В гостях у Skanska

Слухи о том, что шведский строительный гигант собирается уйти с российского рынка, ходят с середины 2005 года. Однако до сих пор руководство Skanska эти сведения настойчиво опровергало. Только спустя два года, когда стало известно о продаже всех крупнейших российских проектов компании, шведы официально признали: решение уйти из России было принято еще в 2003 году. Официальными причинами ухода были названы «высокая коррупция» и «низкая этика российского бизнеса». Более подробно рассказать об этом «Ко» руководство Skanska в России и официальные представители головной компании отказались. Участники рынка считают, что нежелание строительного гиганта комментировать свой уход неслучайно.

Общие правила

Российская недвижимость привлекает западных игроков прежде всего своей высокой доходностью. «Если в Европе и Америке ставка доходности коммерческой недвижимости обычно не превышает 7% годовых, то в России данный показатель составляет 10% и выше», – говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Более того, в некоторых проектах прибыльность может достигать 40%. «Такая экономика и хороший потенциал для роста рынка коммерческой недвижимости являются «магнитом» для западных компаний», – добавляет эксперт. Поэтому в России давно работают такие известные игроки, как Hines и AIG/Lincoln. Кроме того, на отечественном рынке укрепляют свои позиции крупнейшие инвестфонды – Fleming Family & Partners, Raven, London & Regional Property, Immoeast, Quinn Group.

В России международные игроки обычно используют две типовые стратегии. Во-первых, приобретают уже готовые объекты и только затем выступают в качестве девелоперов. Например, австрийский фонд Immoeast, купивший два торговых центра «Золотой Вавилон» у структур Пааты Гамгонеишвили, теперь планирует построить под этим брендом еще один масштабный комплекс. Другой крупный игрок, фонд Raven Group, инвестирует в коммерческий сегмент через покупку уже готовых инвестпроектов. Холдинг выкупил у компании «Кулон» два складских комплекса, приобрел у «Росевродевелопмента» первую очередь подмосковного логопарка «Крекшино», а также заключил целый ряд более мелких сделок.

Кроме того, западные компании вступают в альянс с российскими игроками. Например, компания IKEA заключила соглашение с группой «Белая дача», контролируемой структурами депутата Госдумы Виктора Семенова. По аналогичному пути пошел американский девелопер AIG/Lincoln, договорившийся о сотрудничестве с российской компанией Coalco, принадлежащей металлургу Василию Анисимову. К этой же группе эксперты относят иностранные компании, выступающие исключительно в роли подрядчиков строительства. Так, компания «Ренова-СтройГруп» активно сотрудничает с французской компанией Bouygues, «СТ Девелопмент» Шалвы Чигиринского работает с итальянской фирмой Сodest, а терминалы главных московских аэропортов строит немецкая компания Hochtief.

При этом какой бы метод ни использовала западная компания на российском рынке, она обычно ограничивает свою работу сектором коммерческой недвижимости. «Сегодня иностранные компании представлены во всех сферах коммерческой недвижимости – от консалтинга до девелопмента. Однако если на рынке консалтинга главную роль играют международные компании, то девелопмент практически полностью российский с незначительным участием иностранцев», – рассказывает управляющий директор «Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ» Марк Джаггер. По его словам, в 2006 году около 55% всех инвестиционных сделок на российском рынке коммерческой недвижимости прошли с участием западного капитала. Это отличает Россию от стран Восточной Европы, например Польши и Венгрии, где до 98 – 99% всех сделок заключают иностранцы. Между тем на отечественном рынке жилья иностранные компании практически не работают.

В отличие от всех вышеперечисленных иностранных игроков Skanska в России предпочла иные методы. Компания вышла на рынок, купив уже существующего игрока, сконцентрировала свою деятельность на жилом сегменте и рассматривала Россию как развивающийся рынок. Эксперты считают, что это и обусловило причины провала.

Начало без конца

Компания Skanska появилась на российском рынке недвижимости в самом начале его формирования и сконцентрировала свою деятельность на Северо-Западном регионе. «В Санкт-Петербурге еще до перестройки работала финская компания Haka, у которой были лицензия на деятельность в Советском Союзе и множество контрактов, потому что в ее руководстве стояли члены коммунистической партии Финляндии. На рубеже 1990-х годов компания была близка к банкротству, – рассказывает гендиректор Knight Frank St.Petersburg Олег Барков. – В это же время началась экспансия Skanska на мировые рынки. В итоге шведский концерн купил Haka, российское подразделение которого, несмотря на тяжелое положение финской компании, работало вполне успешно. После того как Skanska получила активы Haka, она создала в России около 15 дочерних предприятий». Первым проектом компании стал жилой дом в Санкт-Петербурге в Клочковом переулке, который был сдан Госкомиссии в июле 1993 года. Затем последовал бизнес-центр на проспекте Энергетиков. В общей сложности с 1993-го по 2006 год компания построила несколько десятков жилых домов и объектов коммерческой недвижимости. Однако большинство этих проектов не отличалось большой площадью. По оценке Олега Баркова, Skanska удалось занять около 2 – 3% петербургского рынка, а ежегодные объемы строительства не превышали 100 000 кв. м. Последним реализованным проектом компании в Санкт-Петербурге стал элитный жилой дом на Морском проспекте.

