Футбол в пользу инвесторов
Чемпионат мира по футболу 2018 года, который пройдет в 13 городах России, может принести не только радость футбольным болельщикам, но и вполне реальную прибыль инвесторам от покупки недвижимости в городах, принимающих ЧМ-2018. И если на цену квадратного метра в Москве и Санкт-Петербурге это событие, по мнению экспертов, повлияет не сильно, то на покупке объектов в регионах вполне можно хорошо заработать
Проведение чемпионата мира по футболу 2018 года помимо Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга планируется еще в 11 российских городах: Волгограде, Екатеринбурге, Казани, Калининграде, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Самаре, Саранске, Сочи и Ярославле. К назначенной дате эти города должны значительно преобразиться — помимо возведения новых стадионов планируется строительство новых транспортных узлов и общее улучшение инфраструктуры городов.
Учитывая, что стоимость региональных квадратных метров в несколько раз меньше, чем в столице, покупка квартиры недалеко от нового стадиона может быть вполне выгодным вложением для частного инвестора. Как утверждают участники рынка недвижимости, планируемые нововведения должны обязательно отразиться на рынке недвижимости регионов и по большей части — положительно. "Общее повышение уровня инфраструктурного развития городов будет притягивать за собой развитие и жилой составляющей. В рамках реконструкции городов с целью создания новых спортивных и инфраструктурных объектов вполне возможны реорганизации текущего жилого фонда путем реконструкции или сноса и нового строительства. Таким образом, повышение уровня инфраструктурного обеспечения городов и рост внимания инвесторов к городам-участникам ЧМ сможет в полной мере повлиять на ценовой уровень на жилье в этих городах и, скорее всего, в сторону увеличения",— считает руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука жилья" Артем Ржавский. "Будут построены объекты спортивной инфраструктуры мирового уровня, новые отели, кафе, клубы, рестораны — все это неизбежно вызывает рост цен на жилье в городе",— соглашается директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.
По мнению Александра Зиминского, одно из основных требований FIFA — обеспечение безопасности команд, болельщиков и представителей FIFA — также повлияет на цены на жилье: "Например, в ЮАР только на меры безопасности было выделено $500 млн. Бразилия пошла дальше и выделила $1 млрд. В любом городе и в любой стране повышение безопасности всегда способствует росту цен".
В целом эксперты предпочитают связывать прогнозируемый рост цен на жилую недвижимость скорее с общими инвестициями в регион и с развитием инфраструктуры, нежели непосредственно с чемпионатом. "В первую очередь будут строиться спортивные арены и тренировочные базы в соответствии с требованиями FIFA. Безусловно, дополнительное развитие получит транспортная инфраструктура — аэропорты, вокзалы и скоростные виды общественного транспорта, а также недвижимость отрасли гостеприимства и сопутствующих услуг. А вот влияние самого события и его подготовки на рынок жилой недвижимости будет минимальным. Степень влияния следует оценивать скорее через призму дополнительных инвестиций в экономику того или иного региона, а также повышение инвестиционной привлекательности вследствие дополнительного инфраструктурного развития. В абсолютном выражении это не более нескольких процентов в годовом исчислении. При этом максимальное влияние будет чувствоваться в наименее инфраструктурно развитых регионах и, скорее всего, не ранее 2014 года",— считает генеральный директор аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков.
В то же время эксперты предупреждают, что не во всех случаях рост цен будет оправданным. "Негативное влияние может быть связано с перегревом рынка — эйфория новых возможностей в любом из сегментов может привести к неоправданному росту цен. Показательный пример — Сочи. В целом большая часть городов и так активно развивается, и их статус — как экономический, так и какой-либо иной,— глобально в связи с проведением чемпионата мира не изменится. Скорее следует говорить о росте или снижении популярности отдельных районов города за счет изменения транспортной доступности, создания инфраструктуры. Вообще, сильный позитивный толчок с точки зрения спроса извне (а именно он может поднять цены в городе в целом) может быть наиболее оправданным в курортных туристических центрах",— рассказывает Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.
Чтобы получить наибольшую прибыль от покупки недвижимости, лучше озаботиться этим вопросом заранее. Однако эксперты предупреждают, что активного роста цен стоит ждать только ближе к чемпионату. До этого инвестор сможет получать прибыль только от сдачи объектов в аренду. "Учитывая, что уровень цен на недвижимость в долгосрочной перспективе при стабильной макроэкономической ситуации возрастает, вкладываться лучше заранее. Однако на быструю прибыль рассчитывать нельзя, а ждать семь-восемь лет для многих затруднительно",— уверен Артем Ржавский. "Чтобы выбрать время инвестирования, нужно следить за графиком подготовки к чемпионату мира по футболу. Так, дешевле всего покупать сейчас, но в первые три года эти деньги не будут работать. Наибольший рост цен начнется за два года до проведения чемпионата. На настоящем этапе вложения в недвижимость в городах проведения чемпионата по стратегии можно приравнять к длинному депозиту. Прибыль будет равномерно распределена на все время инвестирования, но с учетом инфляции наиболее выгодный показатель будет достигнут в течение последних двух лет. Поэтому если у покупателя нет свободных денег сейчас, приобретение недвижимости можно спокойно отложить на 2015 год",— советует заместитель генерального директора по строительству компании "Пересвет-регион" Николай Климов.
