Короли подземелий

Российские и иностранные инвесторы готовятся закопать в столичную землю миллиарды долларов. Расчет делается на растущие покупательские аппетиты москвичей и гостей столицы. Однако потенциальный рост конкуренции между подземными моллами может затруднить окупаемость некоторых из них.

В 1902 году прибывший в Россию американец Гоф не смог добиться разрешения правительства построить в Москве подземную железную дорогу подобно тем, которые уже существовали в Лондоне и Париже. В результате его исследований в Москве обрушился недостроенный дом. Причиной аварии стал подземный ход Ивана Грозного, оказавшийся прямо под зданием. Обещания американца открыть все тайны подземной Москвы послужили причиной того, что на его проект было наложено вето. Правительство, Охранное отделение и другие государственные учреждения явно не хотели, чтобы тайны подземной Москвы стали достоянием общественности. Кроме того, члены городской Думы посчитали, что подземная дорога может оказаться серьезным конкурентом московскому трамваю и уменьшить доходы от его эксплуатации, которые шли в карман городским чиновникам. Сто лет спустя столичные власти по-прежнему берегут секреты московских подземелий.

Первым развлекательным подземным сооружением в Москве стал торгово-рекреационный комплекс (ТРК) «Охотный ряд». Ярмарка под Манежной площадью открылась в конце 1997 года и почти сразу превратилась в одно из самых популярных мест в городе. Ритейлеров не смущали высокие арендные ставки, а москвичи и туристы нескончаемым потоком шли посмотреть на подземное чудо под Красной площадью. За первые два года существования через «Охотный ряд» прошло более 54 млн посетителей. По словам первого заместителя гендиректора компании «Ингеоком» Ильи Маковского, именно с возведения ТРК под Манежной площадью началось коммерческое освоение подземного пространства Москвы. Однако после «Охотного ряда» разговоры о подземном строительстве вдруг прекратились. Многочисленные проекты отправились «под сукно», а чиновники всячески избегали разговоров об инвесторах и других подробностях подземных строек. Так продолжалось вплоть до недавнего времени. В конце 2004 года городские власти неожиданно анонсировали сразу несколько масштабных проектов строительства торгово-развлекательных комплексов под землей. В скором времени торговые кварталы должны появиться под Белорусским и Павелецким вокзалами, под Пушкинской, Лубянской и Театральной площадями. Обширным подземельем обзаведется реконструируемая гостиница «Москва». Ждет своего «подземного» часа проект восьмиэтажного города под Болотным островом. Необходимые инвестиции исчисляются миллиардами долларов. При этом вероятность их возврата будет напрямую зависеть от того, смогут ли девелоперы избежать ошибок, сделанных пионерами подземного столичного бизнеса.

Дальше только глубже

На тысячу жителей Западной (а теперь и Восточной) Европы приходится от 250 до 400 кв. м торговых площадей. В Москве, наиболее развитом с точки зрения ритейла российском городе, – менее 100 кв. м. Острый дефицит торговых залов – проблема не новая. Однако до недавнего времени реальных стимулов для территориальной экспансии у розничной торговли было недостаточно. Ситуация начала меняться с ростом доходов жителей Москвы и увеличением числа приезжих (в 2004 году до 1,5 млн человек). На конец прошлого года общая площадь профессиональных торговых центров (ТЦ) Москвы выросла до 1,3 млн кв. м. Из них за 2004 год было построено 480 000 кв. м. Доходность от девелопмента в секторе торговых центров варьируется от 25% до 35%, а от продаж магазинов на торговых улицах – 15 – 25%. Проектами коммерческой недвижимости в Москве заинтересовались крупные инвесторы, готовые к масштабным вложениям, в том числе в подземное строительство. Например, о своем намерении вложить до $1 млрд в московские строительные проекты заявил основной владелец холдинга Africa Israel израильский диамантер Лев Леваев. Таких инвесторов интересуют прежде всего большие площадки в центре города, потому что только там торговая недвижимость может гарантировать стабильный доход. Однако участков под строительство в центре Москвы больше нет. В прошлом году объем свободных помещений в пределах Садового кольца был зафиксирован на самом низком историческом уровне (2,24%). По словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, в настоящий момент масштабные торговые проекты возможно реализовать только за пределами Садового кольца или под землей. Причем «подземный» вариант для некоторых проектов фактически безальтернативен.

