Оторваться от корней

Пока политики, включая президентов Буша и Путина, обсуждали препятствия для вступления нашей страны в ВТО — в том числе деятельность российских пиратов, торгующих ворованными фильмами, софтом и музыкой, — инвесткомпания “Рубин” готовилась к размещению облигаций на 1,2 млрд руб. А 17 октября она успешно разместила эти бумаги.

Какое отношение “Рубин” имеет к пиратам? Судите сами. Материнская компания фирмы, разместившей облигации, — МТЗ “Рубин”, на площадях которого действует торговый комплекс “Горбушкин двор”.

43% составляет рентабельность МТЗ “Рубин” по EBITDA

МТЗ — значит Московский телевизионный завод. Но компания давно не выпускает телевизоров. Основной бизнес МТЗ “Рубин” — управление недвижимостью. Площади у компании арендуют и крупные розничные сети вроде “Эльдорадо” или “Белого ветра”, и те самые пираты. Они торгуют на бывшем заводе открыто, и это многим выгодно, от потребителей до самого “Рубина”, в прошлом году заработавшего около $39 млн, а в первой половине нынешнего — уже $25 млн (670 млн руб.), из которых чистая прибыль составила 130 млн руб. Рентабельность бизнеса по EBITDA в первом полугодии 2006 г. — 43%. Такая прибыльность позволила “Рубину” взять удачный старт в девелоперском бизнесе. Понятно, почему с размещением крупного займа не возникло проблем. “В первый же день привлекли всю сумму по ставке 12,15%, хотя планировали по 12,5%”, — гордится замгендиректора “Рубина” по экономике Константин Гариев.

ГОРБУШКИН ПЕРЕЕЗД

С конца 1980-х московские меломаны по выходным менялись и фарцевали виниловыми пластинками и кассетами у ДК имени Горбунова. В начале 1990-х парк вокруг ДК облюбовали и торговцы электроникой, переместившиеся поближе к целевой аудитории. Известный на всю страну рынок просуществовал до 2000 г., когда его закрыло правительство Москвы. “Горбушка” попала сразу под три кампании: по борьбе с пиратством, с открытыми рынками и по спасению московских парков. Но реальная причина разгрома старой “Горбушки” была, конечно, иной. “Город от работы рынка не имел доходов, поскольку и рынка как такового официально не было”, — говорит Михаил Чупов, гендиректор ГУП “Информзащита”, которое занимается экспертизой контрафактной продукции в столице.

Между тем по соседству с “несуществующим”, но всем известным рынком влачил жалкое существование основанный в 1951 г. завод телевизоров. Продукция его не могла конкурировать с ассортиментом “Горбушки”. Соседство наводило акционеров “Рубина” и на другие, менее мрачные мысли — ведь у них в руках оказались десятки тысяч квадратных метров ценной недвижимости.

В 1997 г. основным владельцем и председателем совета директоров компании стал Александр Милявский. “Новые собственники, пришедшие в компанию в 1997 г., занялись переводом производства в Воронеж, на завод "Видеофон", на 19% принадлежащий "Рубину"”, — рассказывает Гариев. Выпускник радиотехнического института, экс-директор российской “Фунай Электрик Компани”, Милявский к моменту прихода на “Рубин” уже не очень интересовался производством электроники. Хотя в 1999 г. “Рубин” все же выпускал до 12 000 телевизоров в месяц. Параллельно с переселением производства акционеры стали приспосабливать опустевшие цеха под офисы и торговые ряды. “По сравнению с последним этапом реконструкции комплекса, который закончился в прошлом году и обошелся в $30 млн, те затраты были — сущие копейки. Обошлись собственными средствами”, — говорит Гариев. Завершение первого этапа реконструкции самым счастливым образом совпало с закрытием “Горбушки”. По крайней мере, Гариев утверждает, что удачное решение предложить торговцам с рынка площади на заводе было импровизацией.

