Интервью: Шалва Чигиринский, президент Московской девелоперской компании

Шалва Чигиринский, один из крупнейших предпринимателей столицы в сфере недвижимости и нефтебизнеса, дает интервью через несколько дней после конкурса по гостинице “Россия”, но чувствуется, что он все еще переживает недавние события. “Я во время заседания комиссии выпил бутылку минералки, а когда вернулся домой — бутылку виски”, — рассказывает он. И отказывается фотографироваться, потому что “еще не пришел в себя”. Чигиринский признается, что застройка Зарядья станет для него “делом жизни” наряду с другими масштабными проектами — небоскребами в “Сити” и освоением Нагатинской поймы. И ругает журналистов, которые написали, что его проект реконструкции “России” плохой и непонятно, почему победил в конкурсе.

— Члены конкурсной комиссии не объяснили толком, почему выбрали именно ваш проект…

— А я могу сказать, почему другие не победили. Потому что они не девелоперы, а был конкурс, во-первых, на девелопера и — через тире — инвестора. Могу я быть выбран солистом Большого театра, если не умею ни петь, ни танцевать? Вот сидят градоначальники, 25 человек, и думают, кому доверить ответственнейшую работу, и понимают, что именно девелопер должен реализовывать подобные проекты, а не финансист.

— Но Bauholding Strabag — одна из крупнейших в Европе девелоперских организаций…

— В Европе — да. А что они в Москве в этой области сделали? Здесь у них нет моего 16-летнего опыта работы. Они не реализовывали как девелоперы столько объектов такого уровня и качества. Кроме того, в их проекте проявился подход подрядчика. Они хотят вложить больше в строительство и на этом заработать, отсюда и появились эти $2 млрд. А девелопер дерется за то, чтобы оптимальным образом реализовать проект. Как можно потратить $2 млрд на создание нового комплекса вместо “России”, объясните мне?

— Ваши конкуренты утверждают, что только строительство гостиницы класса люкс обойдется от $3000 за 1 кв. м…

— А там что, 400 000 кв. м гостиниц?

— Около 180 000 с учетом большой площади номеров.

— Давайте посчитаем. Всего мы должны построить 410 000 кв. м. Из них 90 000 кв. м — подземный паркинг максимальной стоимостью строительства $500 за 1 кв. м, т. е. за $45 млн.

— А стоимость подведения инженерных коммуникаций?

— Что там подводить? Там работает гостиница, к которой все уже подведено. Даже котлован копать не надо — под “Россией” есть подвальное помещение, в котором мы разместим паркинг. Разборка гостиницы обойдется мне недорого. Звучавшие у конкурентов оценки в полмиллиарда долларов — это просто бред.

— Это ошибка. Strabag оценивал снос в $50 млн.

— Тоже не так. Гостиница состоит из блоков, которые легко разобрать. Мы не будем вывозить эти блоки на машинах, что дорого, а сплавим по Москве-реке. Поэтому разборка этого объекта обойдется не больше чем в $15 млн.

— Вы предлагали использовать эти блоки для нового строительства. Это реально?

— Конечно. Зачем их выбрасывать? Из них можно собрать все, что угодно, на новом месте. Есть дешевые объекты, которые нужно строить.

Киноконцертный зал обойдется нам в $150 млн вместе с оборудованием. Еще у нас будет 50 000 кв. м подземных торговых помещений, которые будут стоить $50 млн, потому что их дорогостоящей отделкой будут заниматься арендаторы за свой счет. В общем, все вышеперечисленное обойдется максимум в $300 млн с учетом разных неожиданностей.

А на оставшиеся 215 000 кв. м мы заложили $530 млн. По $2465 на 1 кв. м. А ведь гостиниц там будет только 180 000 кв. м. Остальное — менее дорогие в строительстве офисы и апартаменты длительного проживания.

Кроме того, учтите, что в проекте будет только низкоэтажное строительство, очень недорогое (2-6 этажей. — “Ведомости”). Там нет небоскребов, а значит, не нужны мощные фундаменты, не нужны мощные лифты, мощная инженерия — насосы, нагоняющие воду черт знает на какую высоту. Кроме того, там большой участок, а когда идет массовое строительство, это всегда дешевле. Прямо на площадке можно поставить бетонный узел, чтобы не возить бетон, а делать его прямо на площадке. Большой объем строительства позволит получить скидку у подрядчика. Материалы ты можешь подвозить по реке, что очень удобно.

