План мистера Фукса

Гендиректор компании MosCityGroup (MCG) Павел Фукс долгое время оставался «темной лошадкой» для экспертов и участников рынка недвижимости. За год существования его новая компания успела собрать девелоперских проектов почти на $5 млрд. Впервые подробно рассказать о своем бизнесе Фукс согласился в эксклюзивном интервью «Ко».

– Расскажите, когда и почему вы решили заняться девелопментом?

– В девелоперский бизнес я пришел в 2002 году. На мой взгляд, это тот вид бизнеса, который дает уникальную возможность практически сразу же увидеть результат своих усилий, воплотить в бетоне, стали и стекле волю сотен людей. Кроме того, инвестиции в недвижимость более надежны по сравнению с банковскими депозитами и инвестициями на фондовом рынке. Рынок недвижимости медленнее реагирует на колебания курсов валют и экономические кризисы. Моим первым проектом стал Калужский центр. В 2004 году проект был признан в Москве лучшим торговым комплексом России. Мы построили его с партнером, с которым параллельно занимались девелопментом нескольких участков. В частности, заместитель мэра Москвы Иосиф Орджоникидзе предложил взять 12-й участок в «Москва-Сити». Мы долго сомневались: брать или не брать. Тогда ведь такого рынка, как сейчас, не было, и даже $200 – 300 млн инвестиций казались невозможной суммой. Это теперь банки кредитуют крупные проекты, а в то время надо было серьезно подумать, как приступить к реализации проекта и каким он должен быть. В результате мы согласились с предложением правительства Москвы и во многом благодаря городу, который обеспечил нас всей инфраструктурой, в том числе построил метро и транспортные развязки, приступили к реализации проекта.

– Если участок в «Сити» вам предложили московские власти, то как обстояло дело с другими участками? Вы участвовали в конкурсах?

– Все наши участки мы купили на вторичном рынке, лишь единственный участок в «Москва-Сити» «взяли» у города, и теперь на нем строим башню «Евразия» общей площадью 208 000 кв. м, с 70 наземными и 5 подземными этажами. Это название предложили наши компаньоны, казахский банк «Тураналем», являющийся  постоянным партнером MCG. Компания «Евразия» в этой строящейся в «Москва-Сити» башне также владеет 33% акций, ей принадлежит доля и в другом нашем проекте на Павелецкой площади. В остальных проектах у меня тоже есть партнеры, но это другие компании. При этом за мной всегда остается контрольный пакет. Всего в настоящий момент у меня около 10 проектов в разработке, что составляет около 2 млн кв. м в Москве и около 2,5 млн кв. м в Московской области. В процессе строительства сейчас находится около 750 000 кв. м, в этом году мы начинаем осваивать еще 1,2 млн кв. м, все же остальные проекты пока находятся в стадии девелопмента. Иногда предпроектная подготовка занимает очень много времени. Например, в Московской области мы только полтора года меняли назначение земли.

– И все-таки, несмотря на наличие такого сильного партнера, как «Тураналем», строительство комплекса «Евразия» несколько затянулось. С чем это связано?

– Мы нашли партнеров еще до момента выхода на площадку и сразу разработали хороший проект: наше здание спроектировано лучшими американскими архитекторами. На месте участка всегда был бетонный завод, и до 10 метров в глубину под землей лежал бетон с арматурой. Поэтому так долго шли работы по котловану. Зато теперь под зданием есть огромный подземный паркинг. Вообще, мы были в числе первооткрывателей «Москва-Сити» наряду с такими компаниями, как Mirax Group, Enka, Capital Group. Перенимали зарубежный опыт в Нью-Йорке и Канаде. Но нам эти затраты тоже принесли определенные дивиденды. Наша площадка под комплексом «Евразия» единственная, имеющая заключение Госэкспертизы на все здание в целом.

– Вы один из немногих девелоперов, у кого есть два участка в рамках проекта «Москва-Сити». Как так получилось?

– Да, у нас есть еще один участок в «Сити» – это проект многофункционального комплекса «Империя Тауэр» (старое название «Аква-Сити». – Прим. «Ко»). Мы получили одобрение Общественного совета на данный проект, а также разрешение на паркинг – на 1360 машиномест – при комплексе. В этом проекте у нас тоже была в свое время сложная ситуация. В 2005 году мы купили на вторичном рынке пакет акций проекта, в котором постоянно шли споры между акционерами, – нам пришлось долго заниматься решением корпоративных конфликтов. Однако город нам помог и пошел навстречу. В рамках этого проекта планировалось построить аквапарк – город настоял, чтобы он остался. Сейчас мы проводим конкурс по выбору компании для разработки концепции аквапарка, но могу уже сейчас сказать, что это должен быть один из крупнейших закрытых аквапарков в Европе и его проектированием станет заниматься всемирно известная компания. Сейчас в этом проекте у меня 50% акций, еще 50% – у моего нового партнера. Объем инвестиций составит около $400 млн. Раньше 40% акций принадлежало «Норникелю», но они продали свою долю.

