Золотая провинция Буша
Зачем пытаться втиснуться со своими торговыми центрами в города-миллионники? Лучше пойти в глубинку, в города с населением в несколько сотен тысяч человек - решили в екатеринбургской компании "кит-кэпитал"
Ежедневник Марка Алана Буша исписан названиями населенных пунктов, о существовании которых он прежде не подозревал: Нижний Тагил, Кострома, Каменск-Уральский, Улан-Удэ.
В недавнем прошлом Буш был исполнительным директором по финансовым и кадровым вопросам Verizon Communications, крупнейшего телекоммуникационного оператора США. Смена видов Манхэттена на пейзажи российской глубинки не могла привидеться менеджеру и в страшном сне. "Когда мне предложили работу на Урале с офисом в Екатеринбурге, я c трудом представлял, где это",- рассказывает он, глядя на карту России.
Впрочем, поездка на край света с целью возглавить никому не известную девелоперскую компанию "КИТ-кэпитал" не испугала бизнесмена с богатым жизненным опытом. В молодости он работал строителем, а позже вместе с женой занимался недвижимостью в Восточной Европе. В Румынии Буш скупал дешевое жилье и после ремонта сдавал его в аренду иностранным дипломатам. Но российский проект был совсем других масштабов.
"Лет через пять рыночная стоимость нашей фирмы может составить $1,5 млрд",- отмечает Буш, полтора года назад занявший пост генерального директора "КИТ-кэпитал".
Как считает американский менеджер, на федеральном рынке торговой недвижимости сегодня складывается интересная ситуация. Крупные операторы торгово-развлекательных центров - IKEA, "Молл менеджмент", DVI - в основном делят между собой российские миллионники. Ниша в этих городах заполнится года через два-три, прогнозирует Буш. В то же время почти нетронутым остается поле малых и средних российских городов с населением от 100 до 500 тыс. человек. Их более 130. По данным Федеральной службы госстатистики, в "малой" России сегодня проживает 28 млн человек.
"Для нас это неисчерпаемый рынок, и он будет свободен еще как минимум пять-семь лет",- говорит Буш, строящий наполеоновские планы. Так, по его прогнозам, уже через три года "КИТ-кэпитал" планирует возвести 600 тыс. кв. м. Это около пятой части общей площади всех действующих в России торговых центров, которая, по данным компании "Магазин магазинов", на конец 2005 года составляла 3 млн кв. м.
Недострой Горяева
"КИТ-КЭПИТАЛ" был создан в 2004 году уральским многопрофильным холдингом "Лидер" для инвестиций в торговую недвижимость. Глава "Лидера" Николай Кретов пользуется особой поддержкой у местных властей - екатеринбургской мэрии и свердловского губернатора Росселя. Ему доверяют работу над масштабными проектами (аквапарком, дворцом спорта и международным выставочным центром). При этом легкость, с какой "Лидер" получает земельные участки за пределами родной области, по одной из версий, объясняется активными контактами бывшего воина-интернационалиста Кретова с региональными организациями "афганцев".
В первый же год работы "КИТ-кэпитал" 12,7% его акций приобрел концерн "Калина". Дело в том, что "Калина" в украинском городе Николаеве (где она некогда купила парфюмерно-косметический комбинат "Алые паруса") унаследовала комплекс недостроенных производственных зданий и безуспешно пыталась их сбыть. Узнав о существовании "КИТ-кэпитал", генеральный директор парфюмерно-косметического концерна Тимур Горяев предложил владельцам фирмы перепрофилировать незавершенку в торговый центр. Осмотрев недвижимость, девелоперы отказались от покупки. Они выдвинули "Калине" встречное предложение: рассмотреть объект в качестве вклада в уставный капитал компании, оценив стоимость зданий в $30 млн.
В 2004 году на момент сделки с "Калиной" "КИТ-кэпитал" владел всего двумя торговыми центрами: строящимся в Нижнем Тагиле и действующим в Екатеринбурге. Уже тогда у компании были планы по застройке торговыми центрами малых и средних городов. Но для их реализации не хватало главного - сильного управляющего.
Сам Горяев старается не преувеличивать свою роль в работе фирмы. "За два месяца "КИТ-кэпитал" отнимает у меня три-четыре часа, когда я нахожусь на совете директоров этой компании,- рассказывает глава "Калины".- Я не вникал и не вникаю в бизнес-процессы и не участвую в оперативной деятельности". Между тем именно Горяев, у которого с главой "Лидера" (основного акционера) Николаем Кретовым всегда были доверительные отношения, взялся найти управляющего для "КИТ-кэпитал".
Новая метла
"ВИДИМО, ДЛЯ РЕШЕНИЯ такой задачи акционерам потребовался человек со стороны, причем со знаниями и опытом в бизнесе международного уровня",- говорит Буш. Он познакомился с Горяевым несколько лет назад, когда учился вместе с ним по программе MBA, а менее чем через год получил от своего бывшего сокурсника предложение о работе.
Недолго раздумывая, Буш согласился подписать трехлетний контракт, об условиях которого предпочитает не распространяться. "Скажу лишь, что зарплата - не главное. Важнее бонус, размер которого напрямую привязан к результатам проекта",- говорит глава "КИТ-кэпитал".
Финансовая ревизия - первое, что сделал Буш на новом месте работы. Он откорректировал расходы компании на строительство центров. Стоимость рабочей силы варьируется в разных городах, и довольно заметно, но до сих пор разница почти не отражалась в смете. Равно как в расходах не учитывалась инфляция, динамика цен на стройматериалы и ряд других показателей, влияющих на окончательную цену квадратного метра.
