“Визави” скупил 500 000 кв.м и стал одним из крупнейших игроков на рынке аренды недорогих помещений

Банк “Визави”, чуть более года назад начавший скупку столичных предприятий ради их помещений, за это время превратился в крупного игрока на рынке коммерческой недвижимости класса С. Структуры банка приобрели 500 000 квадратных метров, и теперь “Визави” объединяет их в единую сеть под брэндом “Офис-Парк Визави” и сдает в аренду. По оценкам банка, доходность проекта превышает 30% годовых.

В начале 2003 г. на московских улицах появились рекламные щиты банка “Визави” с изображением заводских помещений и предложением “купить проблемы от 10 000 кв. м”. Банк обещал вложить в скупку предприятий $100 млн, а та кампания, по оценкам экспертов, обошлась ему примерно в $1 млн.

Сейчас инвестиционной компании “Визави” принадлежит 500 000 кв. м площадей в Москве, говорит ее директор по рекламе Анна Базильер. Все объекты будут объединены под торговой маркой “Офис-Парк Визави”. Семь комплексов площадью около 390 000 кв. м компания начинает сдавать в аренду как офисы и склады класса С. Это здания в Чертанове (15 000 кв. м), в Бутырском (30 000 кв. м) и Красносельском (16 000 кв. м) районах, на Можайском шоссе и в Марьиной Роще (по 75 000 кв. м), на Семеновской (25 000 кв. м) и рядом с Курским вокзалом (150 000 кв. м). Оставшиеся 110 000 кв. м — либо офисы более высокого класса (например, на ул. Усачева, 24), либо еще не приведены в подходящее состояние и войдут в “Офис-Парк” позже, пояснила Базильер.

По ее словам, “Визави” уже провела две сделки: 14 000 кв. м в “Визави-Шереметьевский” арендовал издательский дом “Бурда”, а 26 000 кв. м в “Визави-Можайский” — компания по продаже спорттоваров “Спорт Хит ТВК”. Сумму сделок компания не раскрывает. Базильер сказала лишь, что офисные площади будут сдаваться в аренду по $200-350 за 1 кв. м в год, а складские — по $80-120, причем на офисы придется 70%, а доля складских площадей составит 30%.

Сотрудник отдела по связям с общественностью ИД “Бурда” подтвердил, что компания в июле переедет в новый офис, но от других комментариев отказался. По данным консультанта риэлторской компании, попросившего не называть его имя, “Бурда” арендовала площади по $250 за 1 кв. м в год. В “Спорт Хите” получить комментарии не удалось.

По оценкам экспертов, заявленные “Визави” ставки вполне рыночные. Класс С — довольно емкий рынок, множество структур хотят арендовать офисы по цене $180-280 за 1 кв. м в год с учетом всех платежей, но информацию о нем сложно систематизировать и точный объем его неизвестен, говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Владимир Пушкин. “Большую часть таких площадей сдают в аренду администрации предприятий и организаций, и объем этих площадей все время меняется”, — объясняет он. Старший консультант компании Jones Lang la Salle Константин Романов отмечает, что сейчас в России нет четкого определения, что такое помещения класса С. “Фактически к нему относятся все площади, которые не попадают в категорию А и В: старые административные здания, бывшие НИИ, все, что хоть немного похоже на офис”, — говорит он. По его словам, спрос на эти площади высок, поскольку арендаторов привлекают низкие арендные ставки.

Так что “купленные проблемы” могут оказаться весьма прибыльными. В “Визави” доходность “Офис-Парка” оценивают “не менее чем в 30%”. По словам Базильер, в скупку предприятий и уже проведенный ремонт помещений вложены обещанные $100 млн. Если предположить, что банк сдаст их все по декларируемым ставкам, то его доход составит $75 млн: $63 млн от 350 000 кв. м офисных помещений и $12 млн от складских. Но, как отмечает Пушкин, найти арендаторов одновременно на такое количество объектов нереально и часть из них “зависнет”. Поэтому он называет 30%-ную доходность “оптимистичной”.

Романов же считает выбор “Визави” сегмента дешевых офисов и складов оправданным. “Сейчас многие инвесторы вкладывают средства в помещения класса А и В, тогда как класс С тоже обеспечивает неплохую прибыль, а рынок не занят”, — объясняет он. По данным компании ABN Realty, средний уровень доходности в секторе офисной недвижимости составляет порядка 14-17%, а лучшие офисы класса А, по данным Colliers International, приносят “лишь” 13,5-14%.

До сих пор на рынке коммерческих помещений класса С не было крупных игроков, говорит Пушкин. Впрочем, представитель компании, специализирующейся на скупке предприятий, утверждает, что есть более крупные игроки, просто они предпочитают “не светиться”.