25.05.2005

Проданы права на полторы "Меги". Состоялась крупнейшая сделка на рынке торговли инвестконтрактами

МАРГАРИТА ФЕДОРОВА
НАДЕЖДА РУСИНА

Как стало известно "Бизнесу", ЗАО "Центрюрсервис" осуществило перепродажу масштабного инвестиционного контракта на строительство крупного многофункционального комплекса в Марьине (ЮВАО) общей площадью почти 200 тыс. кв. м. Цена переуступки прав составила до $20 млн. По предварительным оценкам, общий объем инвестиций в проект, не учитывая затраты на его приобретение, составит еще $220 млн. Инвесторы считают этот проект самым крупным и самым проблемным из когда-либо перепроданных инвестконтрактов.
Согласно постановлению правительства Москвы №85-ПП от 17 февраля 2004 года инвестором строительства культурно-спортивного и общественно-делового центра на территории парка 850-летия Москвы на пересечении Братиславской и Поречной улиц является некая фирма "Малаб Энтерпрайзис Лтд". Однако, как стало известно "Бизнесу", инвестиционный контракт на этот проект несколько месяцев назад был выставлен на продажу и на днях был продан. В ЗАО "Центрюрсервис", проводившем эту сделку, отказались называть покупателя инвестконтракта.
По словам Сергея Глазова, менеджера инвестиционного отдела ЗАО "Центрюрсервис", обычно тариф на услуги посредника при заключении подобных сделок составляет 0,5-2,5% от суммы сделки. Елена Флоринская, генеральный директор Leeds Property Group, утверждает, что цена предложения за "виртуальный квадратный метр проектов" с понятной доходностью составляет $150-300: как правило, в этом диапазоне и заключается сделка. "Малаб" продавал квадратный метр за $105 - аналитики предполагают, что цена сделки могла быть еще ниже. Связаться с изначальным инвестором проекта - "Малаб Энтерпрайзис Лтд" - "Бизнесу" не удалось: согласно данным системы СПАРК, такой фирмы уже не существует.
Эксперты рынка недвижимости отмечают простоту схемы перепродажи инвестконтракта. "Если инвестор или застройщик с самого начала решил продать инвестконтракт, то он регистрирует эту разрешительную документацию уже не на свое имя, а сразу на некую компанию, ООО - чтобы избежать длительного и сложного переоформления документов. Таким образом, при продаже инвестконтракта покупатель сразу становится обладателем специально созданной под один проект компании",- говорит Дмитрий Раев, юрист компании Swiss Realty Group. По оценке Элины Заниной, заместителя директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-недвижимость", до 25-30% всех инвестконтрактов меняют своего первоначального инвестора.
Исходя из текста постановления на территории самого комплекса, площадь которого составит 135 тыс. кв. м, расположится 5 тыс. кв. м офисов и 37,6 тыс. кв. м торговых павильонов. Под спортивные и культурные помещения будут отданы 54 тыс. кв. м. Также здесь предполагается строительство подземной и надземной парковки, рассчитанной на 840 машино-мест. Помимо возведения самого культурно-делового комплекса, инвестор получил также право на строительство офисно-делового центра с торговыми помещениями и апартаментами площадью 55 тыс. кв. м на земельном участке площадью 2 га по улице Братиславской, владение 2-4. Таким образом, общая площадь комплекса составит 190 тыс. кв. м, что превосходит площадь "Меги-2" без учета отдельно стоящих OBI и Auchan примерно в полтора раза.
Пока строительство комплекса не началось, хотя в мае 2004 года на месте будущего строительства общественно-делового центра в парке 850-летия Москвы состоялась торжественная закладка первого камня. В дирекции парка 850-летия Москвы "Бизнесу" подтвердили эту информацию и высказали предположение, что, видимо, проект тормозится в связи с проектными работами или поиском инвесторов.
Эксперты рынка недвижимости оценили перепроданный инвестконтракт не только как один из самых крупных, но и проблемных на вторичном рынке. Так, по словам Елены Флоринской из Leeds Property Group, данный проект отличается огромными социальными обременениями. В частности, доля города по нему составляет 40% площадей. "Говорить о сроках окупаемости невозможно. В случае если проектом займутся профессионалы, сроки окупаемости составят 10-12 лет",- отметила Флоринская. С ней соглашается и Антонина Лаирова, аналитик отдела исследований ABN Realty, добавляя, что данный проект является рискованным для инвестора не только из-за своего масштаба, но и неудачного расположения самого участка. "Маловероятно, чтобы проектом заинтересовался известный девелопер",- добавила она.
С ней не согласна Елена Флоринская: она полагает, что проект комплекса может быть интересен зарубежному инвестору, поскольку поможет ему выйти на рынок и заручиться поддержкой правительства города. Виталий Подольский, финансовый директор "Перекрестка", полагает, что покупателем могли быть "крупные девелоперские компании типа Enka либо крупные московские структуры". Впрочем, Подольский сомневается, что такой проект под силу потянуть одному инвестору.

Деловая газета "Бизнес"