Изменениям подверглись и более концептуальные вещи. Так, на совете директоров Буш настоял, чтобы зоны развлечений (боулинг, игровые автоматы, детские площадки) в объектах "КИТ-кэпитал" - а это 10-25% площадей - сдавались в аренду, а не продавались, как планировалось изначально. Такой подход дает хозяевам центра определенную свободу в подборе арендаторов, а в перспективе обещает им более высокие доходы.
Не более 20% торговых площадей предполагается сдавать мелким местным арендаторам. Остальные 80% между собой распределят сетевики. Среди клиентов есть федеральные компании - "Эльдорадо", "Мир", "Евросеть". Но преимущественно площади центров арендуют региональные сети. В частности, недавно "КИТ-кэпитал" подписал договор о стратегическом партнерстве с крупной екатеринбургской продовольственной сетью
"Купец".
Размер каждого центра Буш привел в строгое соответствие с величиной города, в котором он будет построен. Таким образом у "КИТ-кэпитал" появилось четыре типовых проекта - площадью от 10 тыс. до 50 тыс. кв. м (самые крупные рассчитаны на города с населением более полумиллиона человек, которые также значатся в планах развития компании).
Тихой сапой
"IKEA НЕ ПОЙДЕТ в Улан-Удэ или Курган, так что у нас сетевых конкурентов там нет,- рассуждает Буш.- А оказаться первым - большое преимущество".
Конечно, типичный город, облюбованный "КИТ-кэпитал", выглядит не слишком обнадеживающе: бездорожье, уныние и алкоголизм. Инвестору требуется определенная смелость, чтобы вложить сюда деньги. Однако Буш видит картину в ином свете.
Наличие нескольких действующих заводов, стабильно выплачивающих зарплату рабочим (на сегодня $200-300, а где-то и свыше $400 в месяц), рождает спрос, не обеспеченный предложением. До индустриальных городов вроде Первоуральска с населением в 160 тыс. цивилизованная торговля пока не добралась. А между тем еще в прошлом году областные чиновники оценили минимальный бюджет первоуральца в сумму около 5500 руб. в месяц. Рабочие местного предприятия "Русский хром 1915" получают в среднем 10 тыс. руб. Вопрос, захотят ли они оставить часть этих денег в торгово-развлекательном центре, а, скажем, не на вещевом рынке, для Буша не стоял.
"В каждом из таких мест есть люди с достатком, свой средний класс,- говорит он.- Наша задача - создать возможность для комфортного шопинга".
Конечно, в орбиту интересов компании попадают города и покрупнее - Липецк, Саратов, Тольятти, Магнитогорск, Воронеж, Кострома (в каждом из них инвестор имеет земельные участки в собственности или долгосрочной аренде).
На возведение ТЦ у компании в среднем уходит от года до полутора. Подобные темпы отчасти объясняются тем, что купить землю под объекты и уладить формальности с местными властями в небольших городах проще, чем в крупных. При этом "КИТ-кэпитал" проводит экспансию по-тихому: при входе в новый город не подает себя как сетевого оператора - чтобы не тревожить местных девелоперов и не искушать местных чиновников.
По самым пессимистичным планам, под маркой КИТ к 2009 году должны открыться 30 торговых центров (шесть из них уже действуют). А в отдаленной перспективе компания надеется присутствовать более чем в 80 российских городах. Сроки окупаемости стандартного центра Буш оценивает в два-три года. Очевидно, банки верят подобным расчетам - развитие в основном происходит на заемные средства. В этом году компания вложит в строительство $120 млн, в 2007 году почти втрое больше - $300 млн, столько же в 2008 году.
По планам через три года "КИТ-кэпитал" будет готов к IPO. Деньги, вырученные от первичного размещения акций,- по расчетам Буша, не менее $370 млн - компания собирается пустить на погашение долгов перед кредиторами.
Преимущество в метрах
АКТИВНОСТЬ "КИТ-КЭПИТАЛ" привлекла внимание крупных участников рынка, но пока не вызывает у них особого энтузиазма.
Генеральный директор DVI Вячеслав Каминский называет объекты "КИТ-кэпитал" усовершенствованным рынком с легкими перегородками и геометрической нарезкой помещений. "Бросается в глаза то, что "КИТ-кэпитал" позволяет себе заниматься реконструкцией существующих зданий и открывать торговые центры в бывших производственно-административных зданиях. Такой подход удобен для быстрой экспансии, но он не соответствует сегодняшнему уровню развития потребительского рынка",- говорит представитель УК "Молл менеджмент" Алексей Ванчугов. Он также скептически оценивает стратегию, охватывающую десятки очень разных городов: "Замах сильный, но отдачи от подобных проектов придется ждать очень и очень долго".
В то же время управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский считает дальновидной работу в городах областного и районного значения. "Если ты занял этот рынок, то другие уже вряд ли смогут в него войти",- полагает эксперт.
Но недавний приход в Россию девелопера London & Regional Properties говорит о том, что борьба может развернуться и в этом сегменте. Британцы намерены строить торговые центры в городах с населением менее 1 млн человек и уже объявили о планах открыть первый свой объект в Калуге до конца 2007 года. Правда, к тому времени "КИТ-кэпитал" должен построить не одну сотню тысяч квадратных метров торговых площадей. А это, по убеждению Буша, сделает компанию недосягаемой для конкурентов.
Сергей Суворов
20.07.2006
Секрет фирмы
|