|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Строители планов. Российский рынок торговой недвижимости может не вместить все заявленные проектыАмбициозные заявления девелоперских компаний, работающих на рынке торговой недвижимости, по-прежнему значительно превосходят их инвестиционные бюджеты. В прошедшем году в торговые объекты в России было инвестировано немногим более $1,7 млрд, при этом за тот же 2006 год было объявлено о новых проектах стоимостью свыше $10 млрд. Большинство заявленных крупных проектов существуют лишь на бумаге, поэтому для попадания в составленный Ъ и ИД Building рейтинг крупнейших операторов профессиональных торговых центров (ТЦ) оказалось достаточно владеть одним небольшим ТЦ (площадью 30 тыс. кв. м) в регионах.Весь последний год со страниц деловой прессы не сходили операторы торгцентров, анонсировавшие многомиллиардные проекты. Впрочем, торговой недвижимостью заинтересовались не только профильные игроки, но и крупные инвесторы из других секторов экономики. Среди них – "дочка" финансового холдинга "Росеврогруп" (компания "Росевродевелопмент"), пообещавшая вложить более $1 млрд в строительство торговых центров в регионах; сопоставимые по размеру инвестиции планируют Advantage Group, созданная бывшим вице-президентом Альфа-банка Михаилом Печерским, и компания "Регионы" – совместный проект АФК "Система" и совладельца Первоуральского новотрубного завода Зелимхана Муцоева. Еще более крупные инвестпрограммы у калужской группы "Ташир" ($1,5 млрд), а также "дочки" мебельного холдинга "Мебель Черноземья" – "Интерио груп" ($2 млрд). Однако все заявленные проекты пока остаются в основном на бумаге, а лидерами нашего рейтинга стали иностранные сетевые ритейлеры. Первое место у шведской IKEA, которая уже вложила в российский рынок более $2 млрд и сейчас управляет восемью ТЦ "Мега" в разных городах общей площадью 1 280 тыс. кв. м. Второе место у турецкой "Рамэнки", которая на паритетных началах принадлежит девелоперской группе Enka и группе Migros. А владелец недвижимости Auchan компания Immochan замыкает десятку лидеров. Высоким местам в рейтинге розничных операторов способствовало и то, что мы учитывали общую площадь торговых центров, а не только арендуемую. Причина в том, что далеко не все девелоперы предоставляют информацию по арендованным площадям. Если бы мы учитывали только арендуемую площадь, то площади IKEA, "Рамэнки" и Auchan уменьшились бы более чем вдвое. От западных ритейлеров не отстают и российские. Их в нашем рейтинге представляют RTM Development, принадлежащая владельцам холдинга "Марта", петербургский "Макромир" – проект основателя "Пятерочки" Андрея Рогачева, а также компания "Гиперцентр", владелец части торговых центров "Мосмарт". Однако заниматься торговой недвижимостью ритейлеры предпочитают с партнерами: совладелец RTM Development – основатель самарской ГК "Время" Эдуард Вырыпаев, партнер основателей "Пятерочки" в "Макромире" – владелец петербургской строительной компании ЛЭК Павел Андреев, а владельцы "Мосмарта" Михаил Безелянский и Андрей Шелухин и вовсе предпочли отдать контроль над "Гиперцентром" фондам семьи фон Опель. Экспансия в смежный сегмент принесла ритейлерам 12-е, 14-е и 29-е места в нашем рейтинге соответственно. Однако на пятки ритейлерам уже наступают другие амбициозные игроки российского рынка торговой недвижимости: западные фонды недвижимости. Первая ласточка – австрийский фонд Meinl European Land, который в прошлом году приобрел большую часть активов самарской ГК "Время" и два ТЦ "Молл" у Шалвы Чигиринского за $400 млн. Сейчас под управлением Meinl European Land в России – семь ТЦ общей площадью 406,8 тыс. кв. м. На рынок уже пришел и второй крупный инвестфонд – австрийский фонд Immoeast, который купил два "Золотых Вавилона" в Москве у заместителя председателя правления банка "Славянский кредит" Пааты Гамгонеишвили и ТЦ "Пятая авеню" у компании "Торговый дом 'На Ходынке'". Экспансия на российский рынок уже обошлась фонду более чем в $330 млн, в планах Immoeast – строительство еще одного крупного ТЦ площадью 240 тыс. кв. м вместе с господином Гамгонеишвили на месте рынка в Ростокине. Этим число фондов, инвестирующих в строительство ТЦ в России, не ограничивается, о планах выхода в этот сегмент уже объявил британский London & Regional Properties, который планирует построить пять-семь ТЦ Centrum Park на $300 млн. Ирландская Quinn Group также планирует строить и покупать в России торговые центры, а пока ограничилась приобретением универмага "Украина" в Киеве, а венгерский фонд Trigranit хочет строить коммерческую и жилую недвижимость в партнерстве с Газпромбанком. "В Польше или других европейских странах доход от покупки торговых объектов составляет примерно 5-6%. В Москве же этот показатель составляет 10%, а в регионах – все 13%",– объясняет директор по развитию London & Reginal Properties в России Дэвид Джованнис. Он отмечает, что сейчас западные фонды все сильнее интересуются именно региональными проектами. "В Москве, если какой-нибудь торговый объект выставляется на продажу, претендентов на его покупку может насчитываться до 20 компаний",– отмечает господин Джованнис. По его мнению, уже через два года рентабельность торговых объектов в Москве составит около 7%. Пока фонды еще не успели всерьез развернуться на российском рынке, костяк рейтинга приходится на локальных операторов. Причем для попадания в него было достаточно иметь общую площадь в 30 тыс. кв. м – это один ТЦ вдвое меньше "Манежной площади". Причем, как ни удивительно, лидером среди них стал не московский, а петербургский оператор – "Адамант" с 381 тыс. кв. м площадей. За ним следуют москвичи, причем среди участников рейтинга присутствуют компании, которые используют две разные стратегии развития. Первые – сугубо московские операторы, которые, как правило, уже давно работают на столичном рынке. Им оказалось достаточно одного, но крупного и успешного проекта, чтобы занять серьезное место в середине нашего рейтинга. К ним, например, относятся группа "Даев Плаза" (22-е место в рейтинге) с ТЦ "Европарк" на Рублевском шоссе (86,5 тыс. кв. м), "Ингеоком" (17-е место в рейтинге) с ТЦ "Атриум" (103,5 тыс. кв. м), группа "Декра" с совладельцем "Седьмого континента" Александром Занадворовым, которые владеют ТЦ "Манежная площадь" (ЗАО "Манежная площадь", 28-е место в рейтинге), и экс-владелец Черкизовского рынка Зарах Илиев с ТЦ "Европейский" (ЗАО "Киевская площадь", 11-е место в рейтинге). Некоторые девелоперы–участники нашего рейтинга построили не один, а два ТЦ, что помогло им войти в десятку лидеров. Например, группа ТЭН стала седьмой, хотя работает даже не в одном городе, а в одном округе Москвы – Юго-Восточном. Ей принадлежат ТЦ Л-153 на Люблинской улице (площадь 90 тыс. кв. м) и ТЦ "Город" на Рязанском проспекте (площадью 134 тыс. кв. м). Понравилось строить ТЦ и "Ингеокому", который приступил к строительству торгового центра на площади Павелецкого вокзала (120 тыс. кв. м). Другие девелоперы начали работать в одном городе, а сейчас готовятся развернуть сеть под единым брэндом по всей стране. Так, ГК "Ташир" (6-е место в рейтинге), реализовав в Москве два отличных друг от друга проекта – ТЦ РИО на Севастопольском проспекте (площадь 92 тыс. кв. м) и ТЦ "Ереван-Плаза" на Большой Тульской (45 000 тыс. кв. м), в регионы собирается выводить два новых брэнда. Компания планирует строительство десяти торговых центров общей площадью около 600 тыс. кв. м под маркой "Рио-Гранде" и три многофункциональных комплекса "Сити Парк". "В относительно менее развитые, чем столичные, рынки, какими на настоящий момент являются региональные, можно выходить с более серийными проектами и снимать сливки,– поясняет вице-президент 'Ташира' Виталий Ефимкин.