Михаил Дубинин: Любой бизнес создается для продажи

- Вы вышли на рынок недвижимости в 2004 году, когда стали соучредителем компании "Резиденции Бенилюкс" (ведет строительство одноименного коттеджного поселка). С чем было связано это решение и почему вы выбрали именно этот сегмент рынка?

- Я не собирался профессионально заниматься загородной недвижимостью. Просто в тот момент - на самом деле это было четыре года назад - я захотел приобрести коттедж в Подмосковье, а подходящего предложения на рынке не нашел. Тогда же я познакомился с моими сегодняшними партнерами по проекту "Резиденции Бенилюкс" - хотел приобрести у них земельный участок. В ходе переговоров было принято решение реализовать совместный проект коттеджного поселка, который бы отвечал нашим представлениям о жизни за городом.

- "Резиденции Бенилюкс" - успешный коттеджный поселок. Планируете ли вы новые проекты на рынке загородной недвижимости?

- Нет, пока я не собираюсь инвестировать в строительство новых поселков в Подмосковье. "Резиденции Бенилюкс" не был запланированным проектом, и поэтому о дальнейших экспериментах на этом рынке пока речь не идет.

- В 2005 году вы объявили о выходе на рынок недвижимости нового агентства недвижимости "Агент-002".

Потом появилась еще одно агентство недвижимости компания Doki, следом Независимое бюро ипотечного кредитования" Почему вы не решили остановиться на освоении одного сегмента рынка, а сразу вышли на несколько направлений?

- По мнению специалистов, которые проводили анализ всего рынка недвижимости Москвы, был выбран ряд наиболее интересных для инвестирования и дальнейшего развития сегментов. Тогда же было принято категоричное решение не заниматься девелоперской деятельностью, так как пока этот рынок слишком рискованный и не прозрачный для инвестиций. К тому же мы не хотим создавать конфликт интересов внутри наших компаний. А если одна структура имеет в своем управлении и риэлтерское подразделение, и девелоперское, то это неминуемо ведет к конфликту интересов. Я считаю, что эта проблема - одна из основных для бизнеса на рынке недвижимости. В пуле созданных компаний есть фирма Millennium Properties, которая тесно работает с застройщиками, но самим девелопментом она заниматься не будет, то есть не будет финансировать строительство. Соответственно, она и не будет в полной мере нести риски.

- В чем тогда будет состоять бизнес Millennium Properties?

- Занятие этой компании - project management, сопровождение проекта от начала до конца, с момента нахождения участка под строительство и до сдачи объекта в эксплуатацию. Сейчас в портфеле Millennium Properties уже есть один объект - строительство офисного здания в центре Москвы, но более конкретно о нем рассказать я не могу.

- Будет ли Millennium Properties также осуществлять управление объектами недвижимости, или вы планируете создать еще одну структуру?

- Сейчас мы рассматриваем эту возможность. Но бизнес управляющей компаний имеет свою специфику, и после более детального изучения этого рынка я не исключаю, что подобная структура будет создана.

- Ищут ли ваши компании, работающие на рынке недвижимости, западных инвесторов?

- Millennium Properties ведет переговоры с рядом компаний, но пока иностранцы не готовы приходить на наш рынок с серьезными проектами.

Существующая ситуация, когда нет практически никаких правил игры, для них непонятна и неприемлема. Сегодня в России иностранцы могут купить готовый дом, но купить земельный участок, даже с разрешением на строительство, для них слишком рискованное предприятие. В этом случае по принятой на Западе отчетности затраченные инвестиции сразу будут повешены в чистый убыток.

- Будут ли созданные компании объединяться в единый холдинг? Какая из них пока наиболее успешна на рынке?

- Компании объединяться не будут, они изначально задумывались как абсолютно независимые. У них могут быть партнерские отношения, но не более того, иначе могут возникать конфликтные ситуации. К примеру, для Независимой ипотечной компании абсолютно все равно, для кого организовывать ипотечные сделки: будь то "Агент-002" или другой игрок рынка. Созданные нами компании должны быть работать в интересах клиента, а не в интересах партнера.

Пока из всех бизнес-единиц самый продуманный продукт - это "Агент-002", дискаунтинговое агентство с очень низкой маржей. Не секрет, что на Западе подобная схема существует, у нас же ее никто пока не использовал.

По сути, все риэлтерские конторы предоставляют одну и ту же услугу по поиску квартиры и сопровождению сделки. Мы же постарались оптимизировать этот процесс, тем самым уменьшив стоимость услуги: есть база квартир, с которой клиента знакомит наш агент, потом подписывается соглашение и дальнейшее общение происходит по интернету и телефону. За счет этого и возникает разница в комиссии у "Агента-002" и других сетевых риэлтерских агентств.

Что касается остальных проектов, то они находятся в стадии становления. Помимо уже перечисленных компаний, также начинает функционировать агентство United Realty Group, которое занимается сопровождением сделок на рынке коммерческой недвижимости.

- Какую цель вы преследовали, создавая эти компании?