— Ваши соперники ссылались на то, что $50 млн потребуется только на выплаты компенсаций арендаторам и собственникам помещений в “России”…

— Там только один собственник, который занимает 2200 кв. м. Остальные все — арендаторы, и договоренности с ними у нас уже есть.

— То есть такую большую компенсацию платить не придется?

— Да, может возникнуть какой-то форс-мажор. Может, там обнаружат захоронения XIV в. и это внесет коррективы в проект и сроки его реализации. У нас заложена достаточно большая сумма на разные непредвиденные ситуации.

— За какое время проект окупится?

— Все зависит от рынка. Есть окупаемость, основанная на сегодняшних ценах на рынке, окупаемость, основанная на кризисных ценах, есть — основанная на обещанном нам удвоении ВВП к 2010 г. В случае мажорных нот окупаемость проекта может составить 8-9 лет. В случае каких-то кризисов растянется на 15-20 лет. Ведь это огромный объект, строительство которого займет шесть лет, считая от сегодняшнего дня.

Сейчас мы приступаем к проектированию комплекса. Этот процесс займет два года — и все это время “Россия” будет работать, и с ней ничего не будет происходить. Но в мастерских будет кипеть работа.

— Каких архитекторов вы будете привлекать к работе?

— Нам важно сделать проект, на который люди будут смотреть в восхищении и через 100 лет. Поэтому мы волнуемся и находимся в состоянии одержимости и неистовства. Это будет колоссальная работа, и, конечно, эту работу будут вести лучшие архитекторы-урбанисты. Я думаю, что команду должен возглавить главный архитектор Москвы Александр Кузьмин. Он лучше всех понимает такие вопросы, как видовые коридоры, раскрытие Кремля. Кроме того, мы надеемся привлечь [Михаила] Посохина, коллектив “Моспроекта-2”.

У нас есть еще один козырь. Мы выяснили, что в XVI в. на месте гостиницы “Россия” находилось английское подворье. По этому объекту сохранился колоссальный исторический материал, который я предложил посмотреть моему другу лорду Фостеру (английский архитектор Норман Фостер известен проектами городского совета в Сити, так называемого здания-“яйца”, и 40-этажного небоскреба “корнишон” для офиса страховой компании Swiss. В архитектурном бюро Фостера работают около 600 человек. — “Ведомости”). И сказал, что буду участвовать в конкурсе. Фостер написал письмо мэру Москвы на бланке палаты лордов еще 24 ноября, до заседания конкурсной комиссии. В письме он заявил, что готов принимать участие в моем проекте. Я мог бы это письмо показать конкурсной комиссии, что дало бы мне преимущество перед конкурентами. Но я этого не сделал. Лишь 29-го числа, когда итоги уже были объявлены, я вернулся к себе и написал письмо мэру, к которому и приложил письмо лорда Фостера. Так что я ничего не скрывал от своих конкурентов, я даже направил им всем свою архитектурную концепцию перед конкурсом.

— А зачем?

— А что мне скрывать? Я заинтересован, чтобы к проекту были привлечены лучшие строительные, финансовые структуры. На следующий день после конкурса я написал своим конкурентам, что мы могли бы сотрудничать в этом проекте. Мы проведем тендеры и привлечем десятки фирм.

Кроме того, в этом проекте активную роль должно играть общество. Мы хотим, чтобы люди, которые болеют за город, могли бы давать нам хорошие идеи.

— У лорда Фостера очень большие гонорары. Это не ляжет дополнительным обременением на проект?

— Ну что вы! Этому проекту нет равных в мире, на нем нельзя экономить деньги, но и нельзя их выбрасывать. Мы будем привлекать к нему самых выдающихся специалистов, но не как в анекдоте про нового русского, который купил галстук за 100 фунтов, а ему друг говорит: ну что же ты, я за углом такой же за 2000 не взял.

Это будет лучший проект (разворачивает плакат с проектом). Вот посмотрите, на набережной будет огромная площадь в 1 га перед монументальным входом в концертный зал. Здесь можно проводить городские праздники, сюда будет перенесена от киноконцертного зала “Россия” Площадь звезд. Я уверен, что именно в новом зале будет проводиться Московский кинофестиваль. Представляете, победители смогут прибывать к месту на катере, проходить через площадь, подниматься по лестнице.