– Но собственные средства вы, наверное, тоже в проекты вкладываете?

– Собственные и заемные средства. Но в основном это все-таки заемные средства. Мы работаем с такими кредитными организациями, как «Тураналем», Русский международный банк, Славинвестбанк, Локобанк, Societe Generale.

– Общую стоимость ваших проектов эксперты оценивают в $5 млрд. Какие из них самые важные?

– Мне интересны все сегменты рынка недвижимости. Это видно по тому, сколько проектов мы запускаем и где. Офисная недвижимость – около 50%, жилая – 30%, торговая недвижимость – 10% и складская – 10%. Большая часть офисной недвижимости была построена или реконструирована в 1990-х годах, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных зданий, отвечающих международным стандартам. Сейчас появляется много сооружений, по качеству и техническому оснащению значительно превосходящих большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому для меня это новая и интересная отрасль.

– Долгое время вы возглавляли компанию «Техинвест», а вашим партнером  был сенатор от Костромской области Александр Тер-Аванесов. Однако в 2006 году вы основали MosCityGroup (MCG) и все свои проекты ведете под новым брендом. Почему?

– Это связано с тем, что моя компания набрала достаточно серьезные обороты, увеличила портфель своих активов,  капитализацию группы. В настоящий момент MCG  владеет в «Техинвесте» около 50% акций, при этом MCG принадлежит мне на 100%. Со всеми своими партнерами я знаком очень давно. С Тер-Аванесовым мы знакомы уже свыше 10 лет, просто сейчас ему больше нравится на государственной службе, а мне больше нравится бизнес. Поэтому я решил заняться девелопментом самостоятельно.

– Что вы делали до того, как пришли в девелопмент?

– Бизнесом я начал заниматься еще в Харькове. Вместе с друзьями принимал участие в организации кооперативов по производству товаров народного потребления. Следующим этапом стали оптовые поставки аудио- и видеоаппаратуры, компьютерной техники. Я осуществлял поставки для  «Газпрома» и Министерства атомной энергетики. Какое-то время работал в сфере международного банковского дела. Мне всегда нравилось подавать идеи и объединять усилия многих людей. У меня есть свой подход, который можно применить в любой области. Что же касается специальных знаний и навыков, то, по-моему, лучше нанять менеджеров-профессионалов, хорошо знающих конкретную отрасль. Самое главное – понимать, как можно ту или иную идею воплотить в жизнь.

– Вы сказали, что родом из Харькова. Остались ли у вас какие-то бизнес-интересы в этом городе?

– Нет, сейчас я, скорее, помогаю городу. Например, харьковчане приезжали в Москву узнать, как реформировать ЖКХ. В данный момент  мы проводим в Харькове конкурс на концессию по восстановлению местного водоканала, находящегося в плачевном состоянии. Благодаря нашей помощи им заинтересовалась одна французская фирма и российская компания «Мосводоканал». Стараюсь помогать и в культурной сфере. Недавно мы подарили городу на 350-летие памятник. Зураб Церетели сделал скульптуру казака Харько – он считается основателем города. Это был в каком-то смысле бандит, который от царя бегал и дань не платил, а потом основал город, где сейчас живет 1,6 млн человек.

РЕЗЮМЕ ПАВЛА ФУКСА

ГОД РОЖДЕНИЯ: 1971 ОБРАЗОВАНИЕ: Российская экономическая академия им. Г.В. Плеханова, факультет «мировая экономика», специальность «экономист» ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ОПЫТ: 2006 – НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ: гендиректор девелоперской компании MCG (MosCityGroup); советник гендиректора предприятия «Торговый дом Интрада», советник предправления банка АКБ «Проминвестбанк», вице-президент ЗАО «Внешнеэкономическая корпорация», глава ЗАО «Ингеоком-Инвест», глава компании «Тех-инвест» ПООЩРЕН благодарностью президента В. Путина «За вклад в становление российской экономики» СЕМЕЙНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ: женат, воспитывает двоих детей ХОББИ: иностранные языки, спорт

Алексей Лоссан
01.06.2007  Журнал "Компания"