Жизнь удалась, когда окна выходят на Кремль

Группа экспертов столичного рынка жилья закончила работу над исследованием, в ходе которого впервые удалось подсчитать реальную стоимость столь эфемерного понятия, как «вид из окна». Обнаружилось, что ничего не стоит только зрелище промзоны или свалки. За все остальное граждане готовы платить. Цена отдельных эксклюзивных ландшафтов достигает доли в 65% от общей стоимости квартиры.

"Квартира с видом на храм Христа Спасителя стоит вдвое дороже точно такой же квартиры в том же доме"

Эксперты Фонда прагматики культуры, одноименной кафедры Высшей школы экономики и агентства недвижимости «Домострой» так и называли свое исследование: «Сколько стоит вид из окна».

- Актуальность этого фактора стала очевидной несколько лет назад, - говорит один из авторов исследования Ирина Огурцова, - когда сформировался рынок элитного жилья. Дефицит исчез, и появилась возможность выбрать вид из окна, как и остальные характеристики квартиры. Сегодня вид из окна часто имеет решающее значение при выборе квартиры и формировании ее цены. Мы сталкиваемся с тем, что квартира, допустим, с видом на храм Христа Спасителя стоит вдвое дороже точно такой же квартиры в том же доме. Бывает, покупатели «заказывают» конкретный вид из окна. В частности, иностранные граждане особо высоко ценят вид на резиденцию американского посла. Надо понимать, что вид из окна - не совсем материальный критерий. В нем есть эстетическая составляющая, а также презентационная - престижно сказать в определенном кругу: «Мои окна выходят на Кремль».

В списке самых престижных ландшафтов: вся «старая Москва», отдельно старый Арбат и Московский университет

Правда, выбор роскошных ландшафтов в Москве небогат. Скажем, на разрекламированной Остоженке по большому счету мало хороших видов (не относить же сюда чугунного Петра в коротких штанишках!). Храм Христа Спасителя, единственная в тех местах масштабная достопримечательность, виден всего лишь из нескольких окон. Как и небольшой фрагмент Кремля. Вот реплика одного из покупателей здешней недвижимости: «Оптимально, когда видна примерно половина храма Христа Спасителя, за ним кусочек Кремля, а перед ним - новенькие симпатичные домики». Такие виды сегодня открываются всего из двух переулков. Как отметили эксперты, «дон-строевский комплекс все виды подпортил». По оценке экспертов, вклад вида из окна на верхушку купола храма Христа Спасителя составляет 1200-1300 долларов на квадратный метр, или 18-19% стоимости квартиры.

В списке самых престижных ландшафтов вся «старая Москва», отдельно старый Арбат, Московский университет. Упоминания заслуживает «Усадьба Трубецких» у метро «Фрунзенская», где ценовая доля вида из окна достигает 8 тысяч долларов на квадратный метр. Самую большую «наценку» дают панорамные виды, охватывающие и историческую часть города, и реку, и зеленую зону. Впрочем, все вышесказанное не имеет никакого отношения к квартирам эконом-класса - тут не до оплаты видов из окон, жилье покупается «на последние».

Чем элитнее жилье - тем больше покупатели готовы платить за "вид"

Аналитики обнаружили прямую зависимость между стоимостью вида из окон и степенью элитности жилья. Чем лучше вид - тем элитнее и дороже жилье. Чем элитнее жилье - тем больше покупатели готовы заплатить за вид из окон. На этом уровне «хороший» вид из окна обретает статус роскоши. Шестеро из десяти покупателей элитного жилья не скрывают, что «видовая» квартира является для них необходимым элементом социального статуса. Но потребители массового жилья, выглядывая в окошко, ищут всего лишь душевного комфорта. «Невозможно просыпаться утром и видеть перед собой стену соседнего дома, - высказался один из интервьюируемых. - Это очень угнетает. Квартира в центре является для меня необходимостью, и избежать давления плотной застройки можно только на верхних этажах, где ощущается простор и нет постоянного чувства, что что-то загораживает от тебя солнце».

