Интервью: Джеймс Кук, председатель совета директоров финансового супермаркета "Кредитмарт"
"Что я могу точно гарантировать, так это новый кризис лет через десять"
Джеймс Кук, тезка известного мореплавателя и первооткрывателя, работает в России уже 15 лет. Для нашей страны он стал первооткрывателем ипотечного кредитования западного образца — именно Джеймс Кук был учредителем, председателем совета директоров и главным управляющим банка "Дельтакредит" — пионера ипотечного кредитования в России. Сейчас Джеймс Кук — председатель совета директоров финансового супермаркета "Кредитмарт", также активно занимающегося ипотекой в России. О перспективах ипотечного кредитования он рассказал корреспонденту "Денег" Юлии Погореловой.
Как начиналась ипотека в нашей стране?
— Когда я только приехал в Россию, многие не верили в возможность развития института ипотеки в этой стране. Первый ипотечный продукт, который банк "Дельтакредит" вывел на рынок, был рассчитан всего на пять лет. И даже когда мы стали предлагать ипотечный кредит на 10 лет, люди воспринимали его с огромным опасением — как можно быть уверенным в том, что будет через 10 лет? Я их переубеждал, говорил, что за эти десять лет ничего не произойдет и вы никогда не пожалеете о ранее принятом решении. Ипотека зарождалась в России очень медленно — более активно она начала развиваться лишь после кризиса 1998 года. Сегодня ипотека составляет лишь 3% ВВП — это очень низкий показатель по сравнению с другими странами.
На каких условиях выдавались первые ипотечные кредиты?
— Первого нашего заемщика я очень хорошо знаю. Кстати, сейчас она сама работает в ипотечном бизнесе. Это был кредит на 5 лет под 22% годовых. Она осталась довольна, потому что стоимость той недвижимости, которая была приобретена в те годы, сегодня выросла в цене в несколько раз. В то время основной нашей задачей было объяснять людям, что такое ипотека, как она работает, хотя даже сегодня не все знают о плюсах кредитования.
Сколько было выдано кредитов до 1998 года? Кто тогда мог себе позволить оформить ипотечный кредит?
— В 1998 году — не более чем на 50 млн рублей. Для сравнения, в 2006 году ипотечных кредитов было выдано на 2 млрд рублей. На тот момент нашей целевой аудиторией был средний класс и клиенты с уровнем дохода выше среднего. Средний доход семьи в Москве тогда был около $2000, в Санкт-Петербурге — $1500. Первоначальный взнос по кредиту составлял как минимум 30% стоимости недвижимости.
У жителей России есть огромное преимущество: в результате приватизации они стали собственниками жилья. Поэтому в 1998-1999 годах, в принципе, как и сейчас, основная масса кредитов выдавалась на улучшение жилищных условий — за счет продажи имеющейся недвижимости клиенты оплачивали первоначальный взнос и брали кредит на новое жилье.
В чем отличие ситуации с ипотекой сейчас от ситуации во время кризиса 1998 года?
— В 1998 году заемщиков было мало. На тот момент ипотечные кредиты выдавали только Сбербанк и банк "Дельтакредит". В 2003 году "Дельтакредит" из негосударственных банков по ипотеке был номером один. Все удивлялись, как нам удавалось конкурировать с таким крупным игроком, но я считаю, что самое главное — не бояться и быстро двигаться на рынке. У нас была миссия — создать новую индустрию на рынке. Чем больше нам говорили, что ничего у нас не получится, тем больше мы старались идти вперед.
Сейчас в результате кризиса многие заемщики не в состоянии обслуживать свои ипотечные кредиты. Вы по-прежнему верите, что ипотека — это выгодно?
— Раньше клиентов пугал срок кредита: выплачивать проценты в течение 10-15 лет. Но, судя по статистике, люди полностью выплачивали ипотечный кредит за 4-5 лет. Если вы посмотрите на инфляцию, сегодня она составляет 12,5-13%, если сравните ее с процентными ставками по кредиту и ростом стоимости недвижимости, вы поймете, что ипотечный кредит — очень выгодная сделка. Лично для меня это лучшая инвестиция из всех возможных. А на хорошую квартиру в хорошем месте всегда будет высокий спрос.
Сколько у вас ипотечных кредитов?
— У меня было пять ипотечных кредитов, сейчас осталось три — в России, Париже и Америке. Например, в России я думал, что возьму кредит под 9% годовых в долларах США, а мне дали лишь под 13%. Но я не жалею. Меня устраивает та недвижимость, которую я приобрел в кредит. Это можно сравнить с "бесплатными" деньгами: я получил прибыль намного больше запланированной. Когда берешь кредит, совершаешь покупку не на свои деньги, а инвестируешь деньги банка, в результате получаешь прибыль большую, чем тот же банк, которому ты платишь проценты по кредиту. Именно так люди становятся богатыми. Все миллионеры мира 60% всех своих активов держат в недвижимости.
Как вы оцениваете ситуацию, сложившуюся сейчас на рынке ипотеки?
— Сегодня рынок покупателей. Рынок уже оживает, если еще ждать, то цены начнут снова расти и таких хороших условий уже не будет. В России спрос на жилье очень высокий, и он будет только увеличиваться. В любом случае цены все равно будут расти хотя бы из-за инфляции. Что наблюдалось до прошлого года? Очень активно застраивались пригороды, то есть строилось доступное жилье. Этот тренд необходимо развивать и дальше, так как люди нуждаются именно в хорошем доступном жилье. На Западе сейчас в очередной раз убеждаются, что ипотека — очень хороший бизнес для инвестора. Если посмотреть на результаты второго квартала этого года, есть динамика роста — банки стали больше зарабатывать на ипотеке. Даже в России люди в этом году стали больше интересоваться ипотекой, возросло число клиентов, желающих оформить кредит. Я по-прежнему считаю, что сейчас очень хорошее время покупать.
