15.06.2005

Санкт-Петербург. Моллы на пике бума

По оценкам экспертов, количество торговых комлексов в Петербурге настолько мало, что даже не покрывает основные пункты их классификаций.

Между тем, рентабельность торговых комплексов хоть и достигает 22-25%, но за последние два года снизилась вдвое. Гендиректор компании Stanley Estate Мария Тиника объясняет снижение рентабельности вложений в коммерческую недвижимость ростом конкуренции в торговле. “Рост торговых площадей уже начал опережать рост покупательной способности”, — говорит она.

По данным Colliers, в 2004 г. рост оборота розничной торговли и общепита в Петербурге составил около 23% и достиг $7,4 млрд. Прирост торговых площадей в прошлом году составил 36% до 1,2 млн кв. м. Девелоперы, столкнувшись с мощной конкуренцией, вынуждены либо совершенствоваться, предлагая арендаторам и покупателям новые услуги, либо заниматься региональной экспансией.

Классификации
В сегменте торговых комплексов Петербурга единой принятой классификации не существует. В настоящее время данный вопрос остается открытым. В России торговые центры чаще классифицируются как супермаркет, гипермаркет, дискаунтер, cash&carry, торговый молл. Кроме того, за критерий классификации иногда берут специализацию торгового центра: мебельный центр, строительный супермаркет-гипермаркет и т.д. При этом категорию торгового центра определяют исходя из того, какой поток покупателей принимает тот или иной торговый комплекс, на какой тип покупки он рассчитан и какие арендаторы в нем "прописаны". Однако в мире за последнее время сложилась и другая классификация, берущая за основу характеристику основных арендаторов, размер и зону охвата ТЦ.

Специализированные торговые центры (speciality shopping center) собирают под одной крышей магазины одной или близких по направленности категорий. "Якорем" здесь обычно является крупный магазин электроники и бытовой техники, мебели или товаров для дома. Ассортимент главного оператора дополняют товары более мелких арендаторов этого молла. Специализированные центры не имеют ярко выраженной торговой зоны: покупатель заранее планирует свою поездку в данные объекты, при этом он может проживать сколь угодно далеко от них.

Пауэр-центр (power center) характеризуется как торговый центр, представленный несколькими крупными "якорями", включающими универсальный дискаунтный магазин, магазины-склады, профильные гипермаркеты, т. е. предприятия, предлагающие огромный выбор товаров конкретной группы по низким ценам. В подобных магазинах человек делает много покупок, потому что экономит на их стоимости. Такой торговый центр обычно состоит из нескольких (отдельно стоящих) "якорей" и галереи с минимальным числом сопутствующих магазинов, общая площадь которых составляет 10-15% всей площади центра.

Торговый центр моды (fashion center) представляет собой галерею бутиков дизайнерской одежды, ювелирных и часовых салонов, без ярко выраженных "якорных" арендаторов. Сфера услуг в них практически не представлена. Фэшн-центры располагаются, как правило, в фешенебельных кварталах, поскольку нацелены на обеспеченных покупателей.

Сonvenience center представляет собой магазин, принадлежащий крупной сети и торгующий товарами первой необходимости. Такие центры находятся в деловой части города и нацелены на быстрое совершение покупок. В большинстве случаев они работают совместно с такими предприятиями, как химчистка, салон красоты, фотостудия, специализированные медицинские учреждения (стоматология, оптика), банки, страховые компании и т. д. Сегодня классических примеров конвиниенс-центров, по мнению специалистов рынка, нет даже в Москве.

Кроме того, пока не существует в России и такой разновидности, как оutlet сenter и торгово-общественные центры. В первом случае "якорем" являются магазины строительно-отделочных материалов, садового инвентаря и техники, а в качестве сопутствующих арендаторов выступают, например, автосервис, АЗС и т. п. Во втором случае "якорем" становятся универмаги, детские клубы, фитнес-клуб, гостиница, а сопутствующими - магазины товаров для детей, подарков.

Зато во многих крупных российских городах начали открываться торгово-развлекательные центры (retail-entertainment center) с соответствующими "якорными" арендаторами: кинотеатрами, игровыми клубами и ресторанами. Магазины сувениров, аксессуаров и предприятия бытовых услуг выступают в качестве сопутствующих.

Department stores - сетевые либо единичные универмаги с полной линией основных промышленных товаров. Их особенностью является наличие на всей площади только одного торгового оператора, который широко представляет все виды товаров, за исключением продовольствия. Часть торговых площадей (не более 5-10%) может сдаваться в аренду под предприятия сервиса и общественного питания.

Практика развития торговых центров на Западе показывает, что различные форматы могут отлично сосуществовать рядом друг с другом. Успех торговых центров зависит и от правильного позиционирования на рынке, и от арендаторов, и от менеджмента этого центра. Качество обслуживания и атмосфера при этом играют далеко не последнюю роль, однако правильно выбранная концепция и грамотная ценовая политика все равно остаются основополагающими факторами на рынке ритейла.