- Если они будут работать успешно, мы их продадим. Любой бизнес, с моей точки зрения, создается для продажи, и только такой бизнес можно назвать успешным. Если компанию покупают, значит, есть уверенность в том, что она приносит прибыль, ее бизнес построен честно и в дальнейшем она будет развиваться.

Перед нами не стоит задача быстрее возвратить деньги из бизнеса. Вообще сам по себе вопрос "когда окупится ваше предприятие" - чисто российское изобретение: в начале становления рынка многие предприниматели просто хотели скорее уехать на Канарские острова, нежели создать успешное и конкурентоспособное предприятие.

- После "Вимм-Билль-Данна" вы пошли в недвижимость, а есть ли другие рынки, которые для вас интересны?

- Я считаю очень перспективным бизнесом интернет, но пока не знаю, с какой стороны подойти к нему. Нет разработанной концепции, в первую очередь, новой идеи, с которой можно выйти на этот рынок.

- Несколько вопросов о вашем первоначальном бизнесе. За 9 месяцев 2005 года "Вимм-Билль-Данн" увеличил продажи молочных продуктов на 22,9%, до $735,1 млн, а напитков - всего на 1,1%, до $227,1 млн. Соковое направление перестает быть основным для компании?

- Молочный бизнес всегда был для нас приоритетным, однако соковое направление продолжает основаться не менее важным. Также сейчас мы активно развиваем направление детского питания. Это самая молодая бизнес-единица "Вимм-Билль-Данна" и поэтому быстро растущая: будут появляться новые продукты - не только молочные, но и, вероятно, мясные и фруктово-овощные. Другая бизнес-единица - минеральная вода "Ессентуки": здесь также будет идти активное развитие, приобретение новых компаний, строительство заводов.

- Не планируете ли запускать новые продуктовые направления - как, например, диверсифицирует свой бизнес "Лебедянский", который запустил холодный чай, сок прямого отжима (дороже 100 руб.) и т.д.?

- У "Вимм-Билль-Данна" очень широкий ассортимент.

Мы одними из первых запустили холодный чай, но потом отказались от идеи, так как в России этот продукт не пользуется особым спросом.

Чтобы сделать холодный чай популярным, надо вложить очень много денег, но мы не хотим идти первыми. Если кто-то раскрутит этот товар, мы, конечно, выпустим свою марку. В свое время компания Campina пришла в Россию с йогуртом Fruttis, вложив в продвижение своего продукта очень большие деньги. После "Вимм-Билль-Данн" поставил несколько машин на Лианозовском заводе и стал делать йогурты. Через некоторое время мы стали крупнейшим производителем йогуртов.

Сейчас же я не уверен в том, что "Вимм-Билль-Данну" надо расширять линейку продуктов. В то же время можно сокращать что-то уже существующее и производить новые продукты.

- Акционеры "Вимм-БилльДанна" в 2001 году занялись пивным бизнесом, приобрели четыре завода: Москворецкий (Москва), "Шихан" (Стерлитамак), "Волга" (Нижний Новгород) и "Пивоиндустрия Приморья" (Владивосток).

Однако позже все заводы были проданы. Почему решили выйти из бизнеса?

- Решение о выделении пивного бизнеса было принято еще перед выходом компании на IPO. Мы посчитали, что нехорошо, если молочно-соковая компания будет иметь в своем составе пивное подразделение. Потом было принято решение продать этот бизнес.

На пивном рынке присутствуют почти все мировые компании, и пытаться занять свою нишу очень тяжело.

- Участники рынка полагают, что на соковом рынке грядет консолидация. Уже в этом году "Нидан" может стать объектом поглощения "Лебедянского", а петербургская "Троя" - немецкой "ЭкесГранини". Сами компании не скрывают планов по продаже. Как вы оцениваете ситуацию? Почему компании решили продаваться? Не выдерживают конкуренции?

- Соковый рынок высококонкурентный, и эта конкуренция со временем будет еще жестче.

К тому же на нем нет очевидных преимуществ: сырье и производственное оборудование одно и то же, реклама очень похожа. Компания может выигрывать при грамотной системе дистрибуции и сильных торговых марках, но особенно веских аргументов у игроков этого рынка нет. Поэтому консолидация - один из путей развития компаний. "Лебедянский" заявил очень агрессивные планы, когда вышел на IPO, которые сейчас надо реализовать. У них сейчас очень высокие котировки, и если компания не будет их подтверждать каждый квартал, котировки могут резко снизиться. Органически сделать это очень сложно, и консолидация - вполне разумное решение.

- Немецкая "Экес-Гранини" занимает около 10% европейского рынка соков, но пока слабо представлена в России. Может ли стать эта компания сильным игроком на российском рынке?

- Тяжело оценивать перспективы этой компании на нашем рынке, так как на него уже пришел весьма крупный игрок - Coca-Cola. Да и Pepsi уже одной ногой здесь. Оставят ли они "Экес-Гранини" возможность участвовать в этих сегментах или же вытеснят в премиальный сегмент - один из основных вопросов.

Но премиальный сегмент в России слишком узок и не растет, что также осложняет ситуацию. Петербургская же "Троя" - компания небольшая, и вряд ли ее приобретение что-то решит, а строить завод "с нуля" сейчас просто нецелесообразно.