Путевой обходчик
Дочерняя структура РЖД больше не строит дома для железнодорожников
Госмонополии активно вовлекают в оборот свои непрофильные активы. Одними из первых этим занялись «Российские железные дороги» (РЖД). На принадлежащих компании земельных участках вначале строились дома для железнодорожников, а затем – гостиницы и бизнес-центры. В результате дочернее предприятие монополии превратилось в крупного игрока российского рынка недвижимости.
В начале июня «Желдорипотека» заявила о намерении войти в тройку крупнейших российских отельеров. Для этого «дочка» РЖД потратит $225 млн на строительство сети привокзальных гостиниц уровня «три звезды», всего 1500 номеров. Уже известно, что отели появятся в Самаре, Сочи, Челябинске, Екатеринбурге, Сургуте, Ярославле и Астрахани. Оператор сети еще не выбран, но, скорее всего, управление отелями РЖД доверит другой своей родственной структуре. В частности, к проекту может быть привлечен инвестфонд Venture Investments & Yield Management, финансовым директором которого является сын главы РЖД Андрей Якунин. Эта организация активно работает на гостиничном рынке Санкт-Петербурга, например, сотрудничает с компанией «Региональные гостиничные сети». В этом случае «Желдорипотека» может стать одним из крупнейших российских отельеров, уступив только сетям Azimut и Heliopark. Однако эксперты предупреждают, что компания слишком зависима от материнской структуры и не обладает достаточным опытом для реализации таких масштабных проектов. Развитие гостиничной сети – первый крупный проект «Желдор-ипотеки» в сегменте коммерческой недвижимости. До этого компания в основном занималась возведением жилых домов.
Быстрая история
Программа по строительству жилья для машинистов, проводников и путевых обходчиков появилась в 2001 году. Для этих целей по инициативе Министерства путей сообщения было создано ЗАО «Желдорипотека», которое на первых порах выступало в роли риелтора. Функции заказчика исполняли профильные подразделения РЖД, а возводили жилье в основном тресты или строительные предприятия госмонополии. Однако впоследствии «Желдорипотека» превратилась в полноценную девелоперскую компанию, стоимость активов которой превысила $1 млрд. Более того, компания довольно быстро сконцентрировалась на собственных инвестиционных проектах, не имеющих отношения к путейцам. Получив в свое управление непрофильные активы РЖД, она стала привлекать сторонних инвесторов. Теперь география деятельности «Желдорипотеки» охватывает практически всю страну. «Желдорипотека» – дочернее предприятие РЖД, которое изначально занималось решением жилищных вопросов сотрудников монополии, то есть, по большому счету, создавалось как внутреннее подразделение с социальным контекстом. В дальнейшем предприятие разрослось до уровня компании, выводящей на рынок собственные проекты», – говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов. При этом РЖД владеет в «Желдорипотеке» долей 100% минус одна акция, которая принадлежит малоизвестной автономной некоммерческой организации «Центр организационного обеспечения структурной реформы железнодорожного транспорта» (АНО «Желдорреформа»).
Квартиры для путейцев
Результаты работы «Желдорипотеки» стали известны в 2003 году, когда компания впервые подвела итоги своей работы. Как выяснилось, изначально дочерней структуре РЖД не удалось посвятить себя судьбам железнодорожников. Дело в том, что только часть построенных квартир смогли купить сотрудники РЖД. Ипотечная схема работала следующим образом. В начале 2000-х годов традиционно бесплатную раздачу жилья было решено заменить на более эффективные кредиты. Железнодорожники-очередники могли сделать первоначальный взнос в размере 15% от стоимости квартиры и получить кредит максимум на 15 лет. При этом кредитная ставка для молодых специалистов составляла 1% годовых в рублях, для остальных очередников – 2%. Железнодорожники, не стоящие в очереди, также могли стать участниками программы, но уже по ставке 10% годовых в рублях. Все квартиры, предлагаемые по этим схемам, находились в домах, построенных «Желдорипотекой». В 2001 – 2002 годах компания сдала в эксплуатацию 52 дома общей площадью 128 600 кв. м (2021 квартиру). Несмотря на льготные условия, за два года «Желдорипотека» заключила с железнодорожниками всего 1345 предварительных договоров на покупку жилья. Компания строила жилье практически во всех городах России, за исключением Москвы и Московской области. Так продолжалось довольно долго, пока перед «Желдорипотекой» не замаячили новые горизонты.
В феврале 2006 года в компанию пришел новый топ-менеджер. Гендиректором «Желдорипотеки» был назначен глава «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский, обладающий обширным опытом работы с крупными инвесторами. В частности, в 1995 году он возглавил «Сбербанк-VMB-Инвест», компанию, на 70% принадлежавшую Сбербанку, а на 30% – петербургской девелоперской компании АОЗТ «Концерн VMB». Спустя три года банк потерял интерес к инвестиционно-строительной деятельности, реализуемой компанией, однако другие акционеры ООО «Сбербанк-VMB-Инвест» продолжали работать под старым брендом вплоть до 2000 года. Через два года основанный Виталием Вотолевским и еще несколькими физлицами «Петербургстрой» был куплен Skanska East Europe Oy. Перебраться в дочернюю структуру РЖД Вотолевской решил после того, как шведская Skanska покинула российский рынок.
