МИАН попался на векселях. Суд признал законность претензий ФНС к продавцам недвижимости

Арбитражный суд Москвы признал, что ЗАО МИАН уклонялся от уплаты налогов при помощи вексельной схемы, по которой продавались права на квартиры в новостройках. Решение от 20 июля признает законными налоговые претензии Федеральной налоговой службы (УФНС) по Москве от 21 августа 2006 года, последовавшие после повторной выездной налоговой проверки компании за 2002-2003 годы, по итогам которой предъявило претензий на сумму около 1 миллиарда рублей, - сообщает "Коммерсант".

Покупатели квартир в строящихся домах по схеме МИАНа должны были заключить с компанией договор инвестирования на строительство. Оплату по таким договорам МИАН принимал только векселями, которые гражданин должен был купить у ООО "ТПС Интерстейт бюро" - компании, связанной с МИАНом и возглавляемой его финдиректором Маргаритой Клыгиной. МИАН, купивший ранее у застройщика права на квартиры, уступал их гражданам после получения такого векселя. Сами же векселя учитывались по цене значительно ниже номинала. Таким образом, МИАН занижал выручку и выводил деньги за квартиры в компанию, которая не платила с них налоги. То, что права на квартиры в нескольких московских домах продавал не сам МИАН, а подконтрольное ему ООО "Веда Интерком", схему усложнило. Собственных средств "Веда Интерком" не имела и договоры с застройщиками (ЗАО "Интеко", ЗАО "Объединение 'Ингеоком'", ЗАО "Энергостройкомплект-М") заключала на деньги МИАНа, полученные взаймы под 0,1% годовых (ставка рефинансирования Центробанка составляла тогда 14-15% годовых). "Фактически денежные средства, инвестированные в строительство, принадлежали МИАНу", тогда как "Веда Интерком" уклонялась от уплаты налогов, - решил суд. А значит, "имеет место ситуация, когда ряд действий заявителя и взаимосвязанных с ним лиц... в своей совокупности приводит к неуплате налогов".

В сфере недвижимости это первое подобное дело. Решение суда можно расценивать как первый звонок риелторам, работающим по "серым" схемам, - считают эксперты. По словам вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина Апрелева, "решение может стать серьезным звонком для участников рынка недвижимости, который приведет к пересмотру существующих правил работы. Это должно усилить тенденцию повышения прозрачности на рынке инвестиций в строительство". Сотрудники налоговых служб неоднократно говорили, что хотят вывести рынок недвижимости из тени, - напоминает первый вице-президент риэлтерской компании "Бест-недвижимость" Михаил Гороховский. Руководитель отдела новостроек бюро "Агент 002" Дмитрий Иванов согласен, что государство добивается повышения прозрачности бизнеса компаний. Но, по его словам, риэлтерский и девелоперский бизнес сложно проверить, поскольку там используется много "серых" схем.

Принятие в конце 2004 года закона о долевом строительстве, который усложнил привлечение граждан в качестве соинвесторов, привело к росту числа вексельных схем. "Сейчас до 40% всех сделок на рынке новостроек совершается при помощи векселей, в то время как до принятия закона их доля не превышала 10-15%", - рассказал на условиях анонимности представитель одного из московских застройщиков. Кроме того, как отмечает заместитель гендиректора компании "Трест 1991" Татьяна Пальчикова, "механизмы работы по закону о долевом строительстве так и не заработали".

Старший юрист адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Игорь Серебряков констатирует, что схемы с векселями и фирмами-пустышками применяются нередко, причем как для минимизации налогов, так и для защиты риэлтера от возможных претензий граждан, купивших права на квартиры. "Закон "О защите прав потребителей" позволяет гражданам требовать, например, значительной компенсации за нарушение сроков строительства. Чтобы избежать выплат, договор с гражданами заключают фирмы-пустышки, с которых нечего взять. А расчет векселями направлен на то, чтобы нормы о защите прав потребителей вообще нельзя было применить", - подчеркивает адвокат.

Подавляющее большинство компаний, по уверению участников рынка недвижимости, сейчас работают по тем или иным "серым" схемам. Помимо векселей используются страховые схемы, через которые совершается треть всех сделок. При подобных схемах стоимость квартиры в договоре между застройщиком и покупателем существенно занижается, а разница в цене компенсируется страховыми платежами, что позволяет застройщикам занижать налогооблагаемую базу. Но, - утверждает Михаил Гороховский, -наиболее популярная из схем, просто когда "компания не показывает всю выручку налоговикам".

Юристы сомневаются, что налоговые проверки всерьез повлияют на состояние рынка недвижимости и принципы работы риэлтеров. "С правовой точки зрения схема, использованная МИАНом, примитивна, поэтому компании имеют массу возможностей ее усложнить и сделать менее уязвимой", - уверен заведующий кафедрой Российской правовой академии Минюста Вадим Виноградов. Сами риэлтеры прогнозируют, что от возможных проверок налоговиков больше всех пострадают небольшие агентства, занимающиеся строительством и продажей жилья в Подмосковье. Михаил Гороховский полагает, что "эти компании более слабы и не имеют серьезных ресурсов противостоять чиновникам", - пишет "Коммерсант".