Деньги и зодчие

Девелоперская компания “Капитал Груп” шесть лет назад сделала ставку на дорогую архитектуру, изысканность и гламур. “Если делать, то лучше всех”, — без ложной скромности излагает корпоративное кредо коммерческий директор компании Алексей Белоусов. Проекты “Капитал Груп” иногда не могут стартовать по три года, но, с точки зрения руководства компании, это не такая уж беда — все равно все распродается, да еще и по большей цене.

Среди полусотни уже построенных и еще строящихся зданий “Капитал Груп” не найдется двух одинаковых. Компания за все 15 лет своего существования ни разу не связывалась с панельным жильем, а строила бизнес-класс и офисные центры. “Мы никогда не покупали участок с уже готовым проектом, — рассказывает Алексей Белоусов. — Всегда тщательно обдумываем архитектуру. Все-таки продукт не должен быть застоявшимся, иначе в какой-то момент появится проблема ликвидности”. По своей стратегии “Капитал Груп” похожа на концерн “Крост”, который также строит жилье бизнес-класса, и компанию Mirax Group, одного из лидеров монолитного домостроения.

8% — примерно такая доля стоимости оригинального проекта идет на оплату услуг зодчего

Первый оригинальный архитектурный проект “Капитал Груп” — жилой комплекс “Соколиное гнездо”, построенный в 2000-2002 гг. по проекту бюро “Остоженка” возле станции метро “Сокол”. Это четыре башни с пентхаусами, отделанными стеклянными фасадами цвета ультрамарин. Сначала хотели построить здание в форме пирамиды, но необычный силуэт не вписывался в имперский стиль района, а кроме того, проектировщики затруднялись “разыграть пространство” внутри конусообразного дома.

Идею, как действовать дальше, по словам Белоусова, подкинул покупатель одной из квартир в “Соколином гнезде”. Он принес на согласование в компанию проект планировки квартиры, совершенно не похожий на все виденное специалистами “Капитал Груп” ранее. Планировку рисовали архитекторы из Сочи. “Мы подумали, что архитектор не из московской среды мог бы привнести в наши объекты много нового. Так возникла мысль поискать авторов за границей”, — вспоминает топ-менеджер “Капитал Груп”.

Вышли на голландского архитектора Эрика ван Эгераата. В его портфолио было более сотни зданий в восьми странах, в том числе офис ING Bank в Будапеште и Музей естественной истории в Роттердаме. По заказу “Капитал Груп” голландец проектировал жилой комплекс “Русский авангард” и офисно-жилой комплекс “Город Столиц” в деловом центре “Москва-Сити”. Ни один из проектов мастера, однако, так и не был воплощен.

Комплекс “Русский авангард” — пять башен от 10 до 17 этажей, названных именами художников-авангардистов, — весной 2004 г. “притормозил” Юрий Лужков, заявив, что место на Крымском Валу рядом с Новой Третьяковкой, где планировалась стройка, не подходит для “слишком красивого” проекта. Благодаря поддержке главного архитектора Москвы Александра Кузьмина через год общественный градостроительный совет при мэре рассмотрел творение ван Эгераата снова. В результате ему выделили место в том же районе, только уже на Крымской набережной. Но с условием: вместо элитного жилья, офисов и магазинов в одной из башен будет отель, еще в четырех — апартаменты (квартиры для временного проживания, в которых нельзя получить регистрацию), а в стилобатной части — экспозиционные залы. Такой поворот очевидно снижал рентабельность проекта с объемом инвестиций $175 млн ($3180 на 1 м²). Апартаменты продаются сложнее квартир, дисконт по отношению к постоянному жилью достигает 20%, гостиница же — всегда самый дорогой объект для девелопера. Возврат инвестиций в отель может длиться до 12 лет, в отличие от офисов, которые окупаются за 6 лет, или жилья, где вообще не требуется длинных денег.

Прошло полтора года, но строительство так и не началось. “Капитал Груп” ссылается на то, что по техтребованиям в здании надо спроектировать незадымляемые лестницы, а они сразу изменят оригинальные фасады. Отношения с ван Эгераатом в компании комментировать отказываются — сотрудничество прекращено.

