Справедливая цена квадратного метра. Строители предложили ФАС свою оценку стоимости жилья

Несколько недель назад ФАС решила проверить строителей на предмет ценового сговора и незаконного доминирующего положения на столичном рынке ряда крупных компаний. По словам чиновников, сегодняшняя стоимость 1 кв. м жилья в $3,5 тыс. за 1 кв. м может быть беспредметно завышена, и служба собирается разобраться в сложившейся ситуации.

Тогда же Михаил Евраев на всю страну заявил, что стоимость 1 кв. м жилья в Москве должна составлять $1,3 тыс. за 1 кв. м. Это высказывание сразу же вызвало всплеск негодования со стороны строителей, которые возмутились обвинениями в их адрес. После ряда официальных выступлений строителей через различные организации, Евраев поправился, сообщив, что он не собирается снижать цену до $1,3 тыс. за 1 кв. м. По его словам, это справедливая цена при балансе в столице спроса и предложения. Однако и это заявление, по мнению экспертов рынка и компаний, специализирующихся на строительстве жилья в Москве, не имеет под собой никакой основы.

Чиновники ФАС предоставили рынку четыре фактора определения справедливой цены жилья в Москве. Первым и основным фактором Евраев считает сравнение цены с подмосковными городами, а затем прибавление к этой стоимости цены земли в Москве, которая, по его оценкам, составляет чуть больше $400 за 1 кв. м.

Кроме того, Евраев оценивает 1 кв. м по факту проведения рядового аукциона, где начальная стоимость инвестконтракта составляет в пересчете на 1 кв. м $600. Еще два фактора, которые по мнению строителей вовсе являются абсурдными,- рекламные объявления с ценами по $1,5 тыс. за 1 кв. м и статистика Росстата, по которой средняя стоимость 1 кв. м составляет 23,3 тыс. руб.

Ни один опрошенный "Бизнесом" эксперт не согласился с предлагаемой статистикой. "В цитируемых выкладках Евраева используются недостоверные факты",- возмущается директор департамента по развитию проектов компании "Комстрин" Алексей Злобин.

По его словам, затраты на проектирование и строительство 1 кв. м. жилья в настоящее время приблизились к $1,5 тыс.

"В эту сумму входит много дополнительных затрат, таких как инженерное обеспечение объекта (получение Технических условий и их выполнение), содержание службы заказчика, выполнение компенсационного озеленения и пр.

Далее необходимо учесть затраты на банковские проценты по кредиту и административные выплаты (большинство согласований официально являются в городе платными)",- говорит он.

Если верить общей статистике, которая в большинстве случаев совпадает у строителей, то доля города в стоимости 1 кв. м составляет в среднем (но может быть и больше) от $600 до $1 тыс. за 1 кв. м, в зависимости от качества площадки. В виду предельной усложненности и бюрократизированности процедур получения всевозможных разрешений и согласований только на прохождение этих процедур у инвестора уходит около 2,5 лет, что удлиняет сроки реализации проекта и делает выплаты по банковским процентам (в среднем 15% годовых) весьма ощутимыми (+40% в целом по привлеченному кредиту).

"$1,3 тыс. за 1 кв. м - это нереальная, абсурдная цифра в условиях сегодняшнего рынка недвижимости. Потребительский рынок Москвы на данный момент потенциально готов к стоимости жилья даже на уровне $6-6,5 тыс.",- утверждает генеральный директор "Миэль-брокеридж" Наталья Кирпиченко. Она считает, что строительные компании продают по той цене, которая востребована на рынке: "Что касается противодействия органов власти, то если они заинтересованы в снижении цен, то они могут предпринимать некоторые меры. Например, создать государственную компанию, которая бы оперировала на рынке в качестве застройщика и продавала жилье по себестоимости".

Из всех приведенных факторов эксперты попробовали доказать нелепость только двух первых факторов, приведенных Евраевым. Последние два, связанныес рекламой и Росстатом, никто не стал рассматривать, как серьезные аргументы. В первом и втором случае при расчете стоимости 1 кв. м в Москве ФАС делал поправку на стоимость земельного участка. При этом, по общему мнению экспертов, на городские аукционы выставляется очень мало земельных участков и они продаются по значительно более высоким ценам, чем $400 за 1 кв. м. В основном девелоперы вынуждены приобретать площадки на вторичном рынке, где цены в несколько раз выше названной чиновником. "Минимальная стоимость земельного участка на вторичном рынке такого района как Пречистенка составляет $6 тыс. за 1 кв. м будущего жилого дома. Эта цифра зависит от района Москвы и, если рассматривать не такой престижный район, может равняться $1-1,5 тыс.",- рассказывает директор УК "Blackwood Фонды недвижимости" Артем Цогоев. По его словам, единственное, в чем строители согласились с Евраевым, это с его оценкой себестоимости возведения 1 кв. м, которая по общим оценкам действительно составляет $600-700.

"Исходя из всех составляющих, себестоимость 1 кв. м уже давно перешагнула рубеж в $1,5 тыс. за кв. м",- резюмирует генеральный директор "МИАН-девелопмент" Анатолий Морозов.

ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ

Деловая газета "Бизнес"