«Именно дефицит земли приводит к увеличению проектов строительства подземных торгово-развлекательных комплексов. Подземные пространства используются под паркинги, а для оптимизации экономики такого проекта девелопер добавляет торгово-развлекательную составляющую», – отмечает вице-президент компании «Система Галс» Андрей Закревский. Еще одна причина повышенного внимания к подземному строительству – желание московских властей улучшить за чужой счет транспортную инфраструктуру города. Все заявленные проекты по освоению подземного пространства возлагают на инвесторов и девелоперов серьезные транспортные обременения. Например, кроме строительства автомобильной развязки в ходе работ под площадью Белорусского вокзала девелопер должен будет продлить в сторону центра Тверской путепровод и построить под ним еще один тоннель со стороны 2-й Брестской улицы. «Это нетипичная ситуация. Большинство текущих проектов в коммерческой недвижимости не имеют таких серьезных обременений», – считает руководитель департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев. Впрочем, инвесторов даже такие условия не пугают. Однако одного желания вкладывать сотни миллионов долларов для успеха подземного строительства в Москве недостаточно.

Подземный клан

Дело не пойдет, если вовремя не заручиться поддержкой государства, точнее, государственных структур, имеющих право вето на подобные проекты. Так, в конкурсе на лучший план комплекса под Манежной площадью участвовали и именитые российские архитекторы, и компании-проектировщики из Франции, Голландии, Польши, других стран. Но победителем неожиданно для всех оказался архитектор Борис Улькин, прежде известный как проектировщик подземных аэродромов, шахт и стартовых ракетных площадок. Несмотря на отсутствие опыта в сфере коммерческой недвижимости, он обладал одним крайне важным преимуществом – «допуском». Для первой подземной стройки, да еще под стенами Кремля, этот козырь оказался решающим. Традиция, возникшая в силу данного прецедента, закрепилась. Сейчас ни одна подземная стройка в Москве не обходится без участия компаний, имеющих разрешение на подземные работы. Ударное строительство метрополитена и тоннелей для транспортных развязок породило огромное количество организаций, специализирующихся на освоении подземного пространства: «Метрострой», «Трансстрой», «Ингеоком», «Космос», «Мосинжпроект», ГРП-1, «Дорстрой» и другие. Тоннельная ассоциация России объединяет более 80 организаций по проектированию, строительству и эксплуатации подземных сооружений. Значительная часть этих компаний работает по столичным заказам. «Однако нельзя сказать, что, например, «Мосинжстрой», «Метрострой», «Ингеоком» или «Трансстрой» занимаются только тоннельным строительством и прокладкой коммуникаций. Это компании, способные возводить крупные подземные объекты», – говорит Маковский. Так, фирма ГРП-1 занималась подземной реконструкцией Манежа. «Мосинжстрой» совместно с израильским архитектурным бюро разрабатывает проектную документацию для ТРК под площадью Белорусского вокзала. Каждая такая организация имеет свою специфику и приоритеты. «У частных строительных фирм просто не хватит опыта для реализации подобных проектов», – полагает Закревский. Попасть на этот закрытый рынок можно только в сотрудничестве со «старожилами» подземного строительства. Например, «подземная» история «Ингеокома» началась с совместной работы с «Мосижстроем» на стройке под Манежной площадью. После успешного сотрудничества с «Мосинжстроем» на площадке под Манежной площадью «Ингеоком» построил подземный четырехэтажный паркинг на площади Революции. Отметим, что сплоченный «подземный клан», ревниво охраняющий свои привилегии, отнюдь не застрахован от внутренней борьбы. Так, «Ингеоком» в 1998 году «переиграл» в тендере на строительство подземной части центрального ядра «Москвы-Сити» компанию «Трансстрой». «За подземные подряды идет довольно жесткая конкуренция. Случайные компании сюда не попадают», – признается Маковский.

Сейчас тендеры на большие подземные объекты проводятся в два этапа. По словам Маковского, первый этап – предквалификация (PQ) необходим, чтобы отсеять фирмы, которые хотят участвовать в проекте, не имея ни технических, ни организационных обоснований. На втором этапе отобранные организации представляют свое видение проекта, а также предполагаемую стоимость и сроки строительства. Иностранные компании тоже участвуют в тендерах, однако подземную часть масштабных строек, учитывающую особенности московских подземелий, как правило, доверяют российским компаниям», – объясняет Маковский.

