Сам себе сторож

Рынок складской недвижимости едва ли не самым первым пострадал от экономических неурядиц и все еще никак не восстановится. «В кризис возводились только те объекты, которые начали строиться еще в 2008 г. Их было дешевле закончить в надежде на потенциальный спрос, чем замораживать», – отмечает руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, старший директор компании Cushman & Wakefield Егор Дорофеев. Впрочем, по его словам, если в 2009 г. объем вакантных площадей в Москве составлял около 1 млн кв. м, то сегодня уже 300 000 кв. м, то есть 7% от общего количества. Сокращению доли свободных площадей в первую очередь способствует отсутствие новых проектов. «Крупные игроки рынка по-прежнему занимают выжидательную позицию и предлагают строительство под заказчика», – подчеркивает глава департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов. Впрочем, как он говорит, речь идет в основном о крупных проектах, которые до сих пор развивались в России. Совсем другое дело – помещения для частных лиц и малых предпринимателей. Инвесторов заинтересовал новый необычный сегмент – небольшие склады, или даже боксы, для хранения домашнего скарба. В них складируют мебель, удочки, велосипеды, шины и прочее.

Место для удочек
«Такие склады очень нужны! Дело в том, что мой муж увлекается рыбалкой, и ему надо где-то хранить удочки и прочие рыболовные снасти. Раньше мы снимали склад площадью 3 кв. м у специализированной компании Key space и платили 2500 руб. в месяц за персональный бокс. Но компания закрылась, и хранить удочки негде», – переживает пресс-секретарь Penny Lane Realty Елена Кудымова. Ее семья готова выкладывать за комфортное хранение рыболовных снастей до $150 ежемесячно, однако ни одного удобно расположенного склада она не нашла. На Западе уже давно существует необычный сегмент складской недвижимости – так называемый self-storage, то есть система автономного хранения различных небольших вещей. Обычно это склад, состоящий из контейнеров или боксов, их можно арендовать для хранения предметов домашнего обихода, несезонной техники или спортинвентаря, а также всего того, чему не нашлось места дома. Подобный склад в большинстве случаев застрахован и обеспечен централизованной системой охраны. При этом каждый владелец имеет свой электронный ключ или код доступа к боксу, площадь которого может составлять от 3 кв. м до 30 кв. м, а при необходимости и больше. Такой сервис актуален и для небольших фирм. Лидером рынка считаются США, где первые подобные склады стали возникать в 1960-е годы. Кроме того, «удаленные кладовки» распространены в Австралии и Великобритании. Например, в одном только Лондоне десятки фирм предлагают более 100 складских комплексов, а ежегодный прирост сегмента составляет свыше 10%. В России этот рынок пока только развивается.

«В Москве существуют всего три компании, занимающиеся self-storage: это мы, «Складовка» и «Рэд бокс Ко». Кроме того, есть фирма «Мобиус», предлагающая контейнерное хранение за городом», – рассказывает управляющая комплексом «Ваш сторож» Наталья Мацнева. Помимо этого, по ее словам, на рынке существует «ответственное хранение»: обычно это большой склад, куда вещи принимаются по описи и в специальной упаковке. При этом, чтобы получить предмет со стеллажа, придется оформлять письменную заявку. Склады типа self-storage работают по другому принципу. «Нам все равно, что хранит человек, описи не составляются, клиент арендует у нас бокс, получает от него ключ и в любой момент имеет неограниченный круглосуточный доступ к содержимому своего бокса», – объясняет Мацнева.

Кладовка на всех
Компания «Ваш сторож» работает с начала 2010 г. Сейчас в ее распоряжении есть боксы для складирования личных вещей площадью в 600 кв. м на пересечении Третьего транспортного кольца и Звенигородского шоссе. При этом все они уже заняты, и, чтобы удовлетворить растущий спрос, фирма строит вторую очередь, причем на нее уже составлен «лист ожидания». Всего планируется построить четыре очереди, то есть 2400 кв. м. Большинство клиентов компании – это физлица, хотя есть и фирмы, которым нужен небольшой оперативный склад в черте города. Чаще всего услугами склада пользуются при переезде или ремонте, а также при складировании сезонных предметов: лыж, санок, приспособлений для пикников и детских вещей. Такое хранение стоит 950 руб. за квадратный метр занимаемой площади в месяц, а арендовать можно от 2 «квадратов». В «Вашем стороже» уверяют, что бизнес идет настолько успешно, что компания намерена заняться открытием филиалов, в частности, она планирует начать экспансию на рынок Санкт-Петербурга. Конкуренты «Вашего сторожа» – «Складовка» и «Рэд бокс Ко» также имеют по одному складу. В «Складовке», управляющей складом площадью 3000 кв. м, также намечают запуск новых филиалов, однако рассказать подробно о своих планах отказываются. Кроме того, по словам Натальи Мацневой, одна из ведущих западных компаний сектора self-storage пыталась продавать в нашей стране свою франшизу и предлагала ее «Вашему сторожу». Однако российская сторона отказалась. Впрочем, в «Вашем стороже» не уточняют, о франшизе какой компании идет речь. «Вряд ли франшиза будет востребована в России. Я согласен с тем, что в этом бизнесе есть свои технологии, но не верю, что отечественные компании не могут освоить их сами», – полагает генеральный директор «Финэкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. При этом, по его словам, известные западные бренды на нашем рынке никто не знает.