— Что получилось с проектом реконструкции гостиницы “Москва”? Вы были одним из инициаторов ее сноса, но потом отказались от участия в проекте.

— Мы не были победителями инвестиционного конкурса. По гостинице “Москва” наша задача как девелопера была разработать проект реконструкции. После того как проект был утвержден, мы из него вышли.

— То есть этот выход был запланирован?

— Нет, мы вышли, потому что с победителями инвестиционного конкурса (американская Decorum Corporation. — “Ведомости”) у нас не сложилась работа.

— Какие еще имеются у вас крупные проекты в области девелопмента, кроме гостиницы “Россия”?

— Для Московской девелоперской компании одной из главных является программа строительства гипермаркетов “Метро-Реал” в Москве. Уже строятся два объекта и идет проектирование третьего. Кроме того, это строительство комплекса башен “Россия” в “Сити”. Город отказался от строительства одной башни, и их будет две. А также застройка Нагатинской поймы.

— В Нагатине будет, как раньше планировалось, развлекательный центр?

— В современном мире люди экономят время. Они не ходят в разные места развлекаться, работать и покупать. Перемещаться из одного места в другое стало сложно: пробки, проблемы с парковкой. Поэтому, когда создаешь большой комплекс, он обязательно должен быть многофункциональным. Ни один объект немыслим без крупного паркинга. Если есть развлекательная функция, значит, должен быть шопинг, гостиницы, парки развлечений. Нагатинская пойма должна стать местом семейного отдыха для всей России. Если мы реализуем на этом участке в 90 га все, что хотим, то инвестиции в этот проект составят $3 млрд. А только в бюджет он будет приносить доход в $200-500 млн в год. Я уже не говорю о рабочих местах и т. д. Я надеюсь, мне удастся привлечь к застройке Нагатинской поймы лорда Фостера. Это тоже будет грандиозный проект. По одному из планов там может быть построен грандиозный купол диаметром 400 м, а высотой 150 м, который может накрыть Кремль, а снаружи будет гигантский парк (развлечений. — “Ведомости”), причалы.

— Участие вашей компании в застройке Нагатинской поймы закреплено какими-то документами?

— Есть документы правительства Москвы, по которым этим проектом занимается Московская девелоперская компания. Так же как башнями “Россия” (например, № 28-РП от 21 января 2004 г. “Об участии ОАО “Московская девелоперская компания” в строительстве многофункционального культурно-развлекательного комплекса в районе Нагатинской поймы и башни “Россия” в составе ММДЦ “Москва-Сити”. — “Ведомости”). Я создал фонд недвижимости, который будет финансировать эти проекты. Проект башен мы будем переделывать, мы хотим, чтобы это был уникальный проект и наши башни-близнецы отличались от тех, что есть в других городах мира. Самая большая из башен будет высотой в 400 м. Я очень рад, что город принял решение отказаться от строительства одной 600-метровой башни, потому что строения высотой более 70-80 этажей очень неудобны в эксплуатации.

— Когда вы рассчитываете реализовать эти проекты?

— По распоряжению правительства Москвы башни в “Сити” должны быть построены в 2009 г. Сроки застройки Нагатинской поймы пока не определены. Мы сейчас обсуждаем новую систему взаимоотношений инвесторов-девелоперов и городских властей. Мы предлагаем разработать механизм концессии, который бы действовал при выделении земельных участков под крупные проекты. Город заинтересован в привлечении масштабных инвестиций, и городской бюджет получает налоговые отчисления от деятельности инвестора, подрядных организаций с момента заключения контракта. А девелопер и инвестор начинают зарабатывать лет через 15. Поэтому мы предлагаем предоставлять девелоперам отсрочку по выплате выкупа прав аренды за участок. Например, если мы сразу заплатим за выкуп прав на 90 га в Нагатинской пойме, мы не поднимем этот проект. И никто не поднимет.

— Хорошее знакомство с московскими “отцами города” вам сильно помогает в работе?

— Постоянные обвинения в каких-то особых отношениях с московскими чиновниками — это, конечно, негатив. Но подумайте сами, как может человек столько объектов в Москве построить и остаться незнакомым с мэром и другими чиновниками. Мы же все наши объекты строим в центре столицы. Мы привлекли в Москву не менее $1 млрд инвестиций.

— Какому бизнесу вы уделяете больше внимания — девелопменту или производству нефтепродуктов?

