|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Состоятельные клиенты боятся покупать недвижимость в ПодмосковьеОсновной рост цен на рынке загородной недвижимости в этом году пришелся на весну. Сейчас он приостановился, и аналитики не прогнозируют на ближайшие месяцы ни взлетов, ни падений. Положение пока считается довольно стабильным. Вместе с тем эксперты уверены, что допустимый ценовой барьер на загородном рынке завышен, а количество предложений уже сейчас существенно превышает спрос. В последние годы рынок загородной недвижимости рос очень бурно. Объяснялось это в основном тем, что коттеджные поселки, отвечающие всем современным требованиям, начали строиться в Подмосковье относительно недавно, и огромный дефицит предложения заставлял цены постоянно идти вверх. Теперь ситуация изменилась. На данный момент количество предложений, по словам Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, превышает спрос почти на 35-50%, причем этот разрыв продолжает увеличиваться. Несмотря на то что по сравнению с 2003 годом сейчас количество совершаемых сделок с загородным жильем выросло почти на 20%, а сделок с земельными участками - более чем на 30%, спрос не может угнаться за предложением, которое растет еще более бурными темпами. Некоторое снижение спроса на рынке загородной недвижимости эксперты связывают с внешними факторами. Еще осенью прошлого года на этот сегмент начало оказывать влияние дело "ЮКОСа". Тогда резко снизилось количество сделок с жильем стоимостью более $3 млн. и сократилось число наиболее состоятельных клиентов. Сейчас к сохраняющемуся "фактору "ЮКОСа" добавились угроза банковского кризиса и традиционный летний спад деловой активности. Будет ли спрос на загородном рынке падать и дальше, аналитики пока сказать затрудняются: все будет зависеть от того, останется ли стабильной общая макроэкономическая ситуация в России. Цены отреагировали на снижение спроса далеко не сразу. Даже уменьшение стоимости стройматериалов и рабочей силы никак на них не повлияли. Еще этой весной рынок продолжал расти. С начала 2004 года стоимость загородных объектов увеличилась на 10-15%. "Допустимый ценовой барьер сейчас завышен продавцами земельных участков. В связи со стремительным ростом цен на землю в недавнем прошлом и дефицитом ликвидных предложений продавцы выставляют свои участки по ценам, учитывающим несуществующий уже рост цен. В реальности эти цены будут актуальны только в следующем году, да и то при условии сохранения динамики роста", - считает Светлана Кондачкова, заместитель директора по загородной недвижимости корпорации "МИАН". Покупатели сейчас гораздо более осторожно подходят к вопросу приобретения земельных участков и ждут, пока рынок "остынет". С начала лета 2004 года рост цен на загородную недвижимость приостановился. Кроме того, сроки реализации жилья на подмосковном рынке несколько увеличились. По словам Савелия Орбанта, директора управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ", торг при покупке загородных объектов сейчас вполне уместен. "Цены сделок реально ниже, чем цены предложений. Выторговать можно около 10% заявленной стоимости", - объясняет он. Вместе с тем аналитики не предсказывают серьезных катаклизмов в этом сегменте. По словам Рыкова, в ближайшие месяцы повышения стоимости жилья не предвидится, но и говорить о ее падении пока рано. В последнее время изменились требования, предъявляемые к земельным участкам при совершении сделок купли-продажи. Получить согласование на подведение инженерных коммуникаций сейчас довольно сложно, а эти работы постоянно дорожают. Поэтому у покупателей выросло требование по обеспечению землеотводов инженерными коммуникациями. Они также стали больше обращать внимание на юридические тонкости оформления участков, на процедуру изменения категории или назначения земель. Еще одной тенденцией этого года специалисты называют появление загородных "ранчо" и освоение земель в радиусе 40 км от МКАД и дальше. Эта тенденция наиболее ярко выражена на Новорижском и Дмитровском направлениях, а также во всех районах, где можно организовать поселки для сезонного проживания вблизи водоемов. "Близость воды существенно повышает стоимость земли в отдаленных районах. Например, в Завидове и на озере Селигер цены на участки уже превышают $2 тыс. за сотку. Люди готовы приобретать участки по высоким ценам, чтобы иметь возможность отдыхать рядом с водой и лесом", - говорит Кондачкова. Принятие нового Лесного кодекса также внесло некоторые изменения в рынок загородной недвижимости. По данным "МИЭЛЬ", сейчас 68% спроса приходится на участки в лесных массивах. Поскольку долгосрочная аренда лесных земель и строительство на них постоянных сооружений, занимающих не более 10% площади участка, теперь разрешены, несколько крупных сделок с лесными землями в этом году уже состоялось. Аналитики полагают, что в ближайшее время коттеджные поселки будут укрупняться (особенно в районах со слаборазвитой инфраструктурой), а их концептуальные форматы изменятся. "Сейчас покупатели предпочитают малоэтажные дома, в среднем не более двух этажей и без подвальных помещений, в которых раньше размещали сауны и бассейны. Размер площадей самых ликвидных коттеджей также снижается - в бизнес-классе востребованы дома площадью 250-450 кв.