Торговый метр набирает обороты. Бум потребительского кредитования может иметь неожиданные последствия для рынка торговой недвижимости
По мере роста объемов выданных кредитов и, как следствие, увеличения оборотов операторов девелоперы, возможно, задумаются об изменении схемы сдачи площадей в аренду, считают в John Lang LaSalle. Традиционная схема сдачи в аренду за фиксированные выплаты в долларах будет вытесняться процентными платежами. Аналитики отмечают рост доли "процентных" договоров, но не уверены в том, что он связан с бумом потребкредитования. Как бы то ни было, арендаторам торговых галерей надо готовиться к тому, что им предложат отдавать владельцу помещений 11% от оборота.
В отличие от западной Европы большая часть покупок в России все еще совершается за счет наличных средств. С недавнего времени ситуация начала меняться, и российские потребители все чаще прибегают к использованию потребительских кредитов, что уже к 2008 году обещает увеличение объема рынка потребительского кредитования до $110 млрд.
Кредитный бум в первую очередь сказался на авторынке, а также рынке бытовой техники и электроники. Появляются новые игроки - такие как, например, крупный немецкий оператор бытовой техники MediaMarkt в Петербурге, растет спрос на площади и со стороны уже давно существующих операторов: например, сеть "Эльдорадо" активно расширяется в Москве и регионах, выводит на рынок новые форматы, говорит Екатерина Голикова, аналитик рынка торговых помещений John Lang LaSalle. Эти форматы, в свою очередь, требуют соответствующих торговых площадей, что провоцирует повышение спроса со стороны арендаторов этого сегмента, которые, как правило, занимают крупные помещения от 2 тыс. до 7 тыс. кв. м.
Торговым операторам бытовой техники удается привлечь своего потребителя за счет внедрения практики непрямого кредитования - выдачи кредитов непосредственно в магазине при небольшом первоначальном взносе. Дальнейшее развитие практики потребительского кредитования отразится и на товарах других категорий, утверждает Голикова. Вслед за торговцами автомобилями и КБТ кредитный бум будет разгонять обороты супермаркетов, магазинов модной одежды и аксессуаров.Это, очевидно, вызовет интерес к региональной экспансии у существующих операторов, а также выход на рынок новых игроков.
Прогнозируемый дальнейший рост сегмента потребительского кредитования приведет к росту рынка розничной торговли и, соответственно, к повышению спроса на качественные торговые помещения среди расширяющих присутствие местных сетевых операторов и выходящих на рынок новых иностранных компаний.
Прямым следствием роста розничного оборота торговых операторов будет снижение базовых ставок аренды, так как более эффективным будет применение процентных ставок с оборота, утверждает Голикова.
Ее коллеги не вполне согласны с выводами аналитика John Lang LaSalle. "Мы наблюдаем увеличение контрактов на процент от оборота,- говорит директор департамента торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев.- Но не думаю, что дело в росте оборота ритейлеров, отчасти обусловленном бумом потребкредитования". При увеличении спроса на торговые помещения и по-прежнему ограниченному предложению качественных площадей маловероятно, что базовая ставка снизится, даже если все большее распространение получит форма арендной платы, основанной на проценте с товарооборота, уверена руководитель отдела исследований торговой недвижимости Noble Gibbons Нина Новикова.
Новикова также говорит о том, что схема оплаты аренды платежами с оборота становится все более широко распространенной: "Она используется во многих торговых центрах, долю которых, однако, назвать затруднительно".
"Пока такая схема - это скорее исключение, чем правило,- соглашается с ней Гасиев.- Ее применяют главным образом международные девелоперы, она достаточно распространена в Западной Европе, где ритейлеры открыты и владельцы торговых помещений больше им доверяют".
В России этого доверия, по большому счету, нет, резюмирует Гасиев.
С одной стороны, ритейлер, "пересев на процент", может начать занижать свой оборот, пояснил управляющий одним из торговых центров.
С другой стороны, оборот - подтвердить который большинство арендаторов не может - вероятно, будет завышаться в процессе переговоров о замене фиксированных платежейна долю в выручке.
Впрочем, там, где владельцам ТЦ удается договориться с арендаторами, по свидетельству Новиковой из Noble Gibbons, действуют такие ставки: гипермаркет может платить 1-2% (реже 3%), супермаркеты в среднем 3-4% (максимум 5%), крупные арендаторы могут платить 7% с оборота, прочие арендаторы - 9-11%. В ресторанных двориках тоже проценты с оборота невысокие, так, например, один очень популярный ресторан фаст-фуда платит всего 1%, хотя может платить и 8%.
ИГОРЬ ИВАНОВ
Деловая газета "Бизнес"
|