То есть, несмотря на кризис, сейчас стоит брать ипотечный кредит?
— Уоррен Баффет сказал, что, когда все бегут с рынка, надо, наоборот, не бояться занимать свою нишу. Мы руководствуемся этим принципом, и я советую всем поступать так же. Это очень хороший совет, потому что рынок ипотечного кредитования из России никуда не уйдет. Я уверен, что сейчас время строить, это ровно то, что мы делали и в "Дельтакредите" в 1998 году. Тогда многие считали, что это был катастрофический кризис, но мы сумели доказать, что это хорошее время для начала чего-то нового. И я убежден, что сейчас схожая ситуация.
Что будет со ставками по ипотечным кредитам в 2010 году?
— Ставки уже стали снижаться. Этот тренд, вероятнее всего, сохранится. Но я однозначно не советую людям ждать, пока процентные ставки снизятся еще больше. Потому что, как только начнут активно снижаться процентные ставки, цены на недвижимость будут расти.
Уже сейчас можно найти ипотечные кредиты с низкими ставками. Но банки выдвигают очень жесткие требования к заемщикам. Долго ли сохранится такая ситуация?
— До кризиса банки были открыты и очень активно выдавали кредиты. Конечно, когда случается кризис, все откатываются назад, банки становятся более консервативными. Я думаю, что рынок сейчас начнет оживляться и банки будут постепенно ослаблять требования к заемщикам. Кстати, это уже наблюдается. В первом квартале банки выдавали кредиты только по справке 2-НДФЛ, сегодня уже возможно подтвердить доход и справкой по форме банка.
Многие уверены, что в следующем году возрастет количество просрочек по ипотечным кредитам, а число сделок, напротив, значительно упадет. Каков ваш прогноз?
— Сложно делать предположения. Мы слышим очень много советов, но проще всего быть пессимистом. Совершенно очевидно, что рынок будет расти, так как, повторюсь, спрос в России на жилье огромен. Увеличение количества просрочек, конечно, произойдет. Российская экономика очень зависима от цен на нефть, поэтому никто точно не знает, что будет дальше. Но сейчас мы видим, что ситуация начала стабилизироваться. В конечном итоге все сводится к тому, насколько качественно банк провел андеррайтинг заемщика. Я прогнозирую рост рынка в следующем году. Сейчас много банков с хорошей ликвидностью. Чтобы эти деньги работали, банкам надо выдавать кредиты.
Сейчас все больше банков предлагают продажу залоговых квартир. Разве это не говорит о кризисе ипотечного рынка как идеи в нашей стране?
— Я считаю, что заемщикам надо набраться терпения и не продавать свои квартиры — это невыгодно. Тем более если кредит взят несколько лет назад, стоимость квартиры выросла, и даже сейчас она может быть выше той, по которой ее покупали. Если вспомнить 1998 год, цены на недвижимость вернулись на докризисный уровень уже через полтора года.
То есть массового выброса на рынок залоговых квартир не будет?
— Мы недавно запустили подобную услугу. Сейчас у нас в базе около 2500 объектов, которые можно оформить в кредит на докризисных условиях. Что такое 2000 квартир для российского рынка недвижимости? Это очень мало! Хотя для покупателей это очень выгодное предложение — докризисные ставки, минимальный первоначальный взнос, клиент может не опасаться за юридическую чистоту объекта, поскольку квартира уже прошла проверку в банке.
Какие из ипотечных программ, действующих на Западе, еще не дошли до России?
— Один продукт мог быть особенно интересен для России. Это особый вид страхования ипотеки. Банк страхует клиента, если у него возникает просрочка по ипотеке. Когда выплачено 80% стоимости квартиры, от страховки можно отказаться. В России основная проблема — не размер процентной ставки, а размер первоначального взноса, поскольку нужно собрать значительную сумму. Такая страховка позволила бы уменьшить первоначальный взнос, расширив круг тех, кто может взять ипотеку. Кризис будет способствовать появлению этого продукта на рынке.
Через какое время этот продукт может появиться?
— Я так устал ждать, когда это произойдет, что даже готов сам его предложить. Все сидят и ждут, когда кто-то другой это сделает. Хотя только одна эта вещь может заставить рынок очень быстро расти.
Сейчас нередко звучат заявления, что дно кризиса пройдено, но ситуация существенным образом не меняется. Как, на ваш взгляд, определить, что кризис кончился?
— Процесс восстановления будет напоминать американские горки. К людям должна вернуться уверенность. С моей точки зрения, нынешняя ситуация — это в первую очередь кризис доверия. Мы уже видим, что ситуация начала стабилизироваться. Россия очень интересная страна, здесь всегда могут быть сюрпризы. Посмотрим, что будет происходить в течение следующих двух месяцев. Я оптимист. Недавно мы открыли ипотечный центр — как раз потому, что у нас есть уверенность в том, что ситуация улучшается и надо "бежать" на рынок. Любой кризис открывает новые возможности, умные бизнесмены, безусловно, будут их использовать. Всегда будут происходить кризисы: что я могу точно гарантировать, так это новый кризис лет через десять.
Как вас лично коснулся кризис?
— Очень сложно управлять компанией в кризис. Нужно все правильно рассчитать, чтобы сократить расходы и в то же время нарастить прибыль. Только в кризис можно понять, кто по-настоящему хороший менеджер.
КоммерсантЪ-Деньги
|