Появился интерес даже к городам, расположенным на удалении 50 км и более от столицы. Если два-три года назад спрос здесь был единичным, то в прошлом году он превратился во вполне стабильный, увеличившись примерно на 20-30% по сравнению с 2002-м.

Платежеспособный спрос будет и дальше расти практически во всех районах Подмосковья. Стимулировать его будет и быстро развивающаяся ипотека. По словам Анатолия Левшина, по различным кредитным схемам уже сейчас реализуется около 25% жилья, продаваемого "Стройметресурсом" (компания реализует 1,5-2 тыс. квартир в год). К концу 2004 года количество клиентов ипотечных программ может вырасти до половины от продаваемого объема. Правда, аналитики предупреждают, что в условиях быстро растущего рынка ипотека может принести не только пользу, но и вред: увеличивая платежеспособность спроса, она тем самым стимулирует повышение цен и работает на дальнейший рост рынка.

Известия