Ритейлеры отправляются в регионы за «сливками»

Москва в настоящее время входит в пятерку европейских городов с максимальными ставками аренды на торговые площади

Иллюстрации фотобанка FOTOLIA

Рынок торговой недвижимости столицы постепенно оживляется. Замороженные проекты возвращают к жизни, однако, на осуществление их, по оценкам экспертов, уйдет минимум год-полтора, поскольку многие из них нуждаются в финансировании и существенной корректировке.

«Сейчас как раз то время, когда многие девелоперские компании заявляют о реконцепции и/или реновации своих объектов, - считает Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group. - Причина проста: объекты, введенные пять-шесть лет назад, морально устарели, им нужна новая волна, новые идеи, смена арендаторов, чтобы конкурировать с вновь введенными».

По прогнозам консалтинговой компании Knight Frank, девелоперская активность на московском рынке торговой недвижимости, замершая в результате кризиса и инициатив нового московского правительства, в ближайшие годы возобновится. При этом новые проекты будут появляться за пределами третьего транспортного кольца – как в формате отдельно стоящих торговых центров, так и объектов в составе строящихся крупных жилых массивов и многофункциональных комплексов. Кроме того, можно ожидать активного строительства торговых центров в подмосковