Двухпроцентный агент

Открытое в начале февраля бюро недвижимости «Агент 002» не первый проект члена совета директоров компании «Вимм-Билль-Данн» Михаила Дубинина в сфере недвижимости. В 2002 году вместе с компаньонами он инвестировал личные средства в строительство загородного коттеджного поселка «Резиденции Бенилюкс». По мысли основателей «Агента 002» Михаила Дубинина и гендиректора финансовой группы Brunswick Capital Limited Кристофера Маккензи, компания начнет получать прибыль года через три. А лет через семь-восемь бюро должно превратиться в организацию, акции которой можно будет разместить на бирже.

Непрофильное самовыражение
Акционеры «Вимм-Билль-Данна» (ВБД) весьма плодовиты на создание непрофильных бизнесов. Председатель совета директоров компании Давид Якобашвили некоторое время назад объявил о создании компании «Эпицентр Маркет» по производству противодымных капюшонов для спасения людей при пожарах, а также о покупке завода для производства лекарств против СПИДа. До этого вместе с другим акционером ВБД Гавриилом Юшваевым он стал развивать в Краснодарском крае агрохолдинг.

Впрочем, владельцы ВБД не одиноки в своих устремлениях. «Нам известно не менее 70 случаев, когда богатые люди инвестируют в новые проекты, покупают малые или средние компании,– говорит специалист ИК „Финам” Михаил Кузнецов.– Как правило, богатые люди имеют свои прихоти и желания. Для Романа Абрамовича и Олега Дерипаски это собственные футбольные клубы, для председателя совета директоров „Альфа-групп” Михаила Фридмана и вице-президента Альфа-банка Александра Гафина – ресторан, для кого-то – частная школа. Появление достаточного количества средств позволяет эти желания осуществить».

Михаил Дубинин – один из основных акционеров вышедшего в 2002 году на Нью-Йоркскую фондовую биржу ВБД, оборот которого в 2004-м составил около $1 млрд,– средствами явно не обделен. В различных рейтингах богатейших российских граждан его личное состояние оценивают в сумму от $55 млн до $80 млн. Сам Дубинин считает, что эти сведения не совсем корректны, но признает, что входит в тысячу самых финансово обеспеченных российских предпринимателей.

Вопрос о том, куда вложить свои капиталы, встал перед Дубининым после того, как в 2001 году он отошел от непосредственного управления ВБД и вышел из совета правления, оставшись в совете директоров. «Компания к тому моменту стала хорошо структурированным предприятием,– объясняет Дубинин.– Наступил момент, когда я понял, что в прежнем качестве буду только вреден. Ведь когда организация приобретает четкость, ее основателям лучше предоставить управление наемным грамотным менеджерам, которые могут работать гораздо эффективнее».

Однако, расставшись с активной деятельностью в ВБД, Михаил Дубинин столкнулся с проблемой психологического порядка. «Я нигде, кроме „Вимм-Билль-Данна”, не работал,– рассказывает он.– Мне был 21 год, я только вернулся из армии, когда мы с Сергеем Пластининым начали создавать компанию. С тех пор в течение 12 лет я каждое утро приезжал в ВБД и работал до позднего вечера. Когда же ты начинаешь чувствовать себя ненужным, могут появиться большие психологические проблемы, иногда это повод для депрессии. Возникает необходимость чем-то заполнить жизнь. Но если ты привык к определенному уровню ответственности, то ни путешествия, ни пассивный отдых, ни перекладывание бирюлек с места на место тебя уже не устраивают».

Дубинин начал искать себе новое дело. Но, как он сам признается, этап, когда хочется «примитивно получать прибыль», был уже пройден, и на первое место вышло желание самореализации через бизнес. Фраза «сделать красиво» и рациональный подход к решению какой-либо задачи – ключевые моменты в его рассуждениях о том, каким бизнесом имеет смысл заниматься.

Бюро недвижимости «Агент 002» начало работу в феврале 2005 года. Его акционеры – член совета директоров компании «Вимм-Билль-Данн» Михаил Дубинин, генеральный директор финансовой группы Brunswick Capital Limited Кристофер Маккензи и бывший председатель совета директоров «Вимм-Билль-Данн» Павел Дудников. Предполагается, что в первый год работы «Агент 002» займет 1% столичного рынка вторичного жилья. Инвестиции в проект в 2005 году составят $1,5 млн.

Подмосковный Бенилюкс
Новый проект, в котором можно было бы самореализоваться, Дубинин придумал еще в 2002 году. Он искал для своей семьи подмосковное жилье, но не смог подобрать ни одного варианта. «Я объездил все окрестности Москвы и увидел только типовые здания и отдельно стоящие коттеджи, не вписывающиеся в ландшафт»,– объясняет Михаил Дубинин. Так у него возникла идея создания поселка-комьюнити для состоятельных людей.

Вместе с другим акционером ВБД Александром Орловым и руководителями строительной фирмы «Магистраль» Петром Ломакой и Анатолием Павловским Дубинин начал проект по возведению коттеджного поселка под амбициозным названием «Резиденции Бенилюкс». «Мы не предлагаем уединение, которого сейчас достаточно просто достичь, построив загородный дом за пятиметровым забором,– говорит Михаил Дубинин.– Мы предлагаем покупателям общество людей, разделяющих одинаковые с ними ценности».

В проект были вложены личные средства менеджеров ВБД и «Магистрали». Инвесторы надеются, что после окончания строительства затраты окупятся и продажа домов принесет прибыль. «Но вообще в „Бенилюксе” прибыль не самое главное,– говорит Дубинин.– Важно было реализовать красивую идею на практике».

