12.07.2004

Поправки к закону "Об ипотеке" могут в 30 раз увеличить объемы кредитов

В субботу Госдума приняла во втором чтении 19 из 27 законопроектов так называемого жилищного пакета. Самые скандальные законопроекты – Жилищный кодекс и закон о переходе на взимание налога на недвижимость с ее рыночной стоимости – перенесены на осень.

       Пакет, состоящий в основном из поправок в действующее законодательство и ряда новых законов, призван простимулировать как спрос на жилье, так и его предложение. Для повышения спроса, в частности, предлагается сделать более доступной для граждан ипотеку, то есть возможность покупки квартиры в кредит под ее же залог. Теперь будет разрешено брать ипотечные кредиты под незавершенное строительство и "нулевой цикл". При этом банки будут иметь возможность надежно страховать выданные кредиты, что снизит процентные ставки по ним. Также предлагается снизить для граждан различные риски при купле-продаже жилья и удешевить оформление сделок. Граждан ждут и налоговые послабления: отмена уплаты НДС при купле-продаже квартир и земельных участков и увеличение вычетов по подоходному налогу при приобретении квартиры.

       Для расширения предложения пакет предусматривает множество мер, призванных стимулировать инвесторов-застройщиков строить больше жилья и снижать его цену. Существенно сокращаются их издержки, связанные с областью ответственности местных властей, в том числе облегчается процесс доступа к строительным площадкам, удешевляется подведение к ним коммунальной инфраструктуры. Кроме того, пакет пытается поставить заслон рэкету местных властей, которые зачастую обязывают застройщика выделять им бесплатные квартиры (при этом их цена ложится на других покупателей). В компенсацию местным властям теперь будут оставлять весь земельный налог, который сейчас они делят пополам с регионами. Для застройщиков вводится и неприятная мера: если за три года, отведенных на строительство дома, он не построен, то сумма земельного налога на данный участок вырастает в четыре раза. Это отсечет от земельных участков под строительство жилья тех, кто рассматривает их просто как вложение денег.

       В субботу большинство из предлагаемых мер были приняты во втором чтении без особых дискуссий. Наибольший интерес вызвали поправки в закон "Об ипотеке", главу Налогового кодекса о подоходном налоге, в закон "О плате за землю". Например, при подготовке ко второму чтению поправок в закон "Об ипотеке" депутаты восстановили нынешнюю норму о том, что суд может отказать в обращении взыскания на квартиру, если просрочка "крайне" незначительна, если гражданин выплатил почти весь кредит и если недоплату можно взыскать иным образом.

       В субботу представляющий проект зампред думского комитета по собственности Евгений Богомольный пообещал, что исправленный закон "Об ипотеке" позволит уже к 2007 году "радикально удешевить ипотечные кредиты". Проценты снизятся в полтора-два раза, сократится первый взнос. "За полпроцента можно будет купить страховку и получить кредит с первым взносом в десять процентов, а стандартный договор будет заключаться сроком на 20 лет, то есть так же, как происходит это сейчас в развитых странах Европы и США",– пообещал депутат. А вице-спикер Георгий Боос в беседе с Ъ уточнил, что объемы выданных кредитов увеличатся почти в 30 раз – с нынешних 10 млрд рублей до 300 млрд рублей в год, а процентные ставки не будут выше 7-8%.

       Правда, немедленного падения цен на жилье никто не обещает. Отметим, что для этого необходимо побороть монополизм в строительстве. В частности, необходимо лишить местные власти возможности фактически самостоятельно выбирать застройщиков. Соответствующие поправки в законодательство будут приняты лишь осенью. Речь идет о таких законах жилищного пакета, как Градостроительный кодекс, закон "Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг", и о регулировании тарифов в ЖКХ.

    Призрак компенсации

Важный пункт жилищного пакета – поправки в закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество. Они декларируют защиту добросовестного приобретателя жилья в случае, если "бывший" собственник вернет себе квартиру, доказав, что продал ее, например, под угрозой. Добросовестный приобретатель лишается в этом случае не только жилья, но и уплаченных за него денег, поскольку взыскивать их обычно не с кого. Юридически "грязные" квартиры продаются по цепочке, и разыскать недобросовестных участников очень сложно.

Законодатели сочли такое положение несправедливым и решили, что ущерб добросовестным гражданам должно компенсировать государство. Сумма компенсации ограничивается 1 млн рублей, однако из законопроекта очевидно, что даже ее вряд ли кто-нибудь получит. Компенсация положена только в случае, когда причинитель вреда найден, суд обязал его возместить вред потерявшему жилье, а исполнить решение не удается. Вдобавок правила о компенсации распространяются лишь на тех, кто купит квартиру после вступления законопроекта в силу.

ИРИНА Ъ-ГРАНИК, ОЛЬГА Ъ-ПЛЕШАНОВА

КоммерсантЪ