Брожение в торговых рядах
Бум ритейла и обострение конкуренции приведут к качественным изменениям на рынке торговой недвижимости. В первую очередь они коснутся старых комплексов, закрытие и перепрофилирование которых станет неизбежным процессом
В последнее время владельцы торговых центров, построенных пять-десять лет назад, все чаще испытывают дискомфорт. Он вызван тем, что принадлежащая им недвижимость не выдерживает конкуренции с новыми комплексами, которые растут, как грибы после дождя. Более того, по объему строительства торговой недвижимости Россия лидирует среди европейских стран (см. таблицу).
Насыщение рынка уже приводит к тому, что арендные ставки в некоторых объектах снижаются. По мнению аналитиков компании Mayfair Properties, вполне закономерным является увеличение количества торговых центров, которые будут проходить через реконцепцию, ребрендинг, изменение функционального зонирования. По сути, все эти термины — более мягкие варианты слова «реконструкция», придуманные консалтинговыми компаниями для деликатного общения с клиентами. Разве что в большинстве случаев реконцепция и перепрофилирование не предполагают масштабных строительных работ.
Процесс обновления торговой недвижимости уже запущен не только в Москве, но и в регионах. Так, в будущем году планируется реконструировать девять торговых центров в Екатеринбурге. Серьезную реконцепцию объектов планируют провести владельцы ряда новосибирских комплексов (в частности, будет усилена развлекательная составляющая ТЦ «Континент»). По оценкам экспертов, эту же процедуру к 2009 году придется пройти примерно 30% петербургских торговых центров. В Москве уже модернизируются торговые комплексы сети «Столица», расположенные на окраине города. Смена формата не помешала бы и некоторым объектам торговли в центре города.
Мебельный индикатор
«Одна из проблем екатеринбургского рынка недвижимости — однотипность торговых центров, однородность арендаторов. Часто торговые центры в момент открытия претендуют на широкий охват аудитории, однако он постоянно сужается за счет появления новых объектов. Большинство торговых комплексов похожи друг на друга. Они не способны претендовать на уникальность — как в торговой, так и в развлекательной части», — констатирует аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Стоит заметить, что зачастую «реконцепция по-екатеринбургски» приобретает весьма причудливые формы. Например, на стадии строительства девелоперы могут передумать и уже почти построенный универмаг переделать в офисный комплекс. «У нас индикатором качества объекта служат мебельные магазины. Как правило, их появление в каком-нибудь торговом центре указывает на то, что дела идут плохо либо не реализовались какие-то изначальные задумки собственников», — рассказывает один из уральских риэлтеров. И приводит в качестве примера один из торгово-офисных комплексов, который стоял пустым полгода, а теперь позиционируется как интерьерный центр. В торговом центре «Екатерининский» мебелью заполнен холл, в котором ранее планировалось проводить праздники и акции.
По словам замдиректора департамента торговой недвижимости компании Colliers International Татьяны Ключинской, у многих собственников торговых центров слишком высокие ожидания в отношении арендного дохода. «Девелоперы стремятся увеличить количество маленьких магазинов в торговой галерее, чтобы извлечь большую доходность с квадратного метра. Ведь чем меньше арендуемая площадь, тем выше арендная ставка. Однако такой подход идет в ущерб качеству торгового комплекса. Сегодня покупателям интересны якорные операторы, представляющие большую продуктовую линейку», — поясняет наша собеседница. Кроме того, наличие мощных якорных операторов способствует повышению объемов продаж у других ритейлеров, они придают устойчивости арендным ставкам и поддерживают весь комплекс на плаву.
Самый вопиющий пример «мелкой нарезки» — крытые рынки (многие из них позиционируются как «торговые комплексы»), имеющие арендаторов в лице ПБОЮЛ, каждый из которых занимает от 6 до 20 квадратных метров. Как правило, такие объекты предполагают минимум комфорта для покупателей, а потому им требуется уже не перепозиционирование, а абсолютная перестройка. Правда, как ни странно, владельцы рынков не склонны к переменам. Во-первых, потому что рыночный формат генерирует прибыль в ежедневном режиме, зачастую наличными. Во-вторых, арендные ставки за место на рынке могут превышать стоимость аренды площадей в торговых центрах. «К нам приходили хозяева одного из московских рынков, расположенных на юго-западе Москвы. Хотим, говорят, осуществить реконцепцию. Мол, арендаторы разбегаются, приходится плату снижать. Мы стали смотреть, сравнивать арендные ставки. Выяснилось, что в современных торговых центрах, расположенных в том же районе, арендная плата составляет 500–600 долларов за квадратный метр в год. Хозяева рынка развернулись и ушли, потому что они сдавали площади ПБОЮЛам по тысяче долларов за метр», — рассказывает один из экспертов.