В то же время о серьезных планах на нашем рынке self-storage уже заявили другие иностранцы. Так, голландский предприниматель Нико Денайс рассказал «Ко», что занимается в России созданием компании под названием SafeSpace. Бизнесмен планирует открыть в нашей стране 5–10 подобных складов, из которых большая часть будет расположена в Москве. Партнером Денайса станет Питер Блау, глава Lagerbox – немецкой компании, занимающей третье место на рынке self-storage в Германии. Другим партнером предпринимателей является голландская транспортная фирма Voerman International. По словам Нико Денайса, в основном он рассчитывает на опыт Lagerbox, уже 9 лет работающей на немецком рынке, однако есть и объективные предпосылки для роста сегмента. «В США на каждого человек приходится 0,7 кв. м self-storage. Исходя из такого же расчета, Москве в ближайшее время понадобится примерно 10 млн кв. м помещений self-storage, а в настоящий момент в российской столице их максимум 10 000 кв. м. То есть в Москве этот бизнес только начал развиваться. При этом в США люди намного чаще переезжают и меняют дома, поэтому могут оставлять вещи в self-storage на 2–3 года. Такого в России пока нет, но тем не менее здесь люди тоже становятся мобильнее», – объясняет Нико Денайс свой интерес к нашей стране. Свои услуги он планирует предлагать на среднем для отечественного рынка ценовом уровне: склад площадью в 2 кв. м обойдется арендатору примерно в $70. Для сравнения: на Западе такая услуга стоит приблизительно $40 – 50. Объем инвестиций в проект предприниматель сообщить отказался, однако уже известно, что он привлек Cushman & Wakefield для подбора помещений.
Первый склад должен быть открыт в декабре 2010-го – январе 2011-го. «Компания планирует арендовать помещения площадью от 5000 до 10 000 кв. м в жилых районах. Как правило, такие помещения сейчас арендуют ритейлеры», – говорит Егор Дорофеев. По оценке «Магазина магазинов», в «хороших» районах Москвы, где проживает состоятельная публика, подобные помещения можно снять примерно за $150 за кв. м в год. Однако найти подходящие площади весьма непросто. «На территории большинства спальных районов отсутствуют такие площади, которые ищет компания», – отмечает Елена Комкова, партнер Retail Training Group. По словам Игоря Казимова, дело в том, что основную часть складов в городе составляют бывшие производства, а они располагаются отнюдь не в жилом секторе. В свою очередь Елена Комкова даже рекомендует предпринимателям присмотреться к замечательному проекту «Народный гараж». «Пустующие площади этих сооружений во многих районах столицы, так и не востребованные москвичами, могут быть успешно использованы для таких целей», – полагает она.

В узком кругу
По данным аналитиков, в нашей стране емкость рынка self-storage довольно сильно ограничена. «Многие другие хорошие идеи, позаимствованные на Западе, будут не так уж успешны в России, в частности, из-за высокой стоимости аренды, административных и прочих поборов. Не удивлюсь, что у нас не окажется законодательства, регламентирующего такой вид деятельности», – рассуждает Елена Комкова. По ее мнению, не у многих людей имеется постоянная потребность в хранении вещей, которые негде разместить, так как часть москвичей использует для этих нужд балконы, дачи, офисы и т. д. «Тема исключительно интересная, однако, если быть реалистом, минусов у этой рыночной новации гораздо больше, чем плюсов. Причина одна – социальная. Во-первых, россияне – малообеспеченная нация, и это напрямую ведет к желанию копить и хранить любую ветошь. Мы копим старую мебель, «лысые» покрышки, истлевшие отрезы ткани и сломанные телевизоры», – констатирует президент брендингового агентства Depot WPF, Со-президент Ассоциации брендинговых компаний России Алексей Андреев. По его словам, маркетологи называют это «посылкой в будущее», то есть вещи, сложенные в сарае, реально уже никогда не будут использоваться и никакого чулана или сарая все равно не хватит. «Потенциальных потребителей может оказаться немного по Москве и ноль процентов по стране в целом. Люди, социально более успешные, как правило, имеют загородную недвижимость, и проблема хранения для них вообще не стоит. Да и с утварью они прощаются полегче. Остается гигантский пласт городских обывателей – менеджеров с невысокими доходами. Именно они и захламляют своими вещами все вокруг, начиная с собственных квартир и заканчивая общественными парковками», – говорит эксперт. Однако, по его словам, существующая цена сервиса способна помешать многим менеджерам. ?По словам Дмитрия Шустерняка, аренда пары квадратных метров – это уже почти тысяча долларов в год, а за эти деньги можно снять дом в деревне. Он считает, что подобные бизнес-проекты будут активно развиваться и станут массовыми лишь в том случае, если располагать склады в помещениях, которые ни для чего другого не могут быть использованы – ни под офисы, ни под магазины. Стоимость их аренды невысока, следовательно, и цена на услугу будет доступна более широкому кругу желающих. «В принципе услуга хранения вещей действительно востребована в крупных городах, небольшая квартира не позволяет складировать вещи. В советские времена, например в 1950-е гг., рядом с домами строили специальные боксы для хранения вещей, а в сталинских пятиэтажках для этого в подвалах строили специальные чуланы. Позже в хрущевках и девятиэтажках от этого отказались, так как чуланов на всех все равно бы не хватило», – рассказывает Дмитрий Шустерняк.

Одним из наиболее радикальных бизнес-решений было бы использование под частные склады сохранившихся с советских времен бомбоубежищ. Совсем недавно некоторые эксперты вспомнили о них в связи со смогом в столичном регионе, и выяснилось, что эти помещения используются в основном под склады столичными ритейлерами и представителями малого бизнеса. «Self-storage – это самостоятельное хранение: принцип в том, что клиенты сами привозят свои вещи на машине, используют электронный пропуск, с помощью которого открывают дверь в свой бокс, складывают вещи и уходят. Нет никакого вмешательства со стороны сотрудников нашей компании», – говорит Нико Денайс. Однако вряд ли такой комфорт по западным стандартам можно обеспечить в помещениях типа бомбоубежищ или подвалов.