01.07.2004

Цены на жилье уперлись в потолок

Темпы роста цен на столичном рынке недвижимости стремительно падают. Аналитики не могут понять, последствия ли это традиционного летнего спада деловой активности или устойчивая тенденция, говорящая о том, что стоимость жилья в Москве достигла своего потолка. Окончательно в этом разобраться можно будет не раньше середины лета. Но и сейчас даже самые осторожные из экспертов прогнозируют, что в 2005 году темпы роста цен будут в четыре раза ниже, чем в 2004 году.

Пока цены на столичные квартиры продолжают расти. На прошлой неделе, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), индекс стоимости жилья достиг еще одной знаковой отметки - $1800 за кв.м. Однако Олег Репченко, руководитель IRN, отмечает, что сделано это было с большим трудом. "Темп роста цен стремительно падает. За прошедшую неделю значение индекса стоимости повысилось всего на $5, что составило около 0,3%. Нарастающими темпами снижается и индекс ценового ожидания, который за последнюю неделю потерял еще 0,4%. Сохранение этой тенденции означает завершение роста цен на столичном рынке недвижимости", - утверждает Репченко.

С тем, что рост цен приостановился, согласна и Елена Бармина, руководитель отдела вторичного рынка недвижимости компании "МИАН". Правда, она объясняет снижение показателей скорее естественными причинами. "Это случилось благодаря отложенному спросу, вызванному ажиотажем вокруг рынка недвижимости в СМИ, а также летним сезоном отпусков, - говорит Бармина. - Осенью рост цен может вернуться, но, вероятно, он будет незначительным в сравнении с предыдущим годом, если в сфере ипотечного кредитования не произойдет качественных изменений".

Другие эксперты более осторожны в оценках и прогнозах. Например, Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", серьезных угроз рынку в ближайшие два - два с половиной года не ожидает. Он считает, что рост цен на жилье в Москве определяется внешними по отношению к рынку факторами и в первую очередь - ценами на нефть. "Сейчас аналитики нефтяного рынка дружно предсказывают рекордные цены по крайней мере на год-полтора. Следовательно, основной повышающий фактор рынка жилья сохраняет и усиливает свое влияние", - говорит Стерник. По его мнению, рост цен на квартиры в Москве в 2004 году сохранится на уровне 40-45%. Но даже этот эксперт прогнозирует существенное замедление темпов роста - до 10% в 2005 году.

При этом следует заметить, что далеко не все внешние факторы работают сейчас на повышение рынка недвижимости. Например, в прошлом и начале этого года рынок сильно подогревался дополнительными средствами от избирательных кампаний, направленными на покупку квартир. Сейчас эти деньги в недвижимость уже не идут. Кроме того, большинство россиян, в последние годы копивших на жилье, свой отложенный спрос уже реализовали, а текущий рост доходов населения за стоимостью квадратного метра угнаться не может.

Возможно, именно поэтому многие руководители отделов продаж девелоперских и брокерских компаний еще весной 2004 года начали отмечать уменьшение количества звонков и потока клиентов. Пока еще участники рынка тешат себя надеждами на то, что снижение оборотов является кратковременным сезонным колебанием, а не среднесрочной тенденцией. Окончательный вывод о том, как изменится ситуация на рынке недвижимости, можно будет сделать, оценив результаты продаж первой половины лета.

Нервным владельцам квартир, желающим поскорее избавиться от жилья, становящегося неликвидом, эксперты советуют подождать хотя бы до осени. Летом цены вряд ли начнут падать. К сентябрю-октябрю они могут существенно и не вырасти, но при деловой активности, вернувшейся в привычное русло, любые сделки идут гораздо лучше. А вот потенциальным покупателям сейчас самое время начать присматривать варианты. Летом, на фоне вялого спроса, можно выторговать до 20% от заявленной цены предложения.

Приватизация выгоднее социального найма

Сейчас на рассмотрении в Госдуме находится проект нового Жилищного кодекса, а также еще ряд проектов и поправок, относящихся к рынку недвижимости. Жилищный кодекс пока принят только в перовом чтении. Согласно этому документу с принятием кодекса старый закон о приватизации жилья будет отменен. Предположительно это должно произойти 1 января 2005 года. Однако никаких положений о переводе жилья в собственность новый кодекс не содержит вообще. Поэтому юристы полагают, что право на приватизацию квартир либо вообще не отменят, либо установят срок в один-два года, чтобы все желающие смогли успеть приватизировать квартиры, тем более что право на жилье является конституционным. "В случае простой отмены приватизации можно предвидеть взрыв негатива со стороны населения и удорожание процедуры приватизации в связи с ажиотажным спросом на эту услугу", - объясняет Елена Бармина, руководитель отдела вторичного рынка недвижимости компании "МИАН".

По оценкам риэлторов, доля неприватизированных квартир сейчас составляет не более 20% столичного рынка жилья. Некоторые москвичи до сих пор медлят с оформлением документов, полагая, что владеть частной собственностью в нашей стране вообще опасно. Но специалисты считают, что приватизировать квартиры все-таки нужно. Строить с государством отношения на основе договора социального найма, по словам Барминой, выгодно только в одном случае - если дом предназначен под снос. При переселении владелец приватизированной квартиры получает жилье такой же площади. Но если жилье собственностью не является, а проживают в нем, например, несколько семей, то у них есть шанс получить при переселении несколько квартир.

Во всех остальных случаях быть собственником значительно выгоднее. Никаких сделок с неприватизированной квартирой заключать нельзя. Есть только один вариант - обменять ее на другое (в том числе и приватизированное) жилье. Но это довольно сложный процесс, да и второй участник обмена вряд ли захочет иметь дело с договором социального найма. "Даже новые ставки налога на частную недвижимость, которые сейчас также рассматриваются Госдумой, положения кардинально не изменят", - говорит Бармина. Эксперты утверждают, что налоговые выплаты не станут непосильными для среднего собственника даже в новом варианте закона.

Неприватизированную квартиру нельзя и передать по наследству. Правда, предчувствуя близкий конец, можно прописать в нее родственников, на которых после смерти прежнего владельца будет перезаключен договор социального найма. В таком случае никаких налогов наследникам платить не придется. Дарение или передача по наследству приватизированной квартиры происходит на основании довольно старого закона, подписанного еще в 1991 году, который также, возможно, вскоре будет меняться. Ставка налога зависит от стоимости квартиры и степени родства наследника. Максимальная ставка при наследовании по завещанию устанавливается на недвижимость стоимостью свыше 255 тыс. рублей по оценке БТИ. Она составляет 42,5 тыс. рублей плюс еще 40% от стоимости, превышающей 255 тыс. рублей. Супруги, наследующие друг другу, или родственники, проживавшие в одной квартире с завещателем, от уплаты налога освобождаются. Кроме того, льготами пользуются наследники лиц, погибших, защищая Отечество или при исполнении служебных обязанностей, а также инвалиды первой и второй групп.

Известия