Резервирование дошло до застройщиков
Правительство Москвы хочет обязать застройщиков резервировать 15% квартир до окончания строительства возводимых ими жилых домов. Чиновники уверены, что резерв, подкрепленный обязательной банковской гарантией, позволит защитить права участников долевого строительства. Застройщики внакладе не останутся: необходимость замораживать 15% оборотных средств будет компенсирована строителями при реализации стремительно растущих в цене квартир на стадии сдачи дома.
Скандалы с обманутыми участниками долевого строительства заставили правительство Москвы ввести мораторий на реализацию жилой площади в строящихся домах. Теперь при реализации инвестконтракта застройщик обязан формировать резерв в размере 15% от общей площади дома. Напомним, что, согласно одобренным недавно Госдумой поправкам в закон о долевом строительстве, при строительстве жилых домов застройщики должны обзавестись еще и обязательной банковской гарантией. В совокупности такие обязательства, уверены в правительстве города, позволят реально оценить финансовую устойчивость застройщика и защитить права инвесторов.
"Это гарантия того, что застройщик доведет строительство дома до завершающей стадии.
В результате, с одной стороны, риски частных инвесторов будут снижены, а с другой, стоимость квартир, реализуемых на завершающем этапе строительства, будет высокой в связи с привлечением дополнительных заемных средств",- говорит PR-директор Knight Frank Андрей Патрушев. Впрочем, практика резервирования определенной доли квартир существовала на московском рынке жилья всегда. "Как правило, до 30% квартир предназначались для продажи после завершения строительства или для собственных нужд застройщика. Это позволяло значительно повысить доходность проекта в целом, так как основная масса предложений на начальных этапах строительства реализовывалась по более низкой стоимости",- говорит директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. "Введение 15-процентного резерва гарантирует, что застройщик не продаст долю города",- добавляет юрист Swiss Realty Group Дмитрий Раев.
В то же время, отмечают эксперты, обязательный резерв в 15% может окупиться при продаже этого фонда на стадии сдачи дома, когда цены на квартиры вырастают по сравнению со стартовыми в несколько раз.
Кроме того, как следует из распоряжения городского правительства, разработан новый типовой договор долевого участия в финансировании строительства жилья. При проведении конкурса на право реализации площадей по договорам соинвестирования строительные компании-претенденты будут обязаны предоставлять целый ряд документов. Среди них утвержденная проектносметная документация на возведение жилого дома, утвержденный префектурой график реализации инвестиционного проекта, разрешение на строительство, а также протокол предварительного распределения площади в объекте.
Участники рынка уже оказались знакомы с подготовленным властями проектом нового типового договора. По словам Веры Лукиной, сегодня каждый застройщик предлагает собственный вариант договора участия в долевом строительстве: "Документы различных компаний, соответствующие закону о долевом строительстве, аналогичны по содержанию и разнятся исключительно по формулировкам". "Закон о долевом строительстве имеет федеральный статус",- предупреждает Дмитрий Раев. По его мнению, если текст нового московского типового договора не будет соответствовать требованиям федерального законодательства, у застройщика могут возникнуть проблемы при регистрации договора в Федеральной регистрационной службе.
В чем эксперты солидарны, так это в том, что нововведения не замедлят сказаться на стоимости жилья. "Введение резерва негативно отразится на конечных покупателях, которые будут вынуждены покупать очень дорогое жилье",- говорит Патрушев. "Крупные игроки будут вынуждены закладывать возможные риски в бизнес-планы новых проектов, а небольшие компании даже рассматривать возможности ухода с московского рынка в более свободное Подмосковье или переориентацию на коммерческую недвижимость",- добавляет Вера Лукина.
АНТОН ПАВЛОВ, МАРГАРИТА ФЕДОРОВА, ОКСАНА КАРПОВА
Деловая газета "Бизнес"