Правда, авторское право на эту идею оспаривает Грант Григорян, ныне председатель наблюдательного совета торгцентра “Горбушка”, работающего в бывших помещениях того же завода телевизоров — только выкупленных у “Рубина”. Компания Григоряна с середины 1990-х управляла “несуществующим” рынком в парке у ДК: сдавала в аренду торговые места, убирала территорию. “В 1996 г. мы арендовали у "Рубина" 15 000 м² для торговли электроникой, и, видя, как хорошо идут наши дела, "Рубин" тоже решил заняться торговлей”, — считает Григорян.

Владлен Максимов, лидер профсоюза работников в сфере рыночной торговли “Лига свободы”, в 1999-2000 гг. боролся за сохранение старой “Горбушки” у ДК. Он считает, что инициатива переезда исходила от “Рубина” и московских чиновников: “Властям было неловко, что в столице есть пиратский рынок, о котором знает весь мир, а с трудом выживающему "Рубину" надо было использовать площади”. Город действительно поддержал перенос торговли на бывший завод. Правда, взамен он хотел долю в новом бизнесе. Согласно постановлению мэра для управления новым торговым комплексом должна была быть создана компания, 25% которой принадлежало бы муниципальной “Информзащите”, 75% — “Рубину”. Но чиновники сами отказались от этой затеи: торговцы протестовали бурно, общественное мнение склонялось на их сторону — цены на “Горбушке” были божеские, — и в мэрии решили не дразнить гусей. Так родился новый бизнес “Рубина”. Устав митинговать, торговцы приняли весьма выгодное предложение завода: за те же деньги, которые надо было платить за право торговать под открытым небом по выходным, — какие-то $50 — теперь можно было работать в помещении всю неделю. “Рубин”, по словам Гариева, заключил около 500 договоров аренды. А Григорян выкупил помещения, которые раньше арендовал. Поскольку бренд “Горбушка” он зарегистрировал на одну из своих фирм, “Рубин” назвал свой комплекс иначе — “Горбушкин двор”. А та его часть, где торгуют дисками, получила название “Ля-ля парк”.

ЦИВИЛИЗАЦИЯ

“Дух "Горбушки" с ее закрытием умер”, — вздыхает Григорян. Ну так и времена изменились. По мере реконструкции площадей в торговом комплексе появились кафе, рестораны, спорткомплекс и “якорные” арендаторы: “Эльдорадо”, “Белый ветер”, “Евросеть”, Panasonic и несколько других, занимающие 22% тех 50 300 м², которые “Рубин” сдает в аренду.

Торговые площади по-прежнему приносят “Рубину” около 90% дохода, и львиная доля этих денег поступает от мелких арендаторов. Но более цивилизованное окружение не могло не повлиять на ставки аренды. В 2004 г. для “якорей” она достигла $1458 за 1 м² в год, сейчас уже $1644. Для мелких торговцев цена места $50 в неделю — тоже лишь воспоминание. Вот и цены на технику и диски уже не те, что были в парке, да и на других рынках — Савеловском, Митинском и прочих — почти все можно найти дешевле. “Я там [на "Рубине"] давно ничего не покупаю, хотя живу недалеко”, — признается профсоюзный деятель Максимов.

Но покупатель никуда не ушел с бойкого места, и арендаторы были согласны платить — даже несмотря на то, что стоимость аренды помещений под рестораны, например, выросла на 27%. И по сей день у “Рубина” сданы в аренду 100% площадей — и торговых, и складских, и офисных (например, здесь находится офис крупной винной компании “Дионис Клуб”).

“Развивая торговый комплекс и деловой центр, мы поняли, что это более доходный бизнес, чем телевизоры”, — констатирует Гариев. К 2004 г. сдача в аренду торговых мест на “Горбушке” и офисов в бывшем здании завода приносила “Рубину” до 40% годовых, а деятельность “Видеофона” — 5-10%. Так что акционеры продали бизнес в Воронеже компании Rolsen Electronics, получив за него, по словам Гариева, не более $1 млн. “Зато Rolsen приняла на себя обязательства по погашению кредита, взятого на развитие производства телевизоров, а мы смогли сконцентрироваться на более выгодном направлении”, — объясняет замгендиректора.