Видимо, в РЖД решили сразу нагрузить нового топ-менеджера по полной программе, в 2006 году госмонополия выпустила распоряжение, согласно которому «Желдорипотека» стала головной управляющей компанией по вовлечению в оборот непрофильных активов РЖД. По этому документу компании были переданы 32 участка, крупнейшим из которых стали 55 га на территории Варшавского транспортного узла в Санкт-Петербурге. Помимо этого, «Желдорипотека» вывела на хорошо знакомый Виталию Вотолевскому петербургский рынок сразу несколько новых проектов. Это жилые дома в Ленинградской области в Волхове и Тосно, а также коттеджный поселок премиум-класса в Репино-Ленинском. До конца 2008 года должно начаться строительство еще двух жилых домов в Гатчине и Выборге. Кроме того, «Желдор-ипотека» взяла курс на Москву.
Аппетит пришел вовремя
В апреле этого года РЖД передала в управление «Желдорипотеке» 26 своих земельных участков общей площадью 640 га, расположенных в крупных городах России. Из этих 26 участков 15 находятся в столице: среди них территории, прилегающие к Ленинградскому, Ярославскому и Савеловскому вокзалам, а также участок перегона от платформ Фили и Сетунь на западе Москвы. Пока известны планы по освоению только некоторых из перечисленных площадок. В частности, уже началось освоение территории завода имени Войтовича в районе станции метро «Площадь Ильича». На 7,85 га, находящихся в ведении завода, планируется построить многофункциональный комплекс в 250 000 кв. м. «Реализация всех остальных проектов начнется по мере сбора исходных данных, анализа наиболее эффективного использования каждого земельного участка и разработки градостроительной документации. По некоторым проектам мы эту работу уже начали», – рассказывает гендиректор «Желдорипотеки» Виталий Вотолевский. По его прогнозам, путь от подготовки градостроительной документации и ее согласования до начала строительства займет не менее 1,5 – 2 лет, а в случае необходимости выноса железнодорожной инфраструктуры или промышленных предприятий этот срок еще увеличится. «В первую очередь мы планируем начать освоение территории завода им. Войтовича в Москве. Затем – освоение территории Варшавского транспортного узла в Санкт-Петербурге и территории грузового двора в Астрахани», – говорит он.
«Движения РЖД в направлении комплексного развития земельных ресурсов вполне понятны и обоснованны. Желание диверсифицировать бизнес и инвестиционный потенциал этих крупных корпораций обуславливает рост количества непрофильных дочерних девелоперских компаний», – считает Владимир Кузнецов из Welhome. По его словам, естественные монополии, такие как РАО «ЕЭС»,
также обладают большими земельными ресурсами, и эти участки, скорее всего, будут постепенно выходить на рынок. Однако основная интрига заключается в том, что именно собирается построить «Желдорипотека» на выделенных ей землях. «Пока сложно сказать, какие конкретно проекты планируется реализовать. По результатам изучения земельных участков, технических и градостроительных ограничений будет понятно, что там строить эффективнее. Тогда и примем конкретные решения. Конечно, где можно строить жилье, мы постараемся его строить. В остальных случаях это будет коммерческая недвижимость», – рассказывает Вотолевский. У «Желдорипотеки» уже есть опыт возведения объектов коммерческой недвижимости. В частности, компания уже завершила строительство бизнес-центра в Ростове-на-Дону, а также рассматривает участие в аналогичных проектах в Челябинске, Екатеринбурге, Хабаровске. По данным участников рынка, компания также в ближайшее время начнет строительство трехзвездочной гостиницы на 150 – 200 номеров недалеко от железнодорожного вокзала Перми.
При этом для застройки новых участков, переведенных РЖД, «Желдорипотека» предполагает привлечь сторонних инвесторов. «РЖД не планирует финансировать или выдавать гарантии и поручительства для реализации этих проектов. Вклад РЖД – это земельные участки или имущественные права на их застройку. И за этот вклад компания планирует получить новые объекты железнодорожной инфраструктуры или денежные средства для их строительства или модернизации», – говорит Вотолевский. Поэтому, по его словам, к реализации данных проектов компания намерена привлекать сторонних инвесторов и заемные средства, но в каждом конкретном случае вопрос будет решаться отдельно. «На сегодняшний день работу по «упаковке» проектов мы ведем за счет собственных оборотных и привлеченных средств. Далее предполагается по ряду проектов привлечь соинвесторов», – рассуждает он. В частности, в Санкт-Петербурге «Желдорипотека» уже подписала соглашение о намерениях с компанией «Адамант», которая планирует выступить соинвестором части проекта развития территории Варшавского транспортного узла. «В Москве мы ведем консультации с рядом компаний, но пока говорить об этом преждевременно», – добавляет Вотолевский.
При этом глава «Желдорипотеки» не уточняет объем инвестиций, который придется вложить в новые проекты его компании. «Для этого необходимо опираться на четкие параметры проектов, которые определятся только после разработки градостроительной и проектной документации, подготовки технико-экономического обоснования. В зависимости от локации возможна различная плотность застройки: если на участке в «чистом поле», где нет высотных и иных ограничений, можно строить до 40 000 – 50 000 кв. м на одном гектаре, то в районе сложившейся застройки, где есть ряд высотных и иных ограничений, будет сложно «посадить» больше 15 000 – 20 000 кв. м на гектар», – говорит Вотолевский. По его словам, только по некоторым проектам в компании уже есть понимание предполагаемых расходов. Например, по данным «Желдорипотеки», освоение территории Варшавского транспортного узла потребует привлечения инвестиций в объеме не менее $1,5 млрд.
Опять по шпалам
Благодаря увеличению числа проектов и помощи материнской структуры в лице РЖД, финансовые показатели «Желдорипотеки» стабильно растут. Если в 2006 году выручка компании составляла 2,147 млрд руб., то в 2007 году этот показатель вырос до 4,067 млрд руб. При этом стоимость своих активов компания оценивает в 21 млрд руб., а опрошенные «Ко» участники рынка – примерно в 30 млрд руб. В начале декабря прошлого года компания разместила облигационный заем объемом 1,5 млрд руб. В начале 2008 года на фоне мирового кризиса ликвидности компания провела размещение второго облигационного займа номинальной стоимостью 2,5 млрд руб. При этом, несмотря на дефицит финансовых ресурсов на рынке, объем спроса превысил предложение в 1,3 раза.
В 2008 году компания предполагает ввести в строй около 263 000 кв. м недвижимости, из которых более 153 000 кв. м придется на жилищную ипотечную программу РЖД и 110 000 кв. м – на собственные инвестиционные проекты. Больше всего жилья по жилищной программе РЖД будет построено в Екатеринбурге, Ярославле, Новосибирске, Челябинске и Саратове. Собственная инвестиционная программа компании также активно растет. Портфель «Желдор-ипотеки» включает 70 проектов общей стоимостью 30 млрд руб. «Мы планируем в ближайшие годы значительно увеличить объем земельного банка компании для того, чтобы на этих участках можно было возвести несколько миллионов квадратных метров недвижимости. Преимущественно это будут проекты жилищного строительства. Хотя, если на участке планируется построить хотя бы 50 000 – 100 000 кв. м недвижимости, то на первых этажах таких объектов, как правило, размещаются встроенно-пристроенные помещения общественного и коммерческого назначения», – говорит Виталий Вотолевский. По его словам, компания также планирует активизировать свою деятельность в сегменте коммерческой недвижимости.
Однако, по мнению экспертов, «Желдор-ипотеке» не стоит распыляться и следует сосредоточиться на знаковых проектах. «На мой взгляд, компания на данный момент еще не обладает достаточным опытом для масштабных урбанистических проектов», – говорит Владимир Кузнецов. Более того, по его мнению, «Желдорипотека» остается компанией, очень зависимой от материнской структуры. «Перспективы «Желдорипотеки» связаны с крупными проектами РЖД, предполагающими комплексное развитие территорий, и той ролью, которой в этих проектах ее будет наделять головная компания. На этот счет планы РЖД мне пока не известны», – утверждает эксперт. По словам руководителя направления привлечения инвестиций в недвижимость УК «Финам Менеджмент» Данила Зарубина, «у РЖД имеется достаточно привлекательных для девелоперской деятельности участков, но для их быстрого освоения собственных ресурсов может не хватить». Частично это доказывает то, что разработку перестройки территории рядом с Курским вокзалом РЖД передала не «Желдорипотеке», а компании Mirax Group. «Все-таки проекты «Желдорипотеки» больше связаны с жильем, а площадки РЖД – это миллионы потенциальных квадратных метров как жилой, так и коммерческой недвижимости», – утверждает директор по маркетингу и региональному развитию компании GVA Sawyer Дмитрий Сазанчиков.
ЧТО ТАКОЕ «ЖЕЛДОРИПОТЕКА»
ГОД ОСНОВАНИЯ: 2001
СФЕРА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ: девелопмент жилой и коммерческой недвижимости
ПРОЕКТЫ: реконструкция территории Варшавского транспортного узла (Санкт-Петербург), коттеджный поселок премиум-класса в Репино-Ленинском (Ленинградская область), освоение территории завода им. Войтовича (Москва)
ОСНОВНОЙ ВЛАДЕЛЕЦ: «Российские железные дороги»
ВЫРУЧКА В 2007 ГОДУ: 4,067 млрд руб
Алексей Лоссан, Анна Бойко
24.06.2008
Журнал "Компания"
|