25.07.2005

АТС превратятся в офисы. Расходы на модернизацию телефонных станций окупятся с лихвой

ПАВЕЛ ПРЯНИКОВ
МАРГАРИТА ФЕДОРОВА
КСЕНИЯ БОЛЕЦКАЯ

Компания "Система-Галс", строительное подразделение АФК "Система", предложила оригинальное решение по минимизации затрат на модернизацию телефонной системы Москвы. В ближайшее время МГТС приступит к масштабной замене аналоговых станций на гораздо более компактные цифровые. Так вот, "Система-Галс" намерена перепрофилировать освободившиеся площади станций под офисы и другие объекты коммерческой недвижимости. При этом эксплуатация или продажа таких бизнес-центров позволит МГТС даже заработать на модернизации телефонных станций.
Как рассказал "Бизнесу" вице-президент "Системы-Галс" Азарий Лапидус, в скором времени компания начнет масштабную программу по замене аналоговых станций МГТС на цифровые. "Первая очередь предусматривает замену более 40 станций",- сообщил он. А всего МГТС эксплуатирует 89 таких станций.
В "Системе-Галс" была разработана программа модернизации помещений, высвобождаемых при замене станций. "Каждая из станций МГТС занимает от 2 тыс. до 4 тыс. кв. м. При этом цифровой станции требуется около 300 кв. м. Высвобожденные площади будут отданы под офисные помещения",- говорит Лапидус. Кроме того, часть станций МГТС вообще может быть снесена, и на их месте появятся жилые дома. Уже известны и первые адреса АТС, которых коснется модернизация. Так, на месте телефонной станции на Большой Грузинской улице появится жилой дом бизнес-класса, а в Милютинском переулке - элитный жилой дом. Однако большая часть АТС превратится все-таки именно в объекты коммерческой недвижимости. Например, здание МГТС на Новом Арбате будет переделано в торгово-офисный центр, а в Столярном переулке - в офисный центр класса А.
В МГТС отказались рассказывать подробности перевода своих станций из аналогового в цифровой формат. А аналитик iKS-Consulting Константин Ампилов заявил "Бизнесу", что модернизация одной станции может стоить $0,5-1 млн из расчета стоимости нового оборудования $60-100 за линию.
Эксперты рынка недвижимости не сомневаются, что при таких затратах программа не только окупит МГТС модернизацию АТС, но и, возможно, принесет прибыль. "На территории между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД "Системе-Галс" имеет смысл снести АТС и на их месте возвести жилые дома. В центре города и в районе ТТК наиболее рентабельно разместить в зданиях АТС офисы",- комментирует проект генеральный директор компании "Соло" Светлана Муханова. Но она считает, что даже при существенной модернизации АТС офисы в них не поднимутся выше класса В- в центре и класса С за его пределами.
Денис Герасимов, директор департамента офисной недвижимости Leeds Property Group, оценивает реконструкцию зданий АТС постройки 60-80-х годов прошлого века в $500 за кв. м. Таким образом, модернизация стандартной станции МГТС в 2 тыс. кв. м с учетом затрат на замену оборудования обойдется инвестору в $1,5-2,5 млн. При этом, по оценке Светланы Мухановой, цена продажи офисов класса С составляет $1,5-1,8 тыс. за кв. м, класса В- - $2-2,2 тыс. за кв. м. Таким образом, реализация 1,5-2 тыс. кв. м в модернизированной АТС может принести организаторам проекта минимум $2,2-2,5 млн.
Но это минимум: генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский только в части офисной недвижимости оценивает программу "Системы-Галс" в $200 млн, а руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента "Миэль-недвижимости" Айдар Галеев считает, что весь проект, включая строительство жилья, тянет на $300-400 млн. При этом начальные инвестиции "Системы-Галс" в эту программу Галеев оценивает в $30-40 млн. Кроме того, "Система-Галс", как полагают эксперты, наверняка попытается увеличить объем помещений в АТС. "Для станций в центре города можно будет надстроить дополнительные этажи",- уверен Айдар Галеев. А Светлана Муханова считает, что к некоторым АТС можно будет пристроить еще 1-2 тыс. кв. м.
Муханова уверена, что наилучшим вариантом для "Системы-Галс" будет именно продажа модернизированных объектов инвесторам, а не управление ими собственными силами. "Им очень трудно будет объединить в единую сеть столько небольших бизнес-центров, выдержав единые стандарты управления",- говорит она. Однако Герасимов указывает на сложности, которые могут возникнуть у девелопера: "Новая станция должна заменить старую АТС без перебоя. Следовательно, организация процесса реконструкции, ремонта и вселения арендаторов должна вестись с соблюдением технологии подключения станций".
Тем не менее участники рынка недвижимости уверены в том, что все помещения в модернизированных зданиях АТС будут востребованы рынком. По словам Здрадовского, в некоторых станциях можно будет разместить лофты. "Мы просчитывали этот вариант для проекта и считаем его наиболее предпочтительным для разработки "Системой-Галс"",- добавляет он. "Занять реконструированные здания, расположенные в центре, могут, например, отделения банков",- полагает Галеев. По его словам, наибольшим спросом будут пользоваться офисы класса С в модернизированных АТС, расположенных на окраинах. "Арендовать такую недвижимость смогут организации, заинтересованные в клиентах из близлежащих домов,- риэлтерские компании, юридические фирмы, нотариальные конторы. Впрочем, и на окраинах есть помещения, которым можно присвоить класс В. Так, в Крылатском на Осеннем бульваре находится одна из станций МГТС, которая после реконструкции благодаря своему удачному расположению, скорее всего, будет быстро арендована, несмотря на более высокие ставки, характерные для этого класса офисов",- заключает Галеев.

Деловая газета "Бизнес"