ПИРАТЫ? КАКИЕ ПИРАТЫ?

На заводской территории по-прежнему живут в счастливом симбиозе оба наследника легендарной “Горбушки”: сохранившая за собой это название фирма Григоряна с 400 арендаторами и “Горбушкин двор” с 1400. Покупатели не видят между ними разницы, и это хорошо для обоих операторов. “Если мы даем рекламу, то покупатели приходят и в "Рубин", и наоборот”, — говорит Григорян. Между тем у двух “постгорбушечных” компаний не только разные акционеры, но и разные концепции. Григорян отказался от торговли дисками — опасается проблем в случае атаки властей на пиратов. Он делает ставку на индивидуальных предпринимателей — продавцов техники. У “Рубина” же 709 торговых мест из 2168 отведены под продажу компьютерных игр и программ, музыкальных и видеодисков. В меморандуме к облигационному выпуску “Рубин” приводит среднюю плату за такое торговое место площадью 1-6 м²: 23 500 руб. в месяц. Получается, что из 670 млн руб., заработанных “Рубином” в первом полугодии, торговцы медиапродукцией принесли 100 млн руб. От таких денег не просто отказаться — тем более что именно за дисками сюда приезжают многие покупатели, которых уже на месте можно соблазнить и чем-нибудь покрупнее.

Чем торгует подавляющее большинство из этих 709 точек, знает каждый, кто был на “Горбушке”. Конечно же, пиратской продукцией. За 150 руб. здесь можно купить и DVD c фильмом, который еще идет в прокате, и CD практически с любым софтом. Продавцы давно привыкли к развешенным в “Ля-ля парке” плакатам типа “Ты пиратский диск купил — рубль пирату подарил”. А покупатели — те, кто бывает здесь нечасто, — иной раз поднимают голову и посмеиваются. Прежде чем купить за $5 очередной паленый блокбастер.

Удивительно даже не то, что пиратской продукцией здесь торгуют бойко и открыто, а то, что люди, которым международные компании поручают защиту своих интересов, будто бы не представляют себе масштабов явления. Например, Виктор Злотя, замдиректора Российской антипиратской организации, представляющей интересы свыше 30 кинокомпаний, говорит, что до осени прошлого года лишь 15% видеопродукции, продававшейся в “Горбушкином дворе”, было пиратского происхождения. “Администрация "Рубина" всегда сама инициировала проверки по пресечению продаж пиратских DVD, — говорит Злотя. — Но почему-то уже год нас не приглашают на проверки”. Теперь, по оценке борца с пиратством, более 80% DVD в “Ля-ля парке” — нелицензионные.

Юрий Злобин, гендиректор ассоциации “Русский щит”, отстаивающей права 23 российских производителей программного обеспечения, говорит, что в Москве продается всего одна пиратская копия любой российской программы на 10 легальных, и лишь 10% нелегальных копий реализуется на “Рубине”. А Анна Лавринова, замдиректора Некоммерческого партнерства поставщиков программных продуктов, в которое входят уже иностранные компании, считает, что пиратский софт в “Горбушкином дворе” продают из-под полы. То, что не все это соответствует действительности, знает любой посетитель “Ля-ля парка”. Никто ничего под полой не прячет, а найти лицензионную медиапродукцию здесь гораздо труднее, чем пиратскую. И прошлой осенью ничего, с точки зрения покупателя, не изменилось. Это вам подтвердят и регулярные посетители торгового комплекса из числа сотрудников нашей редакции.