Однако стратегия “Капитал Груп” получила высокую оценку участников рынка — у нее появились последователи. Голландский зодчий уже подыскал участок для “Русского авангарда” в Ростове-на-Дону. Дом намерена возвести местная фирма “Строительные компании Мазанова”. “Я давно следила за историей проекта. Он мне всегда нравился. А потом просто обратилась к ван Эгераату с просьбой построить этот комплекс в Ростове”, — рассказывает управляющий партнер ростовской компании Анжела Каримова. Московская история ее не смущает: “Мы же покупаем проект у автора”.

По словам Каримовой, менять внешний вид здания архитектор не будет, сейчас они вместе подбирают для него участок в центре города, а через полгода вынесут на градсовет. Это будет жилой комплекс, причем Каримова не считает его дорогим — максимум $2000 за 1 м² (не более $110 млн за весь проект) при средней себестоимости строительства в городе $1200. Максимальная цена жилья в Ростове-на-Дону составляет сейчас порядка $2300 за 1 м², однако Каримова надеется распродать площади по $4500 за 1 м². “Конечно, [у нас] дороже, но ведь и капитализация жилья будет расти быстрее”, — приводит Каримова те же аргументы, которыми завлекает клиентов “Капитал Груп”. Им сообщают, что они не просто покупатели, а инвесторы — пусть жилье дорогое, но в будущем оно еще подорожает, причем ускоренными темпами. Это соображение справедливо, когда средние цены на недвижимость топчутся на месте. При общем росте быстрее всего дорожают самые дешевые квартиры — за счет включения в спекулятивную игру массы сравнительно небогатых инвесторов.

Насколько удорожают проект услуги архитектора с мировым именем? Точные размеры вознаграждения “звездам” строго скрываются. Гендиректор “Кроста” Алексей Добашин, впрочем, говорит, что обычно услуги западного архитектора оцениваются в диапазоне $80-100 за каждый квадратный метр проектируемого здания. По его словам, это приемлемо: “Если ты привлекаешь профессионала и платишь больше, то больше и выигрываешь, строя жилье на сотни лет”. Добашин сам заказывал мастер-план застройки микрорайона “Велтон Парк” на северо-западе Москвы голландцу Рему Кулхаасу, лауреату Притцкеровской премии — самой престижной в области архитектуры. Выходит, при общей площади квартала 300 000 м² на услуги архитектора ушло порядка $30 млн, то есть 8,3% общей стоимости проекта. Выглядит и в самом деле терпимо.

КАПРИЗНЫЙ СИТИ

Судьба другого проекта ван Эгераата, выполненного по заказу “Капитал Груп”, — многофункционального комплекса “Город столиц”, который минувшей весной наконец начал строиться в “Москва-Сити”, тоже была непростой. Проект был готов больше года назад. Но “Капитал Груп” вдруг решила изменить архитектуру комплекса, хотя назначение его осталось прежним: 2/3 площади отводится под апартаменты, 1/3 — под офисы и торговые центры. “Когда начали класть проект на рабочую документацию, здание выходило золотое. Строить его было не только дорого, но и сложно”, — утверждает Алексей Белоусов.

Согласно чертежам голландца, комплекс представлял собой куполообразное здание из стекла, расположенное у подножия двух высотных башен в 73 и 62 этажа, “собранных” из кубов. Причем углы верхних частей кубов нависали над нижними. Передаточные плиты, которые обеспечивали поворот кубов, как раз и повышали цену проекта. Их ширина — от 4 до 8 м. Фактически это были бесполезные этажи железобетона, требовавшие лишних расходов. Компания отдала проект на доработку американскому архитектурному бюро NBBJ, которое специализируется на проектировании высотных зданий. Через полгода из проекта исчезло здание-купол, зато появился общий для башен подиум со входом в форме призмы. Поворот кубов стал едва заметен. “Для нас было важно подойти со стороны удобства исполнения проекта. В нем осталось шесть типовых планировок апартаментов”, — объясняет Белоусов. У голландского зодчего их было более 40.

