Выросли, пора умнеть

Прошлый год стал для компании “Дон-Строй” рекордным по рекламным расходам: они составили ни много ни мало $30 млн. И без того самый известный в Москве девелопер таким образом боролся с преследовавшими его слухами: мол, “Алые паруса” сползают в Москву-реку, элитные дома кое-как строят гастарбайтеры, которым не платят зарплату, с привлечением финансовых ресурсов проблемы…

В этом году рекламный бюджет — $16 млн. А оборот компании увеличился на 35-40%, прикидывает Тимур Баткин, гендиректор компании “ДС Риэлти” и третий человек в управленческой иерархии холдинга “Дон-Строй”. “Вы замечаете, компания меняется, — говорит Баткин. — Мы становимся умнее”.

40% доля элитного жилья в новых проектах “Дон-Строя”. Раньше было всего 20%

8% доля собственных средств “Дон-Строя” в его расходах на жилищное строительство

ПОЛУОТКРЫТОСТЬ

Акционеры строительного гиганта, равные партнеры — бывший угольщик Максим Блажко и бывший инвестбанкир (успевший даже поработать брокером в Нью-Йорке, в Smith Barney Shearson) Дмитрий Зеленов — стараются сейчас поменьше участвовать в оперативном управлении огромной империей, в которую входит примерно 70 компаний. Они сделали ставку на наемных менеджеров — 34-летнего Баткина, некогда работавшего директором по сбыту в российском подразделении DaimlerChrysler и получавшего МВА в США и Германии, и 47-летнего Сергея Будылина, управлявшего реконструкцией аэропорта Домодедово, а затем строительством гипермаркетов “Мосмарт”. Баткину и его “ДС Риэлти” вверено самое дорогое, что есть у “Дон-Строя”, — жилищные проекты. Будылин возглавляет новое направление, которое сейчас становится для холдинга приоритетным, — его “ДС Девелопмент” занимается коммерческой недвижимостью. Вот как раз ради развития этого бизнеса “Дон-Строй”, долгое время остававшийся абсолютно непрозрачным, в октябре этого года наконец приоткрыл завесу тайны, скрывавшую его структуру и финансовые показатели. “Если вы занимаетесь коммерческой недвижимостью, нужно cash flow, — говорит Баткин. — Бесконечно брать из одного кармана, то есть использовать доходы от продажи жилья, невозможно”. Банки предлагали холдингу не слишком выгодные условия — 12-13% годовых. Кроме того, чтобы занять много, пришлось бы связываться с залогом. Единственной альтернативой был рынок облигаций. И 30 октября “Дон-Строй” разместил еврооблигации (loan participation notes) на $150 млн под 10% годовых. Бумаги пользовались спросом. Инвесторы подали заявки на $240 млн, компания сама решила, что ей пока довольно меньшей суммы. Рынок поверил “Дон-Строю” на основании далеко не полных сведений. Меморандум, подготовленный эмитентом вместе с организатором выпуска, Альфа-банком, не только вызывает много вопросов, но и способен запутать внимательного читателя. Но московская недвижимость — это так модно, что лишних вопросов не задавали. Впрочем, если бы и задали, четких ответов не получили бы: даже собственники и менеджеры компании не способны точно оценить ее бизнес, а консолидация холдинга далеко не завершена.

“Непрозрачная организационно-правовая структура” и “отсутствие холдинговой компании, на которой консолидируются активы и денежные потоки” указаны в самом меморандуме в качестве минусов “Дон-Строя”. И действительно, перед облигационным займом “Дон-Строй” сумел консолидировать отчетность лишь семи компаний, выполняющих функции заказчиков-застройщиков. Не учтены показатели возглавляемой Баткиным “ДС Риэлти”, которая продает почти все построенное холдингом жилье (лишь 2% площадей реализуется через независимые риелторские агентства). Не включены в общую отчетность показатели сети супермаркетов “Алые паруса”, в которую сейчас входит шесть больших магазинов в Москве с общими продажами этого года в $88 млн; фитнес-центров “Дон-спорт”; компаний, занимающихся эксплуатацией жилья; немаленького производственного блока, выпускающего бетон и металлоконструкции; ООО “Участок спецотделки”, ведущего ремонтные и отделочные работы.

Блажко в недавнем интервью “Ведомостям” оценил свой холдинг в $3 млрд. Откуда взялась эта оценка? “Посчитаны активы по семи компаниям — это $1,5 млрд, — говорит Баткин. — Мы считаем, что, если умножить на два, получится справедливая цифра”.

Впрочем, чтобы обеспечить нужный компании объем заимствований, хватило и “посчитанного” бизнеса. За 2005 финансовый год, который закончился 31 марта 2006-го, “Дон-Строй” показал выручку в $578 млн — почти вдвое больше, чем в предыдущем году, — и чистую прибыль в $102,8 млн, в 1,85 раза больше, чем в 2004-м. Таких доходов более чем достаточно, чтобы расплачиваться по облигациям, а для инвесторов в долговые инструменты это главное. Так что их удовлетворило и весьма противоречивое описание будущего бизнеса в сфере коммерческой недвижимости, в который будут вложены их деньги.