м, в элитном сегменте - 700-1.5 тыс. кв.м с явням перевесом к нижней границе", - утверждает Герман Барыш, руководитель департамента "Замосковье" компании "Домострой". Основное требование, которое покупатели сейчас предъявляют к загородному дому, - это комфорт и удобство. Популярны дома в классическом стиле, а также шале, построенные в основном из дерева или кирпича. Эксперты полагают, что ниши элитного жилья и бизнес-класса сейчас практически заполнены, поэтому на первое место для застройщиков выходит освоение сегмента эконом-класса. "В ценовой категории $70-150 тыс. наблюдается существенный дефицит объектов. Поскольку спрос этой социальной группы не удовлетворен, самые лучшие перспективы сейчас именно у таких поселков и дачных кооперативов", - считает Кондачкова. Как выбрать объект для инвестиций Земля и коттеджи в ближнем Подмосковье являются самым стабильным сектором рынка недвижимости, наименее подверженным внешним влияниям, таким, например, как банковский кризис. Доходность в этом сегменте несколько меньше, чем при инвестировании в московское жилье, но аналитики советуют в первую очередь ориентироваться на небольшие риски и вкладывать средства именно в загородную недвижимость. Если исходить из показателей роста стоимости коттеджей и земли в 2003-2004 годах, самыми привлекательными направлениями с точки зрения инвестирования являются Рублево-Успенское, Новорижское, Дмитровское и Калужское шоссе. Кроме того, очень выгодно вкладываться в участки, расположенные в лесных массивах и окрестностях водохранилищ. Стоимость таких земель обычно на 20-30% выше, чем у аналогичных предложений без воды и леса. Стратегия инвестирования должна зависеть от того, в какой временной промежуток человек хочет получить максимальную прибыль. Если срок вложения должен составить 12-18 месяцев, то вкладывать нужно в коттеджи первой очереди строительства с минимальной абсолютной ценой. При этом дома не должны располагаться у въезда в коттеджный поселок или у дороги. Если максимальную прибыль планируется получить в период 24-30 месяцев, нужно инвестировать в наиболее ликвидные коттеджи с лучшим расположением, большой площадью дома и земельного участка, но при меньшей стоимости квадратного метра. Спрос на такого рода объекты неэластичен, и всегда найдется покупатель, готовый заплатить повышенную цену за выигрышный объект. Надо помнить, что завышенная абсолютная величина стоимости замедляет продажу и увеличивает тем самым срок возврата средств. Если скорость возвращения денег инвестора не сильно беспокоит и максимальная прибыль может быть получена в неограниченный временной промежуток, лучше приобретать наиболее дорогие и выгодно расположенные коттеджи. При этом очередь поселка большой роли не играет. Но и прибыль можно будет получить не раньше чем через два-три года. "Продажа таких коттеджей осуществляется по максимальной цене уже после окончания застройки поселка и начала его заселения", - объясняет Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ". Дачникам ничего не грозит В новом Земельном кодексе есть положение о том, что до 1 января 2004 года необходимо переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести эти участки в собственность. Подмосковных дачников это переполошило, и они пытаются прояснить вопрос до сих пор, так и не решаясь ничего сделать со своими сотками. Специалисты успокаивают: делать ничего и не придется. Положение Земельного кодекса касается только юридических лиц, а к отдельным садоводам и дачникам нововведение никакого отношения не имеет. "В дачных поселках, которые раньше принадлежали садовым товариществам, то есть некоему общественному образованию, как раньше, так и сейчас каждый пайщик, выплативший пай по своему участку, может в индивидуальном или коллективном порядке приватизировать земельный участок на основании подтверждения проплаты этого пая и оформить его в собственность. Сроков, ограничивающих приватизацию, в Земельном кодексе и Законе о садоводческих и дачных некоммерческих объединениях нет", - комментирует ситуацию Динара Лизунова, представитель "МИАН". Не стоит волноваться и дачникам, обнаружившим, что некоторые документы, получаемые ими при оформлении прав на землю, неожиданно поменяли цвет. Все эти "разноцветные бумажки" являются формами свидетельства о собственности. С годами их цвет иногда меняется, но суть остается прежней.
Финансовые известия |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
ШОССЕ