Концы в землю

Впрочем, даже обзаведясь солидным партнерством со спецзастройщиком и получив зеленый свет от спецслужб, радоваться рано. Столичные власти демонстрируют крайнюю щепетильность при выборе инвестора и девелопера для своих подземных детищ. В большей степени их интересует не сам проект, а согласие инвестора принять назначаемые обременения. Иначе как объяснить многолетнее простаивание, казалось бы, привлекательных проектов в самом центре Москвы. Например, первый вариант застройки пространства под Пушкинской площадью был разработан известным архитектором Абдулом Ахмедовым еще до кризиса 1998 года. Однако окончательное «добро» на начало стройки было получено из уст главного архитектора Москвы Александра Кузьмина только в сентябре прошлого года. Сформировалась закономерность – подробности проектов подземного строительства появляются только вместе с утвержденным именем инвестора. Так, анонс стройки под Пушкинской площадью «совпал» с известием о новом соинвесторе строительства – турецкой компании «Гюнал Иншаат тиджарет ва Санаии А. Ш.». Условия получения этого подряда турками до сих пор не афишируются, и даже если тендер проводился, то его закрытость была абсолютной.

Проект транспортной развязки и подземного комплекса на площади Тверской заставы лежал «под сукном» почти десять лет и сдвинулся с места только в 2003 году, когда градостроительный совет при мэре Москвы одобрил концепцию реконструкции площади Тверской заставы, разработанную ООО «Автостоянка «Тверская застава». Год спустя заказчиком проекта строительства под Белорусской площадью была объявлена компания «Стройинком-К» (дочернее подразделение холдинга Africa Israel), которая, как выяснилось, двумя годами ранее стала владельцем ООО «Автостоянка «Тверская застава». Причины, предопределившие этот выбор столичных властей, остаются тайной и по сей день. Недавнее заявление мэра Юрия Лужкова, назвавшего основного владельца Africa Israel израильского диамантера Льва Леваева «одним из самых крупных и желанных инвесторов в Москве», ясности в деле не прибавило. По данным компании «Стройинком-К», строительство пятиуровневого подземного города под площадью Тверской заставы начнется уже в июне этого года.

Генеральным инвестором другого масштабного проекта (подземного комплекса под площадью Павелецкого вокзала) стала компания «Техинвест», которая помимо этого возводит 75-этажный небоскреб в «Москве-Сити» и владеет долями в торговом комплексе «Атриум». Честь и право на освоение павелецких подземелий пришло к «Техинвесту» почти сразу после того, как он избавил столичные власти от давней головной боли – приобрел 60% самого проблемного объекта на территории ММДЦ, компании «Аква-Сити Палас».

Выбор заказчика проектов подземных паркингов под Лубянской площадью тоже не был неожиданным. Им стало ООО «Организатор», входящее в близкую московскому правительству АФК «Система».

Единственным «непристроенным» проектом остается Болотный остров, который в итоге всех преобразований должен превратиться в крупнейшую в столице пешеходную зону с подземным пространством глубиной до восьми этажей (27 м). Проект освоения острова был задуман давно, но денег на его воплощение пока нет. По словам Константина Ковалева, к строительству подземных объектов на Болотной площади проявляют интерес западные инвесторы. Обсуждение этого проекта ведется совместно с немецкими и австрийскими специалистами. Однако претендентов-инвесторов пока куда больше интересует освоение торговых площадей под землей, чем инфраструктурное строительство. Тем более что недавно столичные власти отказались от участия в двух ЗПИФах недвижимости, с помощью которых планировалось финансировать возведение на Болотном острове транспортной инфраструктуры, коммуникаций и жилых зданий. Это означает, что освоение подземного пространства фабрики «Красный Октябрь» снова откладывается.

Минное поле в подземелье

Закрытая схема распределения «подземных» подрядов является продуктом не одной только злой воли градоначальника, но и данью объективным обстоятельствам. Подобное строительство требует определенных профессиональных знаний, навыков, оснащенности и квалифицированного персонала. Экономику таких проектов усложняет необходимость дополнительных расходов, в частности, на дорогую систему вентиляции и геоэкспертизу. Москва находится на стыке двух платформ и отличается сложной геологией. В числе основных рисков – грунтовые воды, требующие тщательного исследования, археологические раскопки, которые могут заморозить стройку на несколько лет в случае обнаружения предметов особой ценности, состояние грунта и многое другое. Кроме того, застройщику приходится разрешать вопросы, связанные с проходящей под участком линией метро. Все это значительно повышает стоимость проекта. По словам директора по развитию компании Swiss Realty Group Ильи Шершнева, разница затрат при строительстве наземного и подземного объекта может доходить до 100%, это зависит от состояния грунта, наличия коммуникаций, глубины этажей. В среднем строительство подземного торгово-развлекательного центра дороже на 30 – 50%. Каждый следующий подземный этаж дороже предыдущего на 20 – 40%.