В начале 2000-х годов Skanska предприняла попытку выйти на московский рынок коммерческой недвижимости. «Специально созданная Skanska Olson действовала в качестве генподрядчика крупных коммерческих проектов, в том числе первой очереди бизнес-центра Central City Tower, складского комплекса «Кулон-Балтия», а также офисов подразделений ЛУКОЙЛа», – рассказывает Алексей Аверьянов из Vesco Realty. Для выхода на столичный рынок шведы так же, как и в Санкт-Петербурге, в 2001 году купили за $2 млн действующего игрока, компанию «Олсон Констракшн», а затем провели ее ребрендинг. Помимо перечисленных проектов в Московском регионе Skanska принимала участие в строительстве двух первых магазинов «Мега» по заказу IKEA, а также выступала в роли генподрядчика по строительству многофункционального комплекса «Альфа Арбат-Центр» на пересечении Гоголевского бульвара и Старого Арбата. По словам некоторых участников рынка, компания IKEA, являющаяся инвестором «Меги», осталась недовольна сроками и качеством работ соотечественников. Теперь строительством магазинов для IKEA занимается турецкая компания Renaissance Construction. Во время реализации проекта на Старом Арбате у Skanska возникли проблемы с московскими властями, которые посчитали, что застройщик превысил допустимую этажность. После всех этих сложностей руководство шведской компании решило продать подразделение Skanska Olson. В сентябре 2006 года нашелся покупатель. Казахстанская ИПГ «Евразия» согласилась заплатить за московские активы Skanska чуть более $6 млн. Девелоперы из Казахстана получили несколько небольших проектов, таких как торгово-технический центр «Рольф-Мерседес», офис юридической компании Clifford Chance и завод «Акзо Нобель Лакокраска». Невысокую сумму сделки эксперты объясняют тем, что в этих зданиях Skanska занималась преимущественно отделочными работами.

Впрочем, шведская компания испытывала сложности с реализацией проектов не только в Москве. Самой крупной ее неудачей стало так и не начавшееся строительство технопарка в Красно-гвардейском районе Санкт-Петербурга. В 2001 году Skanska на паритетных началах создала совместное предприятие с правительством города. СП под названием «Сканска Санкт-Петербург Девелопмент» бесплатно получило под строительство 64 га земли. В обмен на это компания обязалась передать городу всю построенную инфраструктуру. Однако строительные работы так и не начались, а в 2003 году обязательства по строительству перешли к неизвестной компании «Нова парк». В свою очередь городские власти безуспешно пытались несколько раз продать свою половину акций «Сканска Санкт-Петербург Девелопмент» вначале за 21 млн руб., затем в три раза дешевле, но покупателей не нашли. Отсутствие интереса к этому лоту эксперты объясняют довольно просто: на его балансе не было никаких активов.

Слухи о том, что Skanska уходит с российского рынка, появились после того, как в августе 2005 года бывшими менеджерами был продан главный российский подрядный актив компании «Сканска Строй». Компания была переименована в «Ханса Строй» и до сих пор работает на петербургском рынке. Затем в феврале 2006 года компанию покинул бессменный генеральный директор ЗАО «Петербургстрой-Сканска» и ее миноритарий Виталий Вотолевский, в итоге возглавивший девелоперское подразделение РЖД. Через три месяца его примеру последовал первый заместитель и директор по развитию компании. «Продажа основного подрядного подразделения была очень необдуманным и нелогичным шагом. После этого и стало известно о том, что Skanska уходит и топ-менеджеры начали покидать компанию», – рассказал «Ко» один из бывших руководителей российского подразделения Skanska. Слухи подтвердились после того, как в феврале 2007 года стало официально известно о продаже основных активов «Петербургстрой-Сканска» московской компании «АТ Альянс Девелопмент». Сумма сделки, по оценкам экспертов, составила около $30 млн. При этом впервые руководство шведской компании официально заявило о своем уходе с российского рынка. Убытки компании, по ее собственным данным, за время работы в России составили «несколько десятков миллионов долларов».