КОММЕРЧЕСКАЯ ПУТАНИЦА

“Дон-Строй” заявляет, что к 2010 г. в его распоряжении будет 755 000 м² торговых и офисных площадей: по проектам уже идут работы. Это офисная башня в районе “Беговой” (134 000 м²), торгово-офисный комплекс в Оружейном переулке (150 000 м²), торгово-развлекательный комплекс на “Щукинской”, несколько торговых центров в жилых домах холдинга и прочее. Но “Дон-Строй” не готов сообщить, какая часть из заявленных 755 000 м² придется на офисы, а какая — на торговые площади. Более того, он путает карты. Например, сообщает, что в 2009 г. займет 14% рынка торговой недвижимости в столице. По прогнозам консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, к тому моменту в Москве будет 3,7 млн м² современных торгцентров. Выходит, что 518 000 м² придется на долю “Дон-Строя” и магазины составят 68% портфеля коммерческой недвижимости, которым будет управлять компания. Но в меморандуме говорится, что в 2009-2013 гг. 92% доходов от этого портфеля будет составлять выручка от продажи и сдачи в аренду офисов и лишь 8% — от аренды площадей в торгцентрах. Здесь всякий, кто хотел что-либо понять, будет принужден сдаться: ведь арендные ставки в торговых центрах втрое выше, чем в офисных. Как пропустил такую невнятицу соавтор меморандума, Альфа-банк?

“"Дон-Строй" будет делить коммерческую недвижимость на торговую и офисную в соответствии с конкретным спросом, — объясняет Ольга Гороховская, вице-президент банка по работе на долговом рынке. — Сейчас на этот счет существуют только приблизительные планы”.

Приблизительность эта затрудняет оценку денежных потоков от нового бизнеса “Дон-Строя”. Сам холдинг вместе с организатором облигационного займа решил проявить в этой оценке не просто консерватизм, а ультраконсерватизм: получается, исходя из данных меморандума, что средняя ставка аренды 1 м² коммерческой недвижимости в 2010 г. должна составить… $586. Хотя уже сейчас в офисах класса А средняя ставка аренды — $790 за 1 м² в год, а в качественных торговых центрах — $2900.

“Для меморандума мы использовали пессимистичный сценарий, чтобы показать, что даже при проседании рынка операционный денежный поток от аренды будет достаточным для обслуживания долговых обязательств”, — говорит Гороховская.

Впрочем, есть и другое объяснение. “В жилье они своего клиента знают, а коммерческая недвижимость для них пока терра инкогнита”, — говорит ведущий аналитик Группы компаний “Регион” Валерий Вайсберг. Отсюда и осторожность в прогнозах, и противоречия в цифрах. В жилищной части бизнеса все гораздо понятнее и более однозначно. И все же “Дон-Строй” усиленно отталкивается от родного берега. Почему?

ПОКА ПРОЧНАЯ БАЗА

Перед размещением облигаций инвесторы беспокоились: а что, если московский рынок недвижимости насытится? “Наш ответ был однозначен, — говорит Баткин. — Именно поэтому мы строим в классах А и А+, используя лучшую инженерию, планировки, площадки. Чтобы не конкурировать сразу со всеми участниками рынка”. Это не просто гордыня: за ответом Баткина стоят опыт и расчет.

В 2005 г. 1 м² в “Триумф-Паласе”, который компания относит к классу B+, подорожал на 29%, а в 2006 г. — на 34%. Проекты класса А+: “Новая Остоженка”, “Дом на Покровском бульваре” — показали более впечатляющую динамику: если в начале 2005 г. 1 м² в них продавался за $6800, то в сентябре нынешнего года — уже за $16 000: рост на 135% за неполные два года.

По словам Екатерины Тейн, директора отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank, сейчас в Москве на продажу выставлено 200-250 элитных квартир, а ведь в прежние годы бывало и по 700. Если недорогое жилье по нынешним ценам становится все труднее продавать, богатые покупатели, наоборот, сметают все, что есть на рынке. Понятно, почему “Дон-Строй” в ближайшем будущем собирается строить меньше жилья бизнес-класса и больше — элитного.

В 2007 г. “Дон-Строй” начнет возводить девять новых домов, а это около 600 000 м² жилья через три года. Из них 40% — “элитка”. Раньше эта доля составляла лишь 20%. Впрочем, так рассуждает не только “Дон-Строй” — через пару лет на рынок выйдет несколько новых элитных проектов и предложение вырастет до 5000-7000 квартир, говорит Тейн. Выдержит ли “Дон-Строй” конкуренцию? Ведь для этого ему придется доказывать, что качество у него действительно элитное.