Спрос, предложение и «якоря»
В Петербурге увеличение торговых площадей в сегменте торговых комплексов происходит преимущественно за счет нового строительства торговых и торгово-развлекательных центров. Самый высокий уровень активности строительства и реконструкции наблюдается в Выборгском, Московском и Приморском районах.

В 2004 в городе было введено 10 крупных торговых центров. Рынок торговых площадей в торговых центрах вырос примерно на 270 000 кв. м. (за 2003 год прирост составил около 400 000 кв. м.). В настоящий момент в северной столице функционирует около 60 крупных торговых центров (около 1,2 млн кв.м.). По состоянию на 1 марта 2005 года в состоянии строительства и реконструкции находятся около 30 объектов. В 2005 году к сдаче заявлено более 500 тыс. кв.м. Однако, специалисты «Бекара» утверждают, что, учитывая практику петербургской застройки, можно ожидать, что реально эта цифра окажется гораздо меньше. Сроки по многим проектам будут перенесены на 2006 год.

Несмотря на рост предложения, спрос на площади в торговых центрах остается по-прежнему высоким. На сегодняшний день заполняемость торговых центров составляет порядка 95%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. В некоторых торговых комплексах площади заполнены на 100%, а из арендаторов, желающих разместиться в комплексе формируется клиентский лист ожидания. Как правило, это торговые комплексы, построенные в районах с ощутимым превышением спроса на торговые площади над предложением. На сегодняшний день уровень вакантных площадей в момент открытия нового ТЦ в среднем колеблется от 10 до 25%.

В основной массе в существующих торговых комплексах, за исключением одного-двух «якорей», торговое пространство «нарезано» на мелкие площади (30-60 кв.м) и сдаются в аренду частным предпринимателям. Самый высокий уровень спроса - на помещения 50-100 кв.м. Год назад этот показатель находился на уровне 25-50 кв.м. т.е. происходит укрупнение параметров спроса. Все чаще арендаторы предпочитают торговые площади открытой планировки. Это позволяет формировать торговое пространство с учетом ассортимента товаров и формата магазинов. Особенно актуальна открытая планировка для сетевых операторов, формирующих единый дизайн своих торговых точек.

С 2004 года наметилась тенденция изменения позиций во взаимоотношениях между арендаторами и собственниками торговых центров. Постепенное наполнение рынка предложением площадей в торговых центрах и отсутствие на петербургском рынке большого числа торговых сетей и брендовых арендаторов приводит к тому, что торговые комплексы уменьшают арендные ставки для брендовых компаний, стараясь привлечь «якорь», за которым придут арендаторы и покупатели. Основной проблемой для вновь открывающихся торговых комплексов в ближайшие пару лет будет недостаточное количество сильных брендов среднего класса. За исключением одного-двух крупных «якорей», большинство площадей в торговых комплексах будет по-прежнему нарезано на мелкие лоты.

Магнитом для покупателей помимо якорных становятся операторы развлекательных услуг. За последний год заметно увеличилась роль развлекательной составляющей в современном торговом центре. Значимым «якорем» становятся мультиплексы и боулинг.
Величина арендных ставок в торговых центрах за 2004 - начало 2005 года почти не изменилась. Следует отметить, что для «якорных» арендаторов арендные ставки устанавливаются на более низком уровне (в 2 раза и более), чем для обычных арендаторов. Арендные ставки зависят не только от брендовости арендатора, но и от его специализации (группы продаваемых товаров) и размера арендуемых площадей. Кроме того, арендные ставки зависят от расположения торгового центра.

Тенденции и прогнозы
По мнению экспертов, в 2005-2006 годах рынок торговых центров будет активно развиваться в соответствии с ожидаемым ростом платежеспособного спроса и связанного с ним роста оборотов розничной торговли. Сектор торговых центров в 2005-м - начале 2006 года, по прогнозам увеличится на 570 тыс. кв. м. Рост арендных ставок продолжится умеренно, с тенденцией к стабилизации и росту, ориентированному на инфляционные изменения потребительского спроса.

При стремительном увеличении предложения в ТЦ современного формата конкуренция будет расти. На рынке появятся новые более качественные проекты торговых центров, в которых максимально будут учитываться ожидания покупателей. В итоге произойдет увеличение доли развлекательных услуг в новых торговых центрах. Увеличится миграция арендаторов из центров старого поколения в более современные, имеющие высококачественную техническую, коммуникационную инфраструктуру, а также высочайший уровень сервиса. При этом доходность с каждым годом будет снижаться. Если сейчас она составляет 20%, то к концу 2006 года ожидается снижение до 16-18%. Ожидается активное осваивание периферийных районов города.

В 2005-2006 годах на рынок Санкт-Петербурга будут активно выходить новые торговые бренды, давно и успешно работающие во всем мире. При этом крупные ритейлеры будут стремится располагать свои торговые комплексы рядом друг с другом, используя синергетический эффект, а также для экономии инвестиций в инженерную подготовку участков под строительство. Западные сети начнут теснить российских ритейлеров. К концу 2006 года более 60% розницы получат сетевые структуры.

Грибанова Елена,

Деловой Петербург