Почему в “Ля-ля парке” торгуют ворованным контентом и ПО? “А почему есть правонарушения, когда есть милиция и прокуратура? Почему есть аварии, хотя есть ГИБДД? — отвечает вопросом на вопрос Гариев. — Так же и с пиратами. Если бы мы не принимали меры, в "Горбушкином дворе" творился бы ужас”. За торговлю контрафактом “Рубин” штрафует арендаторов на 3000-20 000 руб. Суммы мизерные, но, бывает, применяется и более суровая мера — расторжение договора. По данным компании, с начала этого года “Рубин” прекратил действие 40 договоров с пиратами. Впрочем, места в строю явно пустовали недолго.

Почему борцы с пиратством и милиция ничего не видят? Может быть, торговцев заранее предупреждают о проверках сотрудники “Рубина”, которых проверяющие обязаны извещать о своих намерениях? Невозможно, утверждает Гариев: сотрудник, которого бы уличили в передаче такой информации, немедленно был бы уволен. Раз так, на вопрос нет удовлетворительного ответа — разве что “антипираты” не любят признаваться правообладателям в низкой эффективности своей деятельности и потому лакируют картину.

ЗАБЫТЬ О РЫНКЕ

Между тем очевидно, что риск, связанный с деятельностью пиратов, для “Рубина” существенен, учитывая политическую остроту проблемы. “До тех пор пока администрации рынков не будут нести ответственности за то, что происходит на их рынках, пираты там будут”, — говорит Чупов из ГУП “Информзащита”. Организовать ответственность у нас при желании умеют. И дальновидные акционеры “Рубина” решили расширить свой бизнес в сфере недвижимости, чтобы рынок перестал быть основным активом компании.

Участок на улице Удальцова для строительства жилого дома “Вест Сайд” площадью 45 400 м² “Рубин” приобрел в 2003 г. на открытом конкурсе. Вложив $30 млн, половина которых — кредит Сбербанка, вторая — собственные средства, в прошлом году инвестор заработал на продаже квартир $60 млн.

В 2005 г. Милявский стал депутатом Мосгордумы и ушел из “Рубина”, но остался в числе его акционеров, хотя напрямую, согласно данным “СПАРК-Интерфакс”, ему принадлежит менее 1% акций МТЗ, 96% находится у пяти фирм. Пост президента компании занимает жена депутата Мария Милявская, кресло гендиректора — Михаил Иванов. А стратегия компании не изменилась: “Рубин” превращается в крупного девелопера. На эту трансформацию и понадобились заемные средства.

В этом году на западе Москвы стартовал второй жилищный проект — дом бизнес-класса “Изумруд” стоимостью $29,8 млн. “Рубин” рассчитывает окупить вложения за три года. Впрочем, несмотря на высокую доходность жилой недвижимости, “Рубин” не торопится вкладывать в нее большие деньги. По словам Гариева, пока в инвестпортфеле “Рубина” на жилье приходится лишь 8% расходов. Главная ставка — на строительство коммерческой недвижимости. Скоро “Рубин” начнет свою самую дорогую стройку — гостинично-деловой центр на улице Василисы Кожиной. Затраты на него составят $149,5 млн, а окупится он только через восемь лет. В прошлом году компания купила вплотную примыкающий к “Рубину” завод, когда-то производивший сухой лед “Экстракт-Фили”, и теперь строит на участке в 3,5 га торгово-развлекательный комплекс площадью 104 700 м² и стоимостью $102,1 млн. Одновременно “Рубин” продолжает осваивать собственную территорию, которая занимает 11,5 га: во дворе будет построен новый бизнес-центр. В общей сложности за три года “Рубин” намерен вложить в девелопмент $372 млн. Это уже гораздо более масштабный бизнес, чем сдача в аренду торговых мест с пятачок продавцам дисков.

“У нас бизнес хорошо диверсифицирован, — говорит Гариев. — Мы строим для себя, чтобы получать стабильный долгосрочный доход на десятилетия”.

Отправляясь в большое плавание, теряешь берег из виду. Владельцы “Рубина” явно мечтают сделать это поскорее. Обязательное в планах каждой амбициозной российской компании IPO “Рубин” хочет провести в 2009 г. на сингапурской бирже. Там инвесторы точно ничего не слышали про “Горбушку”.