20.06.2006

МКАД выходит из моды. Большие магазины перемещаются все ближе к центру Москвы

Если пять лет назад главной площадкой для будущих торговых центров считался район МКАД, то теперь девелоперы и ритейлеры основные проекты связывают с площадками в черте города.
Эксперты называют основной причиной разочарования инвесторов в загородном строительстве автомобильные пробки.

Гипермаркеты взяли Москву

Москву захватывают крупноформатные магазины. Если в 2003 году только "Мосмарт" позиционировал себя как городской гипермаркет, то сегодня в "городские" уже трансформировался "Ашан" (два гипермаркета в черте города уже открыты, планируется построить еще два), ранее открывавший гипермаркеты исключительно на внешнем радиусе МКАД. А принадлежащая Metro Group сеть Real планирует открывать магазины только в черте города. "Принципиальный критерий при выборе участка под магазин- густонаселенный район рядом,- говорит глава представительства Metro Group Юлия Белова.- В Братееве в зоне охвата магазина проживает около 500 тыс. человек. Где такое количество потребителей можно найти на МКАД?" По оценкам консалтинговой компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, на сегодняшний день на МКАД построено порядка 20 торговых комплексов площадью от 50 до 150 тыс. кв. м. Однако, как полагают некоторые участники рынка, целесообразность строительство торговых объектов на МКАД вызывает все больше и больше сомнений.
По словам заместителя гендиректора "Мосмарта" Семена Слуцкого, компания пока больше не планирует открывать гипермаркеты за городской чертой. "Все-таки город живет в своих границах",- резюмирует он. Снижение привлекательности загородного шопинга констатирует и начальник департамента торговой недвижимости компании Colliers Максим Гасиев.
Подмосковное гостеприимство
Между тем еще четыре-пять лет назад казалось, что ответ на вопрос о будущих очагах развития торговой инфраструктуры Москвы дан окончательно - за МКАД. "Вокруг Москвы будет построено 40- 50 гипермаркетов, да и того будет недостаточно, ведь в Варшаве, где 2,5 млн жителей, больше 25 гипермаркетов",- уверял летом 2001 года корреспондента "Бизнеса" один из топ-менеджеров крупной торговой компании.
Стремление девелоперов и ритейлеров "застолбиться" на МКАД совершенно закономерно. Так, во всяком случае организована торговая инфраструктура в большинстве стран Западной Европы - крупноформатный ритейл вынесен за городскую черту. По словам начальника отдела торговой недвижимости компании DTZ Дмитрия Хечумова, у крупных западных ритейлеров, появившихся пять лет назад на московском рынке, были и другие резоны искать площадки за городом. "В начале 2000-х, когда на рынок только выходили Auchan Group и IKEA, в Москве уже не осталось привлекательных площадок, за оставшиеся участки просили огромные деньги. Очевидно, что компании, еще не имевшие в России работающего бизнеса, предпочли строить на более дешевой земле - в Подмосковье",- вспоминает он. Другие участники рынка говорят, что в то время крупноформатное строительство в городе не поощряли и столичные власти.
Например, шведской IKEA мэрия неоднократно отказывала в строительстве московского магазина. Напомним, шведы еще в 2001 году объявили, что хотят построить магазин в районе пересечения Кутузовского проспекта с Третьим транспортным кольцом. Компания даже успела заключить с управделами президента РФ (УДП) соглашение о намерении построить торговый центр площадью 70 тыс. кв. м на территории быткомбината, принадлежащего УДП. Однако городские власти запретили строительство, аргументируя тем, что открытие IKEA в таком месте создаст тяжелую транспортную ситуацию.
Подмосковные власти тогда смогли использовать ситуацию с выгодой для себя. ВМосковской области был принят инвестпроект "Губернское кольцо", выделяющий под застройку торговыми моллами 15-16 участков на внешнем радиусе МКАД. Несколько участков из "Губернского кольца" взял "Ашан". А после того как открывшаяся в конце 2002 года "Мега-Теплый стан" стал самым посещаемым торгцентром страны (по данным IKEA, в 2005 году здесь побывало около 40 млн. покупателей), торговые объекты на МКАД стали расти как грибы после дождя.
Москва вернула свое
Однако высокой посещаемостью, кроме двух комплексов "Мега" и гипермаркетов "Ашан", не может похвастаться ни один торгцентр в этом районе. "На МКАД не решена проблема с подъездом",- констатирует Семен Слуцкий. По его словам, чтобы решить проблему подъезда к торгцентру "Вэйпарк", собственникам центра и нескольким арендаторам пришлось сложиться и провести к магазину несколько километров трассы от Путилковского шоссе . Через несколько лет арендаторы планируют построить таким же образом эстакаду для съезда с кольцевой автодороги.
"В 2000 году говорили, что надо строиться за Москвой, потому что в ней закончились участки под строительство. Оказалось, что это не так. Только за последние год-полтора в Москве появилось около 10 проектов площадью 50-250 тыс. кв.
м, которые оттягивают на себя покупателей",- говорит Максим Гасиев.
Считалось, что ни одна магистраль столицы не может гарантировать торговцам такого трафика - 150-200 тыс. автомобилей в сутки. "Однако сейчас у Третьего транспортного кольца такая же проходимость, и вокруг него с выводом промзон появилось много участков, интересных с точки зрения коммерческого строительства",- объясняет начальник отдела исследований торговых помещений компании CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова.
Магазин для дачи
К середине 2000-х стало понятно, что на растущее число автовладельцев - именно на эту целевую аудиторию уповали уповали девелоперы, затеявшие загородное строительство,- рассчитывать не приходится.
Из потенциальных покупателей они превратились в реальную проблему немногочисленных уже существующих торгцентров на МКАД. По оценкам Нины Новиковой, если в 2002 году на 1 тыс. москвичей приходилось 190-200 автомобилей, то сейчас уже около 250.
Однако из-за недоразвитости транспортной инфраструктуры растущее количество машин обернулось частыми пробками на основных магистралях.
"Транспортные проблемы делают загородные торгцентры магазинами исключительно выходного дня. Основной шопинг москвичи будут делать внутри города",- резюмирует Дмитрий Хечумов из DTZ.
Станислав Тищенко, замдиректора по управлению компании "Вэй М" (управляет торговыми центрами "Вэймарт" и "Вэйпарк") подтверждает его мнение: "Возможно, покупателей будет больше. Вокруг некоторых торгцентров на МКАД начинается жилое строительство, так как всю необходимую инфраструктуру девелоперы ужесоздали. Но сегодня загородные моллы - это действительно торгцентры, но они активно посещаются только по выходным".

СЕРГЕЙ КАНУННИКОВ

Деловая газета "Бизнес"