«Большой Сити» вышел на старт

Рост интереса

Впервые о проекте "Большой Сити" заговорили в 2004 году.

Тогда его реализация предусматривалась на участке площадью 400 га, однако год спустя площадь территории была увеличена вдвое- строительство планировалось между Краснопресненской набережной и Звенигородским шоссе. А в августе прошлого года столичные власти увеличили территорию планируемой застройки еще на 200 га. По замыслу чиновников, рядом с деловым центром "Москва-Сити" должен был вырасти целый город, в котором планировалось строительство жилья, офисов, досуговых центров и социальных учреждений.

Тем не менее фактический старт "Большому Сити" был дан лишь в середине апреля этого года, когда общественный градостроительный совет при мэре Москвы одобрил концепцию развития проекта.

Согласно планам чиновников, на территории в 1 тыс. га планируется построить около 21 млн кв. м площадей, в том числе 17,55 млн кв. м наземных сооружений. Жилая застройка займет 8,64 млн кв. м, офисная и административная - 7, 93 млн кв. м, а еще около 1 млн кв. м придется на коммунально-производственную зону.

Энергообеспечение будет возложено на четыре газотурбинные ТЭЦ мощностью 1,5 тыс.

МВт каждая. Утверждение концепции значительно увеличило интерес к проекту со стороны крупных девелоперов.

В результате уже спустя месяц стало известно о первом крупном участке под застройку: управляющая компания проекта "Система-Галс" и аффилированная с топ-менеджерами "Северстальтранса" "Северная башня" проявили заинтересованность в развитии территории района Камушки рядом со Шмитовским проездом ("Бизнес" писал об этом 18 мая). По оценкамстоличных чиновников и самих девелоперов, на этом участке площадью около 9 га возможно строительство более 550 тыс.

кв. м коммерческих и жилых площадей. "Кроме того, среди уже заявленных проектов можно выделить офисно-торговый центр в Шмитовском проезде, 40 площадью 42 тыс.

кв. м и масштабный многофункциональный комплекс на территории Четвертого московского мелькомбината, которые пока находятся в стадии разработки",- говорит старший аналитик Prime City Properties Антонина Лаирова.

Конкурсная основа

По данным департамента градостроительной политики, на территории "Большого Сити" сегодня располагается 333 предприятия, из которых в первую очередь будет выведено не менее 80. Среди наиболее значительных предприятий - заводы "Стройдеталь" и "Металлист", завод по ремонту автокранов, автокомбинат №33, таксопарк №14, автохозяйство МВД. "Три этапа освоения этой территории представляются довольно условными и не связанными с реально проработанной и запланированной логикой осуществления работ по проекту.

Скорее всего, начало активной реализации программы начнется лишь после 2010 года",- прогнозирует руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле. По ее словам, случится это лишь после освобождения первых участков будущей застройки от обременений и подбора инвесторов на реализацию инвестиционных проектов по застройке территории в ходе проведения конкурсов и аукционов.

Напомним, что распределение участков под застройку на конкурсной основе предусмотрено постановлением правительства Москвы №574-ПП от 2 августа 2005 года. Тем не менее аукционов по распределению строительных площадок в рамках проекта пока не проводилось. "На участках, которые в соответствии с программой будут входить в "Большой Сити", уже есть ряд запланированных проектов, прежде всего по строительству офисных зданий. Таким образом, получается, что первичным связующим фактором является не сама концепция программы, а формально территория",- считает Лочмеле. К слову, значительными земельными наделами на территории проекта владеют компании "Интеко", "Главмосстрой", "Дон-строй", "Вимм-Билль-Данн'BB. "Большая вероятность того, что часть объектов будет реализована управляющей компанией "Большого Сити" - "Системой-Галс". Также к строительству жилья в "Большом Сити", скорее всего, будет привлечен ДСК-1: принадлежащий ему мелькомбинат №3 расположен на территории проекта",- говорит генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев, отмечая, что к потенциальным участникам проекта можно отнести всех лидеров девелоперского бизнеса Москвы.

Прогнозы активного развития

Впрочем, несмотря на события последних двух месяцев, участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что реализация столь крупной программы растянется на длительный срок. "Об ускоренном строительстве не позволяют говорить характеристики проектов: "Большой Сити" является статусным проектом, и в рамках этой программы вряд ли будет вестись панельная застройка. В лучшем случае первые проекты будут реализованы к 2010-2012 годам",- говорит Леонтьев, отмечая, что о завершении комплексной реконструкции района можно будет говорить лишь к 2018-2020 годам.

Активному этапу реализации программы строительства "Большого Сити" пока препятствуют сразу несколько факторов. В первую очередь это необходимость расселения старого жилого фонда и вывода промышленных предприятий, расположенных на участке проекта. Также до конца не определены программа и отдельные лоты, инвестконтракты которых будут выставлены на аукционы. Впрочем, по словам руководителя аналитического отдела компании "Новая площадь" Дмитрия Попова, активная стадия реализации проекта может начаться уже в 2007-2008 годах. С ним спорит Леонтьев, по словам которого только на разработку документации проекта уйдет как минимум год, а строительство стартовых домов для расселения пятиэтажек и перебазирование производства займет еще от полутора-двух лет.

"Кроме того, неизвестно, как дополнительные обременения повлияют на конечную доходность объектов",- добавляет Антонина Лаирова.

Реализация столь крупного проекта подразумевает поэтапный вывод на рынок новых объектов, что позволит избежать насыщения рынка недвижимости предложением. Более того, масштабы застройки уже в настоящее время позволяют "Большому Сити" позиционироваться как новому центру на рынке недвижимости Москвы. "Учитывая, что в Москве не существует районов с однородной социальной средой, "Большой Сити" будет обладать значимым конкурентным преимуществом перед элитными предложениями центральных районов города",- говорит Сергей Леонтьев. С ним соглашается Лаирова, по словам которой в связи с существующей плотной застройкой территории "Большого Сити" проекты будут реализовываться постепенно, по мере переселения жителей и вывода предприятий. "За год рынок коммерческой недвижимости будет получать несколько новых объектов, что не является критичным в условиях превышения спроса над предложениями",- отмечает Лаирова. "Кроме того, проект сможет удовлетворить существенную часть платежеспособного спроса на жилье бизнес-класса",- добавляет Дмитрий Попов. "Запланированная этапность реализации программы, а также большой объем необходимых работ по подготовке участков к застройке и созданию необходимой инфраструктуры действительно позволят избежать волнового эффекта при выведении на рынок новых офисных площадей в рамках "Большого Сити"",- рассуждает Регина Лочмеле.

По мнению экспертов, программа окажет основное влияние на сектор офисной недвижимости класса А, в меньшей степени повлияв на сектор офисной недвижимости класса В. "Значительное увеличение общего объема нового предложения офисов класса А приведет к постепенному увеличению доли вакантных помещений в этом сегменте до 12-15%. При этом, скорее всего, основная концентрация вакантных помещений офисов класса А будет приходиться именно на проекты "Большого Сити", что будет объясняться масштабностью самих проектов, а также их сопоставимостью с точки зрения конкурентных преимуществ",- признает Лочмеле.

АНТОН ПАВЛОВ

Деловая газета "Бизнес"