Действительно, зачастую вид из окна может спасти только высокий этаж. В переулках старого Арбата из окон вторых-третьих этажей, как правило, видны лишь стены соседних домов. И для того, чтобы оказаться в «видовой» квартире, достаточно поселиться на шестом-восьмом этаже. Даже если за окнами не памятник архитектуры или парк, а кусочек МИДа и шпиль храма Христа Спасителя, квартира будет иметь статус видовой. Главное, чтобы соседние стены не сокращали пространство. В среднем в историческом центре квартира на первом этаже стоит около 4 тысяч долларов за метр, на четвертом - чуть больше 5 тысяч, на седьмом - свыше 8.

Продавцы иллюзий

Но сколько бы денег ни выложил покупатель за возможность созерцать городские красоты, эту ценность не так уж сложно испортить.

- Гарантий никаких нет, - констатирует Ирина Огурцова. - Вид из окна, как и произведение искусства, может быть утрачен. Поэтому риэлторы при продаже обычно предупреждают, если вид может измениться. И те, которые наверняка не изменятся, ценятся выше. Некоторые покупатели сохраняют иллюзии, что приобретают нынешний вид раз и навсегда. Есть очень информированные клиенты, которые руководствуются перспективными планами строительства в районе.

А наивные доверяются рекламе. "Известия" тоже провели небольшое исследование и обнаружили, что вся реклама дорогих новостроек на уличных щитах имеет нечто общее: первое и зачастую единственное, что обещают рекламодатели, - роскошный вид из окна.

ГАЛИЯ АКЧУРИНА, юрист виртуальной юридической консультации www.uristy.ru:

Покупка квартиры не дает права собственности на вид из окна

- Юридического понятия "вид из окна" не существует. Поэтому любое судебное дело, возбужденное в связи с попыткой компенсировать испорченный пейзаж, заведомо проигрышное. Проблема в том, что в этом случае истец будет требовать компенсации за нарушенное право собственности. А в чем оно состояло? Это будет первый вопрос, который задаст судья. И ответить на него юристу будет непросто. Какой именно вид человек покупал вместе с квартирой? Нигде, ни в одном документе это не прописано. Габариты квартиры - да, но что именно собственник должен видеть и что не должен - неизвестно. Определения вида из окна нет абсолютно нигде.

Рассмотрение в суде может иметь место, когда случай точечной застройки совсем вопиющий. Например, если здание появилось настолько близко, что вы не можете развернуть машину или въехать во двор. Чаще всего "точечно" строится элитный дом, где множество архитектурных деталей - выступов, полукруглых балконов и тому подобного. Если такой выступ, допустим, нависает прямо над вашим балконом, тогда можно попытаться отсудить компенсацию. Нередко бывает, что вновь возникающие дома подсвечивают, и приспособления для подсветки нарушают освещенность вашей квартиры (например, прожектор бьет в окно). В этом случае также есть шанс получить через суд, например, средства для устранения неудобств - скажем, установки закрывающих жалюзи. Другой реальный вариант - когда дом построен вплотную к другому, и зимой с его крыши падают сосульки. И так далее. Вывод: чтобы компенсировать испорченный вид из окна, претензии должны быть сформулированы гораздо более материально. Хотя я знаю случаи, когда юристы не только формулировали понятие "вида", но и определяли процент, на который он испорчен. Например, человек видел три дерева, теперь видит два - значит, ущерб составил одну треть... Но, на мой взгляд, дела эти достаточно бесперспективные.

"Вид из окна - и тот мы проглядели"

Поэт Владимир ВИШНЕВСКИЙ:

- Я давно живу на Арбате. Конечно, единение старой и новой Москвы могло бы быть и лучше, но ничего не поделаешь. В свое время я придумал замечательное одностишье, оптимально подходящее для иллюстрации современного городского пейзажа: "Вид из окна - и тот мы проглядели". Поймите - живя в городе, не стоит требовать загородных пейзажей. Лично для меня лучше всего, если квартира располагается на верхних этажах. Главное, чтобы панорама Москвы узнавалась, но для этого городской пейзаж должен быть не индустриальным, а городским. А так москвичам ничего не остается, как смириться...

Режиссер Иван ДЫХОВИЧНЫЙ:

- У меня есть небольшая квартира на Дорогомиловской улице, там сейчас живет моя мама. Я съехал оттуда восемь лет назад. Меня просто не устраивал вид из окна. Во дворе разместился двухэтажный магазин. Сначала это был гастроном, работающий "на благо района". Через полгода на его месте появился бутик дорогой мебели. Беда в том, что сколько бы ни поднимался этот вопрос, какие бы скандалы ни возникали - ничего не изменится. Такого презрения к народу, как у нас, нет нигде в мире. Поэтому лучше уехать за город, как я и сделал. Мой дом, как избушка, повернут лицом к лесу. Так что теперь я действительно наслаждаюсь видом из своего окна.