На 200 га, расположенных на 17-м километре Новорижского шоссе, будут построены жилые дома, разделенные на три архитектурные зоны («Голландия», «Бельгия» и «Люксембург»), и общественная зона «Амстердам» с рестораном, спортивным клубом и детским центром. В «Бенилюксе» должно быть не менее 200 усадеб (по словам Дубинина, это самое оптимальное количество семей, чтобы обеспечить проекту жизнеспособность), одну из которых займет семья Дубинина.

По графику первая очередь «Бенилюкса» должна быть сдана в конце 2005 года. Михаил Дубинин говорит, что сразу понимал: после того как поселок будет достроен, его активное участие в проекте закончится. «Значит, нужно было искать какое-то другое занятие,– объясняет Дубинин.– Во время деятельности, связанной с „Бенилюксом”, я понял, насколько перспективным направлением в России сейчас является рынок жилья. Как бизнесмен, я, конечно же, ищу те отрасли, где предполагается максимальное развитие. Потому логично, что идея следующего проекта касалась именно недвижимости. Кроме того, мне давно хотелось поработать в сфере услуг».

«Агент 002» будет работать по жестко фиксированной ставке комиссионных в 2% (для столичного рынка традиционной является «плавающая» ставка в 5–6%, определяемая в зависимости от состояния квартиры). При этом «Агент 002» намерен проводить операции только с вторичным жильем. Стандарты работы нового бюро включают в себя несколько принципиально новых для рынка недвижимости идей. Прежде всего в агентстве, пока насчитывающем 50 сотрудников, применено разделение труда (клиентом последовательно занимаются агент, отдел привлечения, отдел заключения сделок, юрист и т. д.). Как заявляет директор управления по маркетингу и рекламе Ольга Побединская, таким образом гарантируется прозрачность сделки на всех ее этапах, что исключает вероятность кого-либо из персонала нажиться на клиенте или сработать налево.

Кроме того, продавец самостоятельно определяет цену, по которой хотел бы продать жилье: бюро просто предоставляет ему сравнительный анализ аналогичных квартир. Агенты получают не процент от сделки, как в других компаниях, а зарплату (в среднем $500). Для выезда к клиенту они могут воспользоваться автопарком компании, на данный момент насчитывающим 18 машин. Так что одним из обязательных требований к кандидатам в агенты является наличие водительских прав. Также желательно, чтобы агенты имели высшее образование, хорошо владели каким-либо иностранным языком и не имели опыта работы в других агентствах недвижимости. После прохождения собеседования кандидат несколько недель обучается в собственном тренинг-центре «Агента 002».

Для того чтобы агенты не перебегали в другие бюро, чтобы работать на проценте от сделки (это считается более выгодным), в «Агенте 002» разработана специальная система поощрения и мотивации. «Например, за каждую сделку агент получает очки,– говорит Побединская.– Когда их накопится определенное количество, агент может получить их в виде денежного вознаграждения или пересчитать на квадратные сантиметры жилой площади». По словам Побединской, коэффициент пересчета таков, что за три-четыре года работы человек вполне способен накопить нужное для приобретения однокомнатной квартиры количество очков. Для многих людей это стимул работать именно в «Агенте 002».

Стандарт прозрачности
Узнав о принципах работы бюро «Агент 002», многие столичные риэлтеры заговорили о том, что появилось откровенно демпингующее агентство, которое в перспективе вряд ли окажется жизнеспособным. Сумма же изначальных вложений в $1,5 млн и намерения в течение года занять 1% столичного рынка «вторички» также вызвали скепсис участников рынка московской недвижимости. Тем более что пока в активе нового бюро – всего около десяти лотов (квартир, выставленных на продажу).

По словам вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина Апрелева, планы новичка за год занять 1% рынка с последующим доведением доли до 8–10% в течение нескольких лет, скорее всего, пустые амбиции. «Контролирующий 7–8% столичного рынка МИАН уже три года пытается довести свою долю до 10%,– говорит Апрелев.– У него пока это не получилось, и нет оснований полагать, что получится у нового, неизвестного ни рынку, ни клиентам бюро».

Менеджер агентства «Савва» Олег Кошевой считает, что «Агент 002» пополнит число риэлтеров, которые перестают существовать через четыре-шесть месяцев работы. «На рынке Москвы около двухсот агентств, из них лишь несколько крупных,– объясняет Кошевой.– Затраты только на раскрутку нового агентства на таком конкурентном рынке должны составлять $5–6 млн».

Однако в «Агенте 002» опровергают пессимистичные прогнозы участников рынка. По словам Ольги Побединской, принцип дисконта в недвижимости хорошо зарекомендовал себя во многих западных странах и вполне может прижиться в России. «Правда, за границей правила поведения на рынке уже устоялись, а у нас им мало кто следует,– говорит Побединская.– Но бюро создавалось с учетом ситуации, в которой окажется рынок недвижимости через несколько лет. Все идет к тому, что отношения между участниками рынка будут тщательнее регулироваться законодательством, и с развитием ипотеки появятся новые стандарты оказания услуг. Одной из целей работы „Агента 002” и есть внедрение таких стандартов. Пока количество ипотечных сделок невелико, но вскоре оно возрастет. Сделки постепенно будут приобретать все большую прозрачность, и рынку придется отказываться от сегодняшних подходов к работе, которые включают спекулятивность и маржевые игры. Для многих агентств это будет болезненный процесс. А нашему бюро не надо будет перестраиваться».

Михаил Дубинин не исключает, что через некоторое время его «проектом 003» может стать ипотечное бюро. И скорее всего, в основу его работы Дубинин вновь заложит оригинальные принципы – самореализация того требует.

Ольга Шевель
02.03.2005  Секрет фирмы