– Московский же рынок уже высококонкурентный: здесь более жесткие требования, которые касаются всех составляющих проекта – от концепции и архитектуры до позиционирования". Некоторые девелоперы уже это поняли и запускают сетевые проекты исключительно в регионах. Так, компания "Торговый квартал" (18-е место в рейтинге) построила три торговых центра в трех разных городах: в Набережных Челнах (40 тыс. кв. м), Красноярске (37 тыс. кв. м) и Нижнем Новгороде (26 тыс. кв. м). Причем, отмечают эксперты рынка, в регионах уже идет речь не о строительстве самостоятельных торговых центров, а именно о полноценном сетевом девелопменте. Подобные проекты будут объединены как общим названием – ОАО "Регионы" ("Июнь"), "Росевродевелопмент" ("Планета"), ГК "Время" ("Парк Хаус"), так и схожей концепцией и позиционированием. По мнению вице-президента по девелопменту волгоградской Diamant Development Group Александра Сафонова, строить под одним брэндом – естественный путь развития сетевого девелопмента ТЦ. "Тиражирование – это просто средство экономии денег и времени. Ведь торговый центр с грамотной концепцией, качественно подобранным пулом операторов и удобно расположенный будет работать и в Волгограде, и в Перми",– уверен Александр Сафонов. Впрочем, усиление конкуренции между объектами ждет не только столицу. Активизация девелоперов на региональных рынках в скором времени может привести к перенасыщению торговыми площадями некоторых городов-миллионников, предупреждают эксперты. Так, по словам Дэвида Джованниса, рынок ритейла практически сформировался в Казани. Из лидеров рейтинга здесь уже реализовали свои проекты "Рамэнка", Mall Management, RTM Development и инвестиционная строительная компания "Тандем". Александр Сафонов добавляет, что кроме Казани успешно развивается рынок Самары и Екатеринбурга. "Количество площадей на 1000 жителей в этих городах довольно велико и где-то даже приближается к московским показателям",– отмечает господин Сафонов. А если все заявленные проекты будут реализованы, это может "обрушить" рынки некоторых региональных городов, емкость которых зачастую не превышает 300-500 тыс. кв. м торговых площадей. Так, уже к 2010 году, согласно прогнозам Colliers International, в Уфе, Ростове-на-Дону и Самаре будет построено соответственно 567 тыс. кв. м, 500 тыс. кв. м и 510 тыс. кв. м.
*К Meinl European Land мы отнесли ТЦ, принадлежащие УК Mall Management, где фонд владеет контрольным пакетом, а также два ТЦ "Молл", выкупленных фондом у СТ "Групп" напрямую.
**К ПФК "Бин" мы отнесли ТЦ "Фестиваль" и торговую часть "Смоленского пассажа" (22 тыс. кв. м). Источник: расчеты консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle, Colliers International, CB Richard Ellis, Nobble Gibbons, DTZ, информация девелоперов. При составлении рейтинга мы учитывали только профессиональные торговые центры, расположенные в России. Под ними консультанты международных консалтинговых компаний понимают современные неспециализированные ТЦ площадью не менее 5 тыс. кв. м, с сетевыми и якорными арендаторами. ТЦ должен управляться одной компанией, иметь централизованный вход, а якорные арендаторы не должны занимать более 65% площади. Поэтому, например, в рейтинге не учитывались ГУМ 1893 года постройки, ЦУМ (все площади Mercury использует "под себя") и мебельный ТЦ "Гранд" (специализированный ТЦ). Информацию мы брали из баз международных консалтинговых компаний Jones Lang LaSalle, Colliers International, CB Richard Ellis, Nobble Gibbons, DTZ, а также от операторов ТЦ и из их отчетности. КоммерсантЪ |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|