— Нефтяной бизнес занимал большую часть моей жизни. Но думаю, что буду сворачивать свое активное участие в нем. Этим будут заниматься другие люди. Я все свои силы и время отдам проектам в сфере недвижимости, потому что их реализация — это для меня дело жизни, в особенности гостиница “Россия”. Тем более что мне удалось выполнить свою задачу — создать муниципально-регулируемую компанию на рынке нефтепродуктов, МНГК, наполнить ее активами. Я думаю, что уже в следующем году (на МНПЗ. — “Ведомости”) пойдет наша собственная нефть с салымских месторождений. А дальше пускай этим занимаются профессионалы.

— Вы продадите свои активы?

— Нет. Но я не буду заниматься ежедневным управлением. Я собираюсь найти человека, который будет вести все эти дела.

— Что произошло с долей вашей компании Sibir Energy в перспективном добывающем предприятии “Сибнефть-Югра”?

— “Сибнефть” размыла этот пакет. Мы сделали на этот счет объявление на лондонской бирже. Торги акциями компании Sibir Energy будут возобновлены 20 декабря, после собрания акционеров. Мы надеемся решить этот вопрос путем судов и не сомневаемся, что вернем свои активы, а “Сибнефть” будет наказана.

— Недавно антимонопольное ведомство выдало мэрии предписание: прекратить эксклюзивную выдачу МНГК участков под АЗС и выдавать их только на конкурсной основе. Считаете ли вы это решение обоснованным и отразилось ли оно на вашей работе?

— К сожалению, у нас считается, что конкурентная борьба может быть с ударами ниже пояса. Я считаю, что со стороны наших конкурентов цинично заявлять, что в Москве нет конкуренции на рынке нефтепродуктов. Вот в Петербурге нет конкуренции, там одна компания контролирует весь рынок. Вся Россия разделена на сегменты: где доминирует “ЛУКОЙЛ”, где — “Сибнефть”, “Славнефть”, “Сургутнефтегаз”. В Москве самый дешевый бензин именно потому, что на рынке есть конкуренция. У нас, у городской компании, в столице всего 78 станций, из которых 40 никуда не годятся, потому что расположены в неправильных местах. Мы эти участки вернем городу. Взамен их мы собираемся получить новые. О какой монополии может идти речь? Что у нас, 200 участков?

— Если вы собираетесь отойти от управления нефтяным бизнесом, то, может быть, займетесь какой-то новой деятельностью?

— Вы шутите? Ну чем я могу еще заняться. Иногда поспать. Но вообще я люблю плавать и бегать.

— Журнал Forbes оценил ваше состояние в $400 млн. Как вы относитесь к этой оценке и верна ли она?

— У меня отношение к этому, скажем, философское. Расчеты Forbes приблизительны, а выводимые суммы виртуальны. Это неблагодарное занятие считать чьи-то деньги. Кто-то считает, что я деньги печатаю — как же, совладелец сети BP, многих других активов. У наших компаний будут большие прибыли, но еще не скоро. А сейчас много обязательств по кредитам. У нас на московском рынке нефтепродуктов более 40 заправок BP с оборотом $330 млн. Но я же эти деньги не зарабатываю. Компания имеет сегодня долг $70 млн перед банками, который мы будем выплачивать еще года три. 26 июля 1996 г. мы подписали контракт с BP, и вот только через 11 лет я начну зарабатывать деньги на таком сверхуспешном бизнесе. Мы будем зарабатывать миллионов 40 долларов в год. Из которых 25% — мои. Но могут вырасти налоги, могут упасть цены.

— А в сфере девелопмента какой оборот у ваших компаний?

— Я думаю, что оборот комплекса на месте “России” должен быть до $1 млрд в год. Имеется в виду оборот ресторанов, торговых площадей и всего остального. Конечно, там будут при хорошей конъюнктуре большие прибыли, но через много лет.

— А какой оборот у созданной вами компании “СТ Групп”?

— Сейчас я к “СТ Групп” никакого отношения не имею. Этой компанией сейчас управляет мой брат (Александр Чигиринский. — “Ведомости”). У меня есть Московская девелоперская компания, “Молл-Гэллaри”, которая занимается реаловскими проектами (эксплуатацией торговых галерей в центрах “Реал”. — “Ведомости”) и “СТ Девелопмент”, созданная для проекта реконструкции “России”.