Таким образом, оптимальной стратегией является купить квартиру примерно за два года до чемпионата: чтобы заработать на разнице в цене и, разумеется, на сдаче в аренду увлеченным болельщикам. "Покупать в 2018 году квартиру, чтобы зарабатывать на аренде, неправильно. Чемпионат мира будет длиться всего месяц, и компенсировать свои затраты не удастся. При этом вы купите квартиру на самом пике",— считает Артем Ржавский. Немаловажным фактором является и время продажи квартиры. Пока эксперты придерживаются мнения, что продавать недвижимость лучше сразу после завершения чемпионата: сможет ли региональная недвижимость удержать рост цен после проведения чемпионата, пока неясно. "Рост цен на недвижимость в преддверии финального этапа Кубка мира по футболу в региональных центрах может составить 10-15%, после цена снизится на 5-10%",— считает Александр Зиминский.
Выбрать город для инвестирования довольно просто. Как утверждают участники рынка, вкладывать деньги стоит в недвижимость тех городов, которые уже сейчас демонстрируют неплохие экономические показатели. Объекты в городах, которые еще недостаточно развиты, чемпионат мира вряд ли сможет привести к значительному росту. "Вкладывать стоит, анализируя рынки названных городов с точки зрения фундаментальных факторов (экономический потенциал, качественный рост численности населения, выгодное географическое положение, благоприятный инвест-климат, а также климат вообще и т. д.), а не отдельных, пусть и мирового масштаба, событий. Там, где эти фундаментальные факторы есть, чемпионат мира поможет развитию, но вряд ли этот вклад будет определяющим",— считает Ольга Широкова.
С этой точки зрения, по данным компании Penny Lane Realty, сейчас наиболее привлекательными городами для инвестиций в недвижимость являются Екатеринбург и Казань. "Например, в Екатеринбурге в 2010 году рост производства обрабатывающих предприятий по сравнению с 2009 годом составил 23,5%, в то время как в целом по России этот показатель не превышает 5,2%. В 2010 году Казань стала лидером по темпу роста цен на жилье — квадратный метр подорожал на 15,1% на первичном и на 15,5% на вторичном рынке. Судя по политике казанских властей и динамике развития города, 2010 год — далеко не единственный, когда инвесторы могут зафиксировать прибыль",— поясняет Александр Зиминский.
"Наибольший потенциал для роста цен присущ тем городам, которые экономически к этому наиболее готовы, в которых уровень производства и экономической активности выше, чем в других. К таким городам относится Екатеринбург, который по уровню промышленного производства занимает одну из первых строчек в России, а также Краснодар, Ростов-на-Дону, Самара и Нижний Новгород. Также к этому списку можно отнести Калининград, который в случае обновления инфраструктуры и интеграции в окружающее его европейское пространство сможет стать весьма привлекательным регионом для тех, кто захочет жить поближе к Европе",— рассказывает Артем Ржавский.
По мнению экспертов, также преимущество имеется у южных городов. "Наибольшую доходность должны показать Краснодар, Ростов-на-Дону и Волгоград — в первую очередь за счет своего южного расположения. Я сомневаюсь в доходности недвижимости в Саранске. Нужно обращать внимание на последующее использование возведенных объектов. Кто поедет в Саранск после проведения чемпионата? Другое дело, если построенные объекты будут использоваться, например, для тренировки команд. В этом случае можно предположить некоторую прибыль. Также нужно учитывать, насколько город вовлечен в футбольную жизнь. Например, в Волгограде своего рода брендом города является футбольный клуб "Ротор". Этот фактор может увеличить интерес болельщиков к недвижимости в этом городе",— рассказывает Николай Климов.
По данным компании "Азбука жилья", наибольшая стоимость квадратного метра сейчас зафиксирована в Сочи — 83,8 тыс. руб. В Екатеринбурге квадратный метр оценивается в 54,3 тыс. руб., Краснодаре — 48,5 тыс. руб., Ростове-на-Дону — 47 тыс. руб. Более бюджетными вариантами являются, например, Волгоград (43,7 тыс. руб. за квадратный метр), Казань (43,3 тыс. руб. за квадратный метр), Ярославль (42,7 тыс. руб. за квадратный метр). "В любом из названных городов есть интересные и перспективные проекты. Где-то еще можно "застать" кризисные цены, т. е. дополнительный доход возникнет еще и от опережающего роста цен: например, Ростов и Краснодар пока еще не вышли на докризисные уровни, тогда как та же Москва уже вплотную к ним подошла. Хорошим критерием для отбора городов является миграция населения. Здесь южные города — уже названные Ростов и Краснодар, а также Волгоград — безусловно выигрывают",— рассказывает Ольга Широкова.
Юлия Погорелова
КоммерсантЪ-Деньги |