Новая жизнь промзон

Верное дело
Если раньше инвесторы стремились вкладывать деньги в деловые и торговые комплексы в пределах Садового кольца, то теперь их интересы передвинулись на территории бывших предприятий. А так как эти интересы совпали с интересами московского правительства, которое мечтает вывести в область все вредные производства, не потеряв при этом налоги, такой бизнес сулит не только выгоду, но и благосклонность чиновников.
По данным Наталии Дерешовской, консультанта отдела по работе с собственниками ABN Realty, общий объем рынка реконструированных предприятий оценивается в 1,2 млн кв. м офисных площадей. Всего же промзоны занимают около 20 млн кв. м столичных площадей, и как минимум на 10 млн кв. м из них производства быть не должно. Именно эти площади и предстоит освоить инвесторам.
"Перепрофилирование промзоны обходится дешевле и окупается быстрее, чем новое строительство офисов класса А или B. Ориентировочная стоимость реконструкции составляет около $600-800 за квадратный метр для класса В. С другой стороны, если предприятие работает, то девелоперу сначала необходимо вывести производство с территории реконструкции. Это повышает стоимость проекта, но девелопер идет на такие издержки, если проект обещает быть исключительно удачным, как, например, "Аврора Бизнес-парк" в центре Москвы на территории бывшего мукомольного предприятия (девелопер Forum Properties)",- говорит Наталия Дерешовская.
Намного интереснее не заниматься выводом действующего предприятия, а покупать его, когда оно давно ничего не производит. Тогда после реконструкции минимального количества площадей можно сразу запускать в них арендаторов, а потом заниматься новым строительством и реконструировать оставшиеся корпуса. Так действует, например, группа компаний "Экоофис".
"Мы покупаем предприятия, которые стоят уже много лет,- рассказывает президент группы компаний "Экоофис" Андрей Ковалев.- Бизнес-парк на Дербеневской улице окупился за полтора года: мы приобрели предприятие и создали на его территории в 2,8 га офисный комплекс общей площадью 26 тыс. кв. м, причем купили по $300 за квадратный метр, вложили в каждый метр примерно $400, а сдаем по $500-600 за квадратный метр. У нас были и более выгодные проекты, но ситуация будет меняться: покупать будем дороже, вкладывать больше, а сдавать дешевле".

Арендатор подтянется
"Девелоперы считают, что это очень перспективное направление, поскольку там есть своя земля, на которой можно обеспечить достаточно парковочных мест, и необходимая инфрастуктура,- рассказывает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости Blackwood.- По этим же причинам данные офисные помещения очень популярны среди арендаторов. К тому же стоимость аренды там значительно ниже, чем в бизнес-центрах, расположенных в ЦАО".
Наталия Дерешовская из ABN Realty разделяет мнение Геца и отмечает другие достоинства бизнес-парков. "Это своего рода город в городе, объединенный инфраструктурой, находящийся под единым управлением, где каждое строение гармонирует с общим стилем и при этом имеет свою индивидуальность. Эти офисы не так дороги, как класс А, по причине местоположения, использования более демократичных отделочных материалов и систем эксплуатации. При этом они также функциональны и пользуются большим спросом со стороны средних и малых российских компаний. Кроме того, в некоторых комплексах вместе с офисом можно арендовать складские помещения, что очень удобно для компаний, оперирующих большими объемами товаров",- говорит она.
Однако не все промзоны одинаково интересны для вложений. "Некоторые территории промзон не привлекают инвесторов, так как имеющиеся обременения могут сильно удорожить проект. Например, на территории промзоны находится общежитие. И что с ним делать? Проблематично согласовать размещение офисов на территории бывшего вредного производства. Да и арендаторы не торопятся размещать свой персонал в подобных зонах",- рассуждает Михаил Гец.
По мнению Андрея Ковалева, вложения в промзоны могут быть рискованными, особенно если такими проектами занимаются новички. "При осуществлении подобных проектов надо пройти сложную процедуру согласований. Но, с другой стороны, если не будет сложных регламентов, завтра все кому не лень начнут этим заниматься и обрушат рынок. Квалифицированный девелопер регламент проходит, новичок-инвестор пройти не сможет. Когда начнется выкуп земли под предприятиями, возможны и другие риски, а именно огромные повышающие коэффициенты при смене профиля предприятия. Тогда создание на месте старого завода нового офисного центра или торгового комплекса выльется в космические суммы.

Практика покажет
Несмотря на неизведанные пути и возможные риски, проекты бизнес-парков развиваются успешно. Взять, например, центр "Аврора Бизнес-парк". "Идея построить этот офисный центр на территории Краснохолмского камвольного комбината возникла в 1998 году,- рассказывает Михаил Гец.- По условиям инвестконтракта общий объем площадей, которые было разрешено построить девелоперу,- 100 тыс. кв. м. Из них инвестор получает 37 тыс. кв. м (что соответствует площади старых зданий комбината), а площади, превышающие этот объем, будут делиться между городом и инвестором в пропорции 70/30. При этом в обязательства столичных властей входит компенсация инвестору его затрат на вывод предприятия. Окончательно объем вложений в вывод Краснохолмского комбината составил более $20 млн. Комплекс занимает участок величиной 3 га, а всего в комплексе "Аврора Бизнес-парк" будет 13 зданий общей площадью около 100 тыс. кв. м. Две очереди строительства (45 тыс. кв. м) уже закончены, а к возведению третьей компания приступит в 2005 году.
Все складывается удачно и у ГК "Экоофис" на площадке на Дербеневской улице, где группа собирается строить офисно-торговый комплекс площадью 120 тыс. кв. м. "Пока проект окончательно не утвердили, мы привели в порядок все, что было на территории предприятия, и создали бизнес-парк,- говорит Андрей Ковалев.- Сейчас 95% площадей сдано в аренду, мы создали для арендаторов особую атмосферу, сделали фонтаны, скамейки, озеленили территорию, получился такой город в городе, и арендаторы называют наш бизнес-парк не иначе как "Голливудом"".

Деловая газета "Бизнес"