Бизнесмены, заработавшие капитал на потребительском рынке, активно вкладываются в недвижимость. Отечественные ритейлеры, рестораторы и производители FMCG легко переквалифицируются в девелоперов. Поэтому никто не удивился, когда основатель холдинга «Марта» Дмитрий Октябрьский решил заняться строительством торговых центров.
В наибольшей степени увлечению строительством оказались подвержены рестораторы и ритейлеры. Свои силы в девелопменте пробуют Мирослав Мельник, Аркадий Новиков, Ростислав Ордовский-Танаевский Бланко, Кирилл Неклюдов и другие владельцы ресторанных сетей. Не отстают от них и крупные розничные торговцы. Так, бывший владелец «Копейки» Александр Самонов создал фонд Accent Russia Opportunity Fund, который планирует за $1,5 млрд приобрести 25 – 30 торговых и офисных центров в различных городах России. В свою очередь один из основателей «Пятерочки» Андрей Рогачев является совладельцем двух крупных девелоперских компаний – «Макромир» и ЛЭК. Активным игроком рынка недвижимости эксперты называют одного из владельцев «Седьмого континента» Александра Занадворова. Девелопмент коммерческой недвижимости ритейлеры обычно рассматривают как «запасной аэродром». Одним из первооткрывателей на этом поприще считают основателя холдинга «Марта» Дмитрия Октябрьского, променявшего, по его собственным словам, холдинг со штатом в 5000 человек на команду из 30 специалистов.
Бизнес докризисного периода
Карьера Дмитрия Октябрьского началась в 1991 году, когда он вместе с одноклассником Георгием Трефиловым создавал небольшой цех по производству мебели. «На тот момент «Жигули» стоили около 22 000 рублей, примерно такую сумму мы и решили занять у одного нашего знакомого. Я тогда только пришел из армии, а Георгий учился на третьем курсе института. Если бы мы не смогли отдать долг, то вернули бы вложенные средства недоделанной мебелью», – рассказывает «Ко» предприниматель. Помещение нашли тоже «по знакомым»: директор школы, в которой учились Октябрьский с Трефиловым, согласилась сдать в аренду часть кабинета труда. В работе новоявленным предпринимателям помогли приобретенные ранее навыки. Так, Дмитрий Октябрьский еще до армии закончил художественный лицей по профессии «краснодеревщик», а затем учился на курсах кройки и шитья. «Через 8 месяцев у нас получился первый гарнитур: очень дорогой, кожаный, с открытыми дубовыми частями. Его моментально купили за цену, в два раза превышавшую сумму, которую мы заняли. Таким образом «отбили» вложения и отдали долги», – рассказывает Дмитрий Октябрьский. Однако в дальнейшем партнеры решили, что эксклюзивную мебель в школьном кабинете труда делать неудобно, надо переходить на ширпотреб. И на деньги, оставшиеся от продажи гарнитура, закупили материалы для производства обычной мягкой мебели.
Совместный бизнес получил название «Марта» и быстро начал обрастать новыми направлениями. Одним из них стала логистика. «В середине 90–х годов на розничном рынке материалов был дефицит, а если что-то попадало в продажу, то только вагонами или фурами. Потому мы решили договориться с мастерскими по ремонту мебели о совместном приобретении клея, ткани и других материалов», – говорит предприниматель. По словам Октябрьского, так у него появились контакты среди поставщиков и оптовых продавцов различных товаров, в том числе и стройматериалов. Последнее определило стратегию развития холдинга в докризисный период. «Набравшись опыта и понимания бизнес-процессов, мы перешли в сферу продажи отделочных и строительных материалов. Затем клиенты стали предлагать нам заняться ремонтом – появилась ремонтная компания, потом транспортная компания, строительная фирма», – вспоминает Октябрьский. В частности, совместно с «Ингосстрахом» партнеры создали строительную компанию, которая занималась помещениями как самой страховой компании, так и принадлежащего ей Автобанка – фирму назвали «Ингосстройкомплекс».
«Кризис 1998 года мы пережили стойко, сложности начались примерно через год. Нашими партнерами были по большой части компании, аффилированные с банками, которые первыми пострадали в результате кризиса», – рассказывает Дмитрий Октябрьский. Вначале резко сократились заказы транспортной компании, затем отпала надобность в строительной организации. В 1999 году Октябрьский и Трефилов вышли из состава «Ингосстройкомплекса», уступив свою долю страховщикам. Сумма сделки неизвестна, но, по словам Дмитрия, компания, лишенная заказов, не могла стоить серьезных денег. Как отмечает предприниматель, фактически к концу 1999 года он ушел почти из всех пострадавших от кризиса сегментов российского рынка и оказался перед выбором, чем заниматься дальше.
Продам все
В посткризисный период создатели «Марты» вошли новыми людьми. «В 2000 году мы решили заняться крупным проектом в сфере ритейла. Мы знали, что иностранцы рано или поздно войдут на этот рынок, потому решили сами стать иностранцами», – говорит Октябрьский. Компаньоны долго искали западного партнера, и в итоге «Марта» получила субфраншизу Spar, которая «открыла» новоявленным ритейлерам двери во многие банки. К концу 2002 года у «Марты» уже было 6 магазинов Spar, а через год их число увеличилось до 18. «Затем нам стала необходима мастер-франшиза, но тут возникли разногласия, и мы решили искать другого партнера», – вспоминает Дмитрий Октябрьский. Ожидалось, что «Марта» создаст СП с Delta Capital Management, владельцем «Спар ритейл» и мастер-франшизы в России. При этом в новой компании 79% акций должны были отойти «Марте». Однако голландцы по неизвестным причинам отменили сделку, намекнув, что СП не получит мастер-франшизу по наследству. Как предполагают некоторые участники рынка, не исключено, что Spar испугалась поглощения ее франчайзи со стороны «Марты». Октябрьский и Трефилов оказались в сложном положении. Разругавшись с голландской сетью, они лишились известного бренда и остались с долгами примерно на $80 млн. На тот момент активы «Марты» стоили не более $130 млн. По данным источников «Ко», совладельцы компании всерьез подумывали продать свой ритейловый бизнес.
«Марта» готовилась к поглощению – на это указывает логика дальнейших действий совладельцев холдинга. Сначала нашелся потенциальный покупатель – немецкая Rewe Group, готовая приобрести всю сеть. Однако владельцам «Марты» удалось вытребовать у немецких партнеров себе долю в 25%. По соглашению, в СП 75% должны были принадлежать Rewe Group, а магазины – сменить вывески на Billa. При этом немецкая компания обязалась рефинансировать долги «Марты». В 2004 году сделка была закрыта. «Марта» погасила кредиты на сумму $52 млн, а потом заняла у Raiffeisenbank $45 млн. В результате компания увеличивала число магазинов, но при этом все сильнее залезала в долги. Сеть Billa в России включала 33 магазина, а задолженность компании превышала $150 млн.
Трудности в развитии общего бизнеса пробили брешь в отношениях между совладельцами «Марты». «В 2003 году я стал чувствовать, что необходимо что-то изменить», – вспоминает Дмитрий Октябрьский. Два года он размышлял на эту тему и в итоге решил уйти в самостоятельное плавание. В это время «Марта» переживала сложные времена и пыталась их преодолеть с помощью новых немецких партнеров. В одном интервью сразу после своего ухода Дмитрий Октябрьский проговорился, что «устал от того, что компания живет в долг». «Нельзя исключать, что на «разводе» настоял Трефилов, так как Октябрьский не принимал активного участия в развитии компании. При этом нельзя говорить о падающей доходности холдинга – он в принципе имел хорошие темпы роста, большинство направлений было рентабельно», – говорит Владислав Кочетков из «Финама». Как шутит сам Октябрьский, возможно, он не смог преодолеть «кризис среднего возраста», будучи акционером крупного холдинга с выручкой в полмиллиарда долларов. Но всерьез предприниматель повторяет, что просто решил сосредоточиться на отдельном направлении бизнеса: «Отпочковаться и в то же время быть полностью независимым оказалось невозможно – сложно быть капитаном на двух кораблях».
Как бы то ни было, в 2005 году Дмитрий Октябрьский продал Георгию Трефилову свою долю в «Марте». Сумма сделки неизвестна, однако, как предполагают участники рынка, скорее всего, 50% акций ушли с дисконтом за $200 млн. «Когда двое друзей с первого класса имеют мужество не грызться за деньги, вряд ли такая проблема всплывет при дележе совместно заработанного имущества. Партнерские отношения даже крепче брака. Потому я вышел из бизнеса, сохранив его, и ничего не забрал из холдинга», – говорит бывший совладелец «Марты».
Нечто вроде дауншифтинга
После ухода из «Марты» Октябрьский собирался год отдыхать, но отпуск продолжался всего две недели. Первым делом вольный мультимиллионер основал компанию «Моторы Октября», которая объединила его коллекцию ретро-автомобилей советского производства. «У нас есть автомобили, грузовики, пожарные машины – в общей сложности более 200 единиц техники. В будущем компания должна слиться с новым бизнесом и превратиться либо в музей, либо в часть какого-то крупного музея. Большую часть работы мы уже сделали, когда поселили в умах чиновников мысль, что музей техники просто необходим», – говорит коллекционер. Но хотя Дмитрий Октябрьский называет «Моторы Октября» своей главной компанией, автомобили не стали его основным занятием.
В 2006 году бывший ритейлер придумал, чем хочет заниматься. «Девелопмент позволяет мне реализоваться с художественной точки зрения, у каждого торгового центра есть свой так называемый отпечаток пальца. Я люблю быстрые проекты и быстрые результаты. Когда торговый центр построен, он для меня как написанная картина, дальше им занимается наша управляющая компания Leon Management», – объясняет Дмитрий Октябрьский.