На пассажи руководителей “Капитал Груп” сам ван Эгераат отреагировал резко, заявив, что “Город столиц” не низкобюджетный проект и это нормально, когда цена красивого здания возрастает на 15-20%. Но инвестор в России, по мнению голландца, привык получать до 200% прибыли и потому не готов увеличивать расходы, даже если решается на необычный проект.

Белоусов отказывается сообщить, во сколько вылился бы первый вариант “Города столиц”. Источник, осведомленный о проекте, уверяет, что себестоимость строительства в нем получалась порядка $3000 за 1 м². Тогда как по ценам начала 2005 г. продать апартаменты можно было примерно по $7000 за 1 м². Коллеги-девелоперы, впрочем, скорее поддерживают позицию “Капитал Груп”. “Если ты "подсел" на хорошего архитектора, его идеи и мечты, то можешь сильно на этом погореть. Надо уметь управлять процессом”, — со знанием дела говорит глава компании “СТ Девелопмент” Шалва Чигиринский. Два проекта для него выполнил англичанин Норман Фостер, тоже лауреат премии Притцкера, автор реконструкции Рейхстага и Британского музея. Чигиринский сумел удержать фантазию Фостера в реальных финансовых рамках. Его проект по реконструкции острова Новая Голландия в Санкт-Петербурге уложился немногим более чем в $2000 за 1 м².

Строительство спроектированной Фостером 600-метровой башни “Россия” в том же “Москва-Сити” начнется в будущем году. В ней будут офисы, отель и апартаменты. Чигиринский готов инвестировать $1,5 млрд, то есть $3000 за 1 м², и рассчитывает на рентабельность проекта более чем в 50%. А вот “Капитал Груп”, по ее собственным данным, потратит на измененный проект в “Москва-Сити” $450 млн при общей площади 289 000 м², то есть всего по $1557 за 1 м². При этом апартаменты здесь она продает по $10 000-15 000 за 1 м². По словам Белоусова, около сотни из 450 уже проданы. На жилую зону в проекте приходится 200 000 м², но в продажу поступит примерно 100 000 м², поскольку половину площадей в элитном жилье обычно “съедают” общественные зоны — лифтовые холлы, лестницы и т. п.

По подсчетам старшего консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций консалтинговой компании Knight Frank Ивана Вашурина, при выручке от продажи жилья в $1 млрд прибыль инвестора может достигнуть $700 млн, или $3500 на 1 м² всей жилой зоны. При первом варианте проекта прибыль от апартаментов составила бы всего $100 млн, или $500 на 1 м².

ТОРОПИТЬСЯ МЕДЛЕННО

У “Капитал Груп” есть еще несколько буксующих проектов. Около 2,5 года прошло от идеи до начала строительства коттеджного поселка “Барвиха Хиллс” на Рублевке. Концепцию придумал тот же ван Эгераат, но доделывали проект российские архитекторы. “Изюминка” поселка — в подземных дорогах, которые ведут к каждому дому: на участке в 7,5 га есть только дома с большими стеклянными фасадами и совсем нет дорог. Видимо, потребители продукт не оценили, поскольку в “Капитал Груп” решили пока дома не продавать. Вид почти чистого поля, где нет даже дорог, не производит впечатления. Компания собирается показывать им уже готовый поселок из 100 домов (36 000 м²).

Дом с миниатюрным по рублевским меркам участком — по 7,5 сотки — выливается в обычную рублевскую цену: $1,5-2 млн. “Не знаю, где они найдут столько хоббитов”, — иронизирует директор по маркетингу корпорации “Инком-Недвижимость” Сергей Елисеев. Он считает, что в данном случае компании надо выбирать: или продажи и хороший бизнес, или архитектурная премия.

