По итогам 1 полугодия на рынке торговой недвижимости наблюдается пик инвестиционной активности

Основные вложения бизнес постарается сделать до грядущих президентских и думских выборов

Фото с сайта arendator.ru

Эксперты ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости, компании Penny Lane Realty, подвели итоги первого полугодия 2011 года на рынке торговой недвижимости Москвы. Главным достижением этого периода аналитики считают рост инвестиционной активности и увеличение числа реальных сделок по продаже крупных торговых центров.

Спрос

В 1 полугодии 2011 года спрос на торговые помещения демонстрировал быстрые темпы роста. «Это связано с активизацией российских и западных ритейлеров, а также с выходом на рынок новых торговых операторов, - комментирует Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. - Очень высокую активность проявляют операторы банковского сектора и общепита в поиске помещений в основных торговых коридорах».

Лидерами по аренде торговых площадей стали продуктовые ритейлеры, а также сетевые операторы детских товаров, одежды, обуви. Так, например, продуктовый оператор «О’Кей» планирует открыть 11 новых магазинов в 2011-2015 годах. Также в этом году ожидается открытие 4 магазинов сети премиум-класса «Глобус Гурмэ» в Москве и Петербурге. В планах «Азбуки Вкуса» в этом году запустить семь новых магазинов в Москве и области, кроме этого, ритейлер рассматривает возможность развития в Санкт-Петербурге, Киеве и Екатеринбурге. В сегменте продаж бытовой техники наиболее активна компания «М.Видео», планирующая открывать по 35 торговых точек в год. Сотовый ритейлер «Евросеть» развивает сеть из 50 магазинов нового для себя формата - электроники и бытовых приборов.

В сегменте купли-продажи торговых объектов аналитики Penny Lane Realty отмечают спрос со стороны инвестиционных компаний на концептуальные торговые центры с хорошим местоположением. Сразу несколько ТРК могут быть проданы в текущем году, среди выставленных на продажу торговых комплексов - «Пятая Авеню», стоимость которого может составлять около 120 миллионов долларов. Потенциал этого сегмента рынка оценивается приблизительно в 1,5-2 миллиарда долларов.

Одна из сделок уже состоялась – компания «Комплексные инвестиции» купила два торговых центра - «Филион» и «Горбушкин двор», по оценкам аналитиков Penny Lane Realty суммарная стоимость объектов могла составить 450 миллионов долларов. Возможно, эта сделка станет крупнейшей в 2011 году. Также структуры Михаила Гуцериева и Михаила Шишханова приобрели ТРЦ «Калужский». Объект площадью 57 тысяч кв. м. оценивается экспертами агентства в 180 миллионов долларов.

Предложение

Темпы прироста нового предложения торговых площадей существенно не изменились и остаются низкими (таблица 1). Объекты выходят на рынок заполненными арендаторами на 80-90%. Сейчас стали появляться заявления о возобновлении ранее замороженных проектов и начале реализации новых. Так, например, объявлено о начале строительства ТЦ «Солнечный Рай» общей площадью 11 400 кв.м. в Красногорске. Кроме этого, индийская компания Sun Group заявила о намерении заняться девелопментом торговой недвижимости и жилья в России. Всего до конца 2011 года к вводу в эксплуатацию запланировано более 400 000 кв. м торговых площадей (таблица 2).

С учетом смены правительства Москвы застройщики не торопятся выходить на новые площадки. Доходность торговых центров в московском регионе прогнозировать сложно в связи с дороговизной земельных участков и согласования проектной документации. Помимо этого, столица уже близка к насыщению торговыми центрами, хотя инвесторов по-прежнему привлекает высокая покупательская способность в городе. В связи с этим интерес девелоперов постепенно смещается в регионы. Здесь застройщики несут меньше затрат, соответственно, сроки окупаемости проектов значительно короче. Таким образом, возведение торгового объекта в регионе является более интересным с точки зрения экономики строительства и конкурентоспособности проекта.

Вакантные площади в функционирующих торговых центрах варьируются в зависимости от местоположения объекта и составляют 3-5%. Такой уровень держится за счет плановой ротации арендаторов. В качественных ТРК, как правило, свободных помещений нет, и имеется лист ожидания.

В сегменте стрит-ритейла по основным торговым коридорам уровень вакантных площадей близится к нулевой отметке, и в настоящее время число запросов превышает количество экспонируемых объектов. На второстепенных улицах доля вакантных площадей выше - около 10%. В спальных районах нехватка помещений уличной торговли не отмечается в связи с практически не ограниченным объемом предложения.

Таблица 1. Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2011 года

Таблица 2. Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию в 2011 г.

Цены

За первое полугодие текущего года средние арендные ставки в торговых центрах Москвы выросли на 7-10%. Уровень колебаний ставок зависел от конкретного объекта. Таким образом, ставка аренды для якорных арендаторов составляет - 110-320 долларов за кв. м. в год, для торговой галереи - 500-1000 долларов за кв. м. в год, для развлекательной зоны - 120-200 долларов за кв. м. в год. В торговых центрах, пользующихся повышенным спросом и имеющих «лист ожидания», ставки аренды могут достигать 5000 долларов за кв. м. в год.

Рост цен и ставок аренды в сегменте стрит-ритейла составил 30-40% в зависимости от месторасположения объекта. «Несмотря на стабильный рост цен и арендных ставок, который наметился еще с прошлого года, говорить о возврате к рынку продавца пока рано, - комментирует Алексей Могила. – Ценовые показатели все еще ниже тех, которые наблюдались в докризисном 2008 году». На сегодняшний день средние ставки аренды в этом сегменте варьируются - от 1500 до 4000 долларов за кв.м. в год на помещения, расположенные в основных торговых коридорах столицы. На второстепенных улицах ставки держатся на уровне 300-1800 долларов за кв.м. в год. Цены продаж от 14000 до 20000 долларов за кв.м. – в основных торговых коридорах и от 2500 до 4500 долларов за кв.м. – на второстепенных улицах.

«До конца года мы ожидаем заключение ряда крупных инвестиционных сделок в сегменте торговых центров, - прогнозирует Алексей Могила. – Это связано и с избыточной ликвидностью банков, и с растущей заинтересованностью инвесторов в приобретении качественных объектов. Основные вложения бизнес постарается сделать сейчас, так как после грядущих президентских и думских выборов наступит некоторое затишье в ожидании политических изменений. Что касается стрит-ритейла, этот сегмент будет бурно развиваться в спальных районах. Сейчас идет активное жилищное строительство, и практически все девелоперы внедряют новый подход при освоении коммерческих помещений, суть которого – использование технологий, применяемых при сдаче в аренду торговых центров. Застройщики быстро получают не только финансовые потоки от эффективной реализации площадей, но и положительный социальный эффект. Пока пилотные проекты появляются в Москве, но развитие этого подхода мы ожидаем и в регионах».