Так появилась группа компаний Leon. По словам Октябрьского, в этой структуре ему принадлежит всего лишь доля, но величину своего пакета не называет. «В компании Leon у меня есть и другие партнеры. Рано или поздно компания станет публичной, но пока она развивается, и кто-то из партнеров может выйти из проекта. Как только мы придем к какому-то постоянству, то раскроем все карты», – обещает Октябрьский. Участники рынка теряются в догадках, с кем мог договориться основатель «Марты». Год назад он заявлял, что речь идет об «известных в сфере девелопмента» людях, но назвать фамилии пообещал после объявления первых проектов. Проекты компании уже известны, а окончательный список акционеров – пока нет.
«У нас сейчас один торговый центр в Барнауле в собственности, в стадии реализации находится еще 4 проекта в Волгограде, Туле, Томске, – говорит Октябрьский. – Девелоперский портфель составляет 400 000 кв. м, в 2008 году мы хотим увеличить свои площади до 1 млн кв. м. Чтобы все это реализовать, потребуется $1,5 – 2 млрд». Около 70% суммы составят заемные ресурсы. При этом Leon Building специализируется только на девелопменте торговой недвижимости. «В принципе единственное, что мы хотим еще строить – это склады как логическое завершение нашей цепочки. Когда мы построим ряд ТЦ, будет окончательно сформирован пул арендаторов, которым необходимы логистические услуги. Тогда-то мы и предложим им склад как дополнительную услугу», – говорит предприниматель. Только интерес к автомобилям вынудил Дмитрия Октябрьского немного отступить от намеченного плана. В августе 2007 года Leon Building заключила с крупнейшим российским дилером ГК «Автомир» соглашение о строительстве в регионах сети автоцентров. На открытие 30 новых салонов партнеры потратят $200 млн. «Автомир» будет выкупать центры, построенные Дмитрием Октябрьским. Как говорит предприниматель, автоцентры станут дополнением к его ТЦ в тех городах, где Leon Building уже работает.
Мы пойдем своим путем
По мнению экспертов, уход Дмитрия Октябрьского из «Марты» в компанию Leon со штатом в 30 человек можно было бы принять за дауншифтинг, но это не совсем верно. Во-первых, объем инвестиций в недвижимость значительно превышает аналогичные показатели в ритейле. Во-вторых, новая компания Дмитрия Октябрьского легко вписалась в тренд рынка. «Торговые центры в регионах строить выгодно. В случае заинтересованности инвестора во вложениях именно в сектор коммерческой недвижимости он может быть единственной возможностью получения гарантированного дохода. Сектор торговой недвижимости нацелен на удовлетворение потребности розничных операторов в условиях активной региональной экспансии, которые, в свою очередь, стараются обеспечить «хлебом и зрелищами» конечных потребителей», – говорит руководитель направления торгово-развлекательной недвижимости GVA Sawyer Андрей Васюткин. По его словам, более низкие арендные ставки в региональных торговых центрах компенсируются меньшими вложениями в инвестиционной фазе. Как напоминает руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина, в регионы уже вышли такие московские компании, как «РосЕвродевелопмент», «Торговый квартал», DVI Group, а также международные игроки Metro Group, IKEA и Centrum Group. Подтверждением этой тенденции является и заинтересованность в региональных торговых центрах иностранных инвестиционных фондов, например, Meinl Group приобрел региональную сеть Park House. Более того, по словам Сергея Фильченкова из ИК «Финам», срок окупаемости торговых центров в регионах составляет 4 – 5 лет, тогда как в Москве он начинается от 6 лет. Однако в «распылении» по регионам он видит и минус Leon. «Портфель компании интересен прежде всего за счет своей диверсификации по регионам. Это, конечно, усложняет менеджмент», – говорит он.
В общем виде, по мнению экспертов, биография Дмитрия Октябрьского вписывается в тенденцию развития рынка. Подтверждают эту закономерность и действия его бывшего партнера Георгия Трефилова, который также основал девелоперскую компанию – РТМ. «Ритейлеры активно занимаются строительством торговых центров, гипермаркетов и т.д. Когда-то их вынудил к этому острый дефицит качественных торговых площадей. Сейчас они все чаще выделяют девелопмент в отдельный доходный бизнес. В перспективе ритейл и девелопмент пойдут каждый своим путем, как и во всем цивилизованном мире», – считает Елизавета Эстрина. Можно сказать, что Дмитрий Октябрьский уже пошел своим путем, независимым от ритейла.
РЕЗЮМЕ ДМИТРИЯ ОКТЯБРЬСКОГО
ГОД РОЖДЕНИЯ: 1971
ОБРАЗОВАНИЕ: Российский институт текстильной и легкой промышленности
ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ОПЫТ: 2006 – НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ: совладелец группы компаний Leon, президент Leon Building 1991–2005: совладелец и вице-президент холдинга «Марта»
СЕМЕЙНОЕ ПОЛОЖЕНИЕ: холост
ХОББИ: коллекционирование ретро-автомобилей (владеет одной из крупнейших коллекций советских авто)
ЧТО ТАКОЕ ГРУППА КОМПАНИЙ LEON
ГОД ОСНОВАНИЯ: 2006
СФЕРА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: девелопмент, строительство и управление торговой недвижимостью
ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ПРОЕКТОВ: 400 000 кв. м
ЗАПЛАНИРОВАННЫЙ ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИЙ: $1,5 – 2 млрд
ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ: не раскрываются