К новым форматам
Иногда смена позиционирования не может кардинально повлиять на величину денежных потоков, которые приносит торговый центр. Те, кому реконцепция (или даже полная реконструкция) не помогает, задумываются о внедрении новых форматов торговой недвижимости. На новые форматы начинают ориентироваться и девелоперы при строительстве новых объектов.
Одним из наиболее востребованных и обсуждаемых является формат ритейл-парка. «Идея ритейл-парка на Западе основана на максимальном снижении конечной стоимости товара для покупателя. Это достигается путем минимизации стоимости строительства (одноэтажные ангары или одно-трехэтажные сборные конструкции), а соответственно и стоимости аренды для магазинов», — поясняет начальник аналитического отдела ИК «ЛБО Альянс» Александр Перегудов.
Одними из первых попытались перенести западную идею ритейл-парка на российскую почву уральские предприниматели, построив на базе рыночного комплекса «Оборонснабсбыт» в Екатеринбурге ритейл-порт «Докер», представляющий собой около десятка отдельно стоящих зданий, торгующих строительными товарами и предметами интерьера.
По словам директора отдела стратегического консалтинга и оценки компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, несколько проектов строительства ритейл-парков планируется реализовать на юге, западе и северо-западе Москвы. «Правда, пока концепцию не вполне понимают российские компании. В ритейл-парк готовы прийти иностранные операторы, но их еще недостаточно. Для полноты и целостности концепции нужны отечественные торговые операторы — дискаунтеры одежды, продавцы товаров для дома», — рассуждает она.
Г-жа Ключинская из Colliers International говорит, что препятствием для развития ритейл-парков в Москве и региональных центрах служат дорогая земля и завышенные ожидания девелоперов. «Этот формат предполагает наличие крупных якорей и незначительной галереи. Обычно якорные арендаторы платят невысокие арендные ставки. Однако дороговизна земли подрывает экономику таких проектов. Но даже если земля досталась девелоперу задешево, он все равно предпочитает построить классический торговый центр, поскольку это обеспечивает более высокую доходность на собственные вложения — порядка 30 процентов», — поясняет она. По словам г-на Перегудова из ИК «ЛБО Альянс», до последнего времени было проще и выгоднее построить логистический центр площадью 100–200 тыс. квадратных метров, так как арендные ставки в нем сопоставимы с ритейл-парком — 120–170 долларов за квадратный метр в год, — но управлять складом намного проще.
Помимо всего прочего, в России крупные сети избалованы обычными торговыми центрами, где они выступают как якорные арендаторы, имея множество льгот, скидок. Собственнику ритейл-парка придется провести огромную работу, чтобы собрать всех крупных игроков и убедить их играть по единым правилам.
Настройтесь на волну
По мнению экспертов, тиражирование новых форматов, скорее всего, начнется в регионах, а не в Москве. После появления пилотных проектов опыт будет изучен девелоперами, и, возможно, начнется активное распространение ритейл-парков и других специализированных форматов торговли.
Дополнительным стимулом для этого может стать востребованность таких комплексов со стороны западных инвестиционных фондов. Поскольку арендаторами ритейл-парков будут выступать лишь крупные публичные компании, это повысит уровень доверия инвесторов к подобным проектам. Тем более что участники российского рынка недвижимости ожидают второй инвестиционной волны. По словам г-жи Никуличевой из Jones Lang LaSalle, если сейчас торговую недвижимость скупают спекулятивные фонды, частные инвесторы или их пулы, то уже через три-пять лет вслед за ними на российский рынок должны прийти крупные институциональные игроки.
Ника Зиангирова
29.11.2007
Журнал Эксперт
|