Кроме того, подземный объект требует большего количества согласований в различных учреждениях. Прежде чем начать подземную застройку, необходимо решить множество проблем и собрать разнообразную документацию. Это увеличивает вероятность, что на одном из этапов проект будет запрещен. «Основная трудность заключается в получении технических условий на проект», – говорит Закревский. В среднем согласования занимают около двух лет.

Расходы на такое строительство контролировать не менее сложно. Всегда есть вероятность обнаружить в недрах что-то необозначенное на карте. Например, кабели спецсвязи, военные коммуникации, подземные реки, исторические объекты. Очень часто на геологических картах эти объекты отсутствуют. Они обнаруживаются, когда застройщик получает все согласования и начинает бурение. «Причем хозяина обнаруженного кабеля не всегда легко найти. Иногда он объявляется через неделю, а иногда – через полчаса. В любом случае подобные находки тормозят стройку и требуют дополнительных расходов», – рассказывает «Ко» менеджер одной из строительных компаний. По данным участников рынка, проект огромного паркинга под Лубянской площадью и под зданием Детского мира до сих находится в разработке именно из-за длительного согласования работ со спецслужбами.

Однако здесь не обошлось без ложки меда. Избранные для подземных строек компании получают от городских властей значительные преференции. Согласно одному из распоряжений Юрия Лужкова, в особых случаях (сложные геологические условия, уровни ниже первого и т.п.) некоторые статьи строительных расходов можно «исключать из расчетов с администрацией». Например, если под землей этажей больше одного, город не берет за них арендной платы – мелочь, но приятно. Кроме того, за аренду земли в период строительства и до момента полной окупаемости проекта фирма платит по минимуму – 3% от зональной стоимости аренды (например, такая схема используется в ТЦ «Атриум»). Кроме льгот по аренде инвестор может рассчитывать на более выгодное распределение долей в «заглубляемом» объекте. Компания «Ингеоком», которая выступала генподрядчиком строительства ТЦ «Атриум» на площади Курского вокзала получила в собственность 60% общей площади торгового центра, а 40% остались у города. В здании около станции метро «Павелецкая» девелоперу отойдет уже 70% акций, а департаменту имущества правительства Москвы достанется 30%. После окончания реконструкции площади Тверской заставы все коммерческие объекты (подземный торговый комплекс площадью 100 000 кв. м) перейдут в собственность инвестора. На баланс столичным властям будет передана только транспортная инфраструктура (парковка на 1400 мест). Для сравнения, при возведении наземных объектов доля города всегда заметно больше. В случае с Пушкинской площадью вовсе не известно, как будут распределяться площади между инвестором и столицей. По мнению участников рынка, городские власти выставили турецкой компании более чем приемлемые условия.

О доходности подземных торгово-развлекательных центров можно судить по существующим объектам «Охотный ряд» и «Тверской пассаж». На сегодняшний день эти два успешно функционирующих объекта почти на 100% заполнены арендаторами. По словам руководителя торговых помещений компании Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko Натальи Орешиной, за последнее время ставки аренды в «Охотном ряду» выросли почти на 30%. Сейчас цена площадей достигает $2500 – 3000 за кв. м в год (максимальная арендная ставка для таких помещений). «Подземные стройки – сложные проекты, но они всегда становятся прибыльными для тех, кто их создал. Если бы это было не так, инвесторы и арендаторы просто не шли бы в эти проекты», – уверен генеральный директор компании «Ингеоком» Михаил Рудяк.

Блеск и нищета подземелья

Ритейлеры с нетерпением ждут новых подземных проектов. Расширение предложения создаст в этом сегменте хотя бы некоторое подобие конкуренции. Надеяться на это позволяют обещания девелоперов. Так, компания «Стройинком-К» обещает установить аренду в комплексе под Белорусским вокзалом на уровне $1200 за кв. м в год. Аналогичные условия планируют предложить арендаторам и застройщики других подземных объектов. В подобной тактике нет ничего удивительного – рассчитывать на большее в начальной стадии эксплуатации не приходится. По мнению Натальи Орешиной из Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, для ритейлеров главные критерии – большая площадь (не меньше 50 000 кв. м) и потенциальное число посетителей. Если первая задача решается еще на стадии проектирования, то для второй требуется время. Комплекс должен обзавестись репутацией, имиджем, сформировать свое «уникальное предложение». Без ритейлеров это сделать невозможно, и застройщики нуждаются в них не меньше, чем продавцы в дополнительных площадях.