Скульптор Зураб ЦЕРЕТЕЛИ:

- Я живу на Большой Грузинской в одноэтажном доме. Поэтому насладиться видом города я не могу. Когда открываются окна, я вижу во дворе свои искусства. Ранее я жил на Тверском бульваре в подвале - там вообще никакого вида не было. Потом был второй этаж. Когда я смотрел из окна на Тверской бульвар, я был счастлив, что мог видеть скамейку, на которой сидел Пушкин. Если честно, не знаю, что лучше. На Западе, например, людей вполне устраивает урбанистический пейзаж в городе, поскольку они только ночуют в квартирах. Так что разные люди, разные мышления. Но пусть это решают профессионалы, разрабатывающие генплан.

Предприниматель Константин БОРОВОЙ:

- Я живу на Петровке, в старом доме. С третьего этажа открывается замечательная панорама на старую Москву. Что касается изменений вида из окна в связи с постройкой новых домов, то у нас надо ввести западную систему. Там, прежде чем купить квартиру, люди берут у строительной компании подробную информацию о развитии микрорайона. Если в итоге их слова не соответствуют действительности, жители подают в суд. Но это у них, у нас же этот опыт вряд ли приживется. Единственный выход - создавать товарищество собственников жилья и выкупать землю во дворах, тогда ее точно никто не застроит.

Солист группы "Иванушки Int" Олег ЯКОВЛЕВ:

- Проблемы вида из окна для меня уже не существует. Год назад я продал квартиру на Садовом кольце. Мне ужасно досаждал шум машин и загрязненность воздуха. Теперь мои окна выходят на набережную. Я специально выбирал такое место. Важно, чтобы человеку ничего не мешало, а для этого нужно создать определенные санитарные зоны (300-500 метров), в которых строительство запрещено. Только тогда москвичи смогут покупать квартиру, не боясь за испорченный пейзаж.

В мире "виды" давно имеют твердую цену

В Берлине при покупке квартиры в строящемся доме любой человек может попросить предоставить ему план строительства вокруг его дома на ближайшие несколько лет. Убедившись в том, что новое строительство не испортит ему вид из окна, берлинец спокойно покупает квартиру. Если же после этого планы городских властей или строительных компании меняются, то они обязаны компенсировать жителям эти неудобства либо деньгами, либо новым жильем. В противном случае покупатель квартиры может подать на них в суд.

В Сан-Франциско совсем недавно городские власти потратили около $34 миллионов на то, чтобы бывшую базу Военно-морских сил США превратить в полузапущенный парк. Уже через год цены на близлежащие участки возросли в несколько раз - до $20-30 миллионов за гектар. За счет роста стоимости земли налоговые сборы муниципалитета с близлежащих территорий увеличились с $20 миллионов до $45 миллионов в год.

Факторы, влияющие на стоимость квартир

- Местоположение

- Престижность (субъективное представление, сформированное под воздействием СМИ, "сарафанного радио", личных впечатлений, исторических аспектов и т.п.). Сюда же входит социальное окружение.

- Инфраструктура (транспортная и социальная)

- Экология (субъективное представление покупателей, сформированное под воздействием СМИ, "сарафанного радио", личных впечатлений и т.п.)

- Архитектура, внешняя привлекательность дома

- Высота потолков

- Число и площадь квартир (в доме, на этаже)

- Технология строительства

- Материалы несущих и ограждающих конструкций, отделки фасада и общественных зон

- Инженерия дома (сантехническое и электротехническое оборудование, мусороудаление, кондиционирование и очистка воздуха, лифты)

- Инфраструктура дома (размер, благоустройство и ограждение территории, охрана, парковка, состояние подъезда)

- Физический износ дома

- Уровень шума, чистота воздуха и воды и т.п.

- Площадь конкретной квартиры (общая, жилая)

- Планировочное решение внутри конкретной квартиры

- Инженерия (сантех- и электроразводка, отопление, кондиционирование и т.п.)

- Отделка (материалы и качество работ)

- Виды из окон

- Физический износ квартиры

Классификация видов из окон