С 2003 г. о компании распространилось и много негативной информации. В тот год на стройках в “Алых парусах” и “Доме на Мосфильмовской” случились пожары. В “Алых парусах” погибли как минимум 10 гастарбайтеров. Полтора года назад московская прокуратура возбудила уголовное дело в отношении одного из подрядчиков “Дон-Строя” по статье “невыплата зарплаты”: фирму “Механизация-сервис” обвиняли в том, что она задолжала 1500 рабочим 36 млн руб. Сами рабочие утверждали, что подрядчик — это бывшее подразделение компании, которое стало самостоятельным, как только на забастовку рабочих отреагировала прокуратура. Тогда конфликт уладили: “Дон-Строй” оказал подрядчику финансовую поддержку. Фактически же погасил собственный долг перед рабочими.

На вопрос, что у “Дон-Строя” сейчас с гастарбайтерами, Баткин отвечает обтекаемо: “Сегодня этот процесс упорядочился. Многое изменилось в позитивную сторону”. Но если руководствоваться данными меморандума, рабочая сила, которая возводит дворцы для миллионеров, по-прежнему довольно дешева. “Дон-Строй” сообщает, что на зарплаты приходится 10% себестоимости строительства. В 2005 финансовом году себестоимость составила $463 млн. По словам Баткина, в отдельные моменты на стройках компании трудятся до 10 000 человек. Если считать, что в среднем в 2005 г. их было 9000, получится, что в месяц они зарабатывали по $429. По данным Росстата на август этого года, средняя зарплата в строительной отрасли в России составляла 12 218 руб., или примерно $456.

Возможно, из-за дешевизны используемого “Дон-Строем” труда о качестве его строек сложились настоящие городские легенды. Например, о том, что башня на Воробьевых горах кренится, а 30-этажный дом в “Алых парусах” вроде бы построен на плавучих грунтах и постепенно сползает в реку. “Недавно мы проводили плановые работы по восстановлению гидроизоляционного покрытия, а группа жильцов была уверена, что мы ремонтируем морозильные установки, которые, оказывается, морозят грунты, чтобы они не плыли. Они попросили нас эти установки показать, — вспоминает Баткин. — Причем люди прекрасно знали, что внизу под этим пандусом у нас гараж. Когда мы их туда привели и там ничего не было, они сказали: "Вы их убрали"”.

Под натиском негатива “Дон-Строй” задумался даже о смене бренда. “Сегодня эта мысль абсолютно ушла, — говорит Баткин. — Родить новый такой бренд было бы очень тяжело”. В компании просто поняли, что при нынешнем спросе на жилую недвижимость на обвинения отвечать необязательно. И разбрасываться рекламными деньгами, чтобы создать противовес слухам, тоже ни к чему.

“Было страшно тратить меньше — сила привычки, — признается Баткин. — Теперь поняли, что рост объемов рекламы не ведет к параллельному росту продаж”. В прошлом году, например, компания пробовала рекламировать свои московские объекты в Тюмени, Екатеринбурге, Сургуте — в “Дон-Строе” знали, что здесь живет много потенциальных покупателей: 50% квартир продается приезжим. “И до рекламы в регионах было 50%, и после”, — говорит Баткин. Билборды в городах азиатской части России сняли и повторять эксперимент не будут.

Может быть, раз жилье от “Дон-Строя” так нравится богатым провинциалам, а в Москве конкуренция обостряется, компании стоит заняться региональными проектами? Нет, считает Баткин, — разве что в Сочи попробуют построить комплекс с апартаментами и гостиницей. “Не хотим делать то, что не умеем, — объясняет "главный по жилью". — Здесь у нас есть запас площадок, мы умеем их эффективно использовать, рынок понятен и знает нас. А в регионах элитный рынок ограничен, идти же в массовый сегмент мы не хотим — тогда и бренда нашего не будет”.

Строительство жилья “Дон-Cтрой” на 8% финансирует за счет собственных средств, на 18% — за счет займов, остальные деньги поступают от ранней продажи квартир. Такая стратегия снижает рентабельность проектов до 15-20%, но и позволяет “Дон-Cтрою” утверждать, что в ближайшем будущем он по-прежнему будет генерировать солидные денежные потоки: ведь обвала на рынке жилья, особенно элитного, не предсказывает никто из серьезных аналитиков. В 2007 г. 96% выручки “Дон-Cтроя”, по прогнозу компании, поступит от продажи квартир, и две трети этих средств принесут проекты, реализуемые уже сейчас. Всего холдинг надеется выручить от продажи жилья около $750 млн. Но рост поступлений от этого бизнеса в последующие годы будет медленным: лишь к 2010 г. “Дон-Cтрой” рассчитывает подобраться к рубежу $800 млн. Растущей конкуренции в холдинге все же опасаются. “В стратегические планы "Дон-Строя" входит постепенная переориентировка с жилой недвижимости на коммерческую, — констатирует Гороховская из Альфа-банка. — Ведь объекты коммерческой недвижимости остаются в собственности компании и генерируют прогнозируемый денежный поток”.

Так что консервативные прогнозы выручки от аренды офисов и магазинов — более важная часть планов “Дон-Строя”, чем уверенно звучащие предсказания, касающиеся продажи квартир.

Лилия Лобанова

SmartMoney