Например, ТРК «Охотный ряд» был «обречен» стать одним из самых популярных мест в городе. И это, несмотря на неоднозначную концепцию и завышенные арендные ставки. Если бы не уникальное местоположение и отсутствие конкуренции, «Охотный ряд» не был бы так успешен. Его расположение в эпицентре передвижения потенциальных покупателей отчасти компенсировало неудачную концепцию ТЦ. Однако прошел не один год, прежде чем посетители ТЦ сформировали устойчивый контингент, который в итоге естественно скорректировал состав арендаторов. У нынешних застройщиков столичных подземелий этого времени не будет. По словам совладельца берлинского офиса архитектурного бюро NPS Tchoban Voss Сергея Чобана, расположение под центральными узловыми площадями города обеспечивает возможность доступа к ним вне зоны транспортных развязок огромного числа людей, в том числе из метро. Так, несмотря на маленькую площадь (2700 кв. м), полуподземный ТЦ «Тверской пассаж» тоже является успешным проектом. «Вход в ТЦ возможен из метро. Вероятно, за счет этого поток людей в универмаге не иссякает никогда, так что по объему продаж «Л’Этуаль» в «Тверском пассаже» входит в первую десятку нашей сети», – говорит генеральный директор сети «Л’Этуаль» Александра Ушкова. Ставку на посещаемость делают и застройщики новых подземелий. По расчетам компании «Стройинком-К», через комплекс под площадью Тверской заставы в течение дня будут проходить 160 000 пешеходов, 325 000 автомобилей, 106 000 пассажиров метро и 84 000 пассажиров Белорусского вокзала. Неизвестно, насколько эти расчеты окажутся оправданными. Далеко не все пассажиры метро и электричек могут похвастаться суммами, необходимыми для посещения бутиков, на арендные платежи которых рассчитывают инвесторы.

Подземелья мировых мегаполисов.

Япония

Подземные торгово-развлекательные владения Токио составляют более 300 000 кв. м. В 1990-х годах на территории столицы было сооружено около 15 подземных городов. Как правило, все они находятся в районах, примыкающих к крупным вокзалам и пересадочным узлам метрополитена. Самый большой из них – Яэсу – находится под площадью центрального вокзала на территории в 68 000 кв. м. Здесь расположено 250 магазинов, кафе и ресторанов, отделения крупнейших банков и страховых компаний. Под улицами и площадями расположена автостоянка на 570 машин. Ежедневно Яэсу посещает от 200 000 до 300 000 человек. Его стоимость на момент застройки была значительной – 12 млрд йен ($111,3 млн). Формально курирует подземные города токийский муниципалитет, но их проектирование и строительство полностью находится в руках частных компаний. Для работающих под землей предприятий действует система льготного налогообложения. К настоящему времени из-за астрономических цен на землю ни одно строящееся здание в Токио не обходится без подземных этажей, уходящих под асфальт на три-четыре, а бывает и на все пять этажей. Сегодня в Японии насчитывается около сотни подземных ярмарок общей площадью 1 млн кв. м. Города Токио, Осака, Кобе, Нагоя, Иокогама, Саппоро, Фукуока и еще 19 урбанизированных мегаполисов почти полностью застроили свои недра.

Канада

Самый большой подземный торгово-развлекательный комплекс в мире находится в Торонто. Подземные пешеходные улицы PATH (так называется город под деловой частью Торонто) соединяют 27 км шопинговых аркад, 5 станций метро, 20 автомобильных парковок, 2 главных универмага города, 6 крупных отелей и железнодорожный терминал. Из подземелья Торонто можно войти (или выйти) в более чем 50 наземных зданий: офисов, жилых домов, кинотеатров, ресторанов, музеев, концертных залов и театров. Торговые площади PATH составляют 371 600 кв. м, уходят в глубь земли на 12 этажей и объединяют почти 1500 магазинов и различных сервисов. Ежедневно через подземный город проходит более 100 000 только транзитных пассажиров. Рождение его относят к 1900 году, когда компания T Eaton Co. соединила тоннелем свой главный магазин с дополнительными торговыми площадями. К 1927 году в Торонто было уже 5 тоннелей. Постепенно все большее количество наземных зданий интегрировались в PATH. В 1987 году городские власти приняли решение координировать развитие подземелья мегаполиса и утвердили официальную концепцию подземного города. Каждая буква в слове PATH разного цвета. Цвет означает направления для ориентации пешехода под землей. Красная «P» – юг. Оранжевый цвет «А» отправляет пешехода на запад. Синяя «T» означает северное направление и, наконец, желтая «H» – восток.

Ольга Говердовская
28.04.2005  Журнал "Kомпания"