При средней себестоимости строительства загородного дома $450 за 1 м² выходит, что только на стройку компания затратит $16-17 млн. Однако большую часть затрат составляет стоимость земли — точные цифры содержатся в секрете. Больших расходов требуют и подземные дороги, но они, с другой стороны, могут и повысить рентабельность проекта. “"Капитал Груп" хочет компенсировать расходы продажей всей территории поселка. Обычно дороги безвозвратно отнимают 20% земли”, — говорит Наталья Ветлугина, замгендиректора компании “Новый город”. А вот Евгения Родионова, гендиректора компании Rodex Group, построившей 14 поселков в Подмосковье, подземные дороги смущают: “Если построить это может быть выгодно, то обслуживать — нет. Нужны специальные инженерные системы”. Тем не менее Ветлугина не сомневается, что “Капитал Груп” распродаст все дома, только непонятно, как быстро. Всего от продажи домов будет выручено порядка $170 млн. При этом вопрос в ремени руководителей “Капитал Груп”, кажется, не особенно смущает. “Когда речь идет об эксклюзивном проекте, от проблем никуда не деться”, — философски замечает Белоусов.

Курьезная история вышла с жилым комплексом “Панорама” на Красной Пресне, построенным в прошлом году. У него полностью стеклянные фасады и волнообразный разрез между двумя корпусами с общим стилобатом. “Он включен в программу экскурсии "Современная архитектура Москвы"”, — с гордостью говорит сейчас Белоусов. Хотя этого могло и не быть. Пятью годами ранее “Капитал Груп” возвела рядом с “Панорамой” другой дом, классом пониже, жильцы которого стали жаловаться, что строящаяся “Панорама” закрывает им вид из окон на костел. Инвестор уменьшил этажность, но, чтобы не терять площади, расширил проект дома. Тогда часть его стала нависать над территорией завода “Красная Пресня”, у которого как раз под выступом здания находился склад горюче-смазочных материалов. Завод стал требовать от “Капитал Груп” демонтировать выступ, что оказалось невозможно, поскольку квартиры были проданы. Суды продолжались до тех пор, пока собственником завода не стала “Северсталь”, с которой девелоперы сразу уладили конфликт.

Пока единственным проектом, который идет гладко, можно считать комплекс “Легенда Цветного” на месте Парламентского центра на Цветном бульваре. Его проектировало NBBJ. Это комплекс из трех башен с офисами, торгцентрами и апартаментами. Площадь — 107 404 м², инвестиции — свыше $200 млн. Проект получился бюджетным: в $2000 за 1 м² компания уложилась. А теперь убеждает московские власти изменить статус апартаментов на элитное жилье.

“Цветной бульвар — не элитный район, а апартаменты хороши для пафосных мест вроде Софийской набережной, "Золотого острова" или Красной площади, поскольку покупают их иностранцы или люди, уже владеющие дорогой квартирой”, — поясняет интересы “Капитал Груп” директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании “Усадьба” Иван Шульков. В упомянутых районах на будущий год как раз начнут строиться дорогие апартаменты, которые составят конкуренцию Цветному. Поэтому “Капитал Груп” осторожничает, заявляя цену продажи на апартаменты $10 000 за 1 м². Шульков уверен: будь это квартиры, они бы легко шли по $13 000 за 1 м². Особенно если объяснить покупателю, что он поселится в доме, придуманном авторами жилого комплекса у подножия статуи Свободы.

ЧТО ПОЧЕМ

Львиную долю дохода “Капитал Груп” приносит продажа жилья

Источник: Капитал Груп, Knight Frank, расчеты

---

Проекты “Капитал Груп” — штучный товар, поэтому при подсчете ее выручки мы ориентировались не на среднерыночные показатели, а на данные самой компании о стоимости 1 м² в построенных ею жилых домах. По совету аналитиков, мы исходили из того, что застройщик продавал по 40% квартир в первый и второй год строительства и 20% — на третий год, когда дом почти готов. Оценивая доходность проектов офисов и трех торговых центров “Метромаркет”, мы опирались на данные компании Knight Frank о ставках аренды, действовавших на момент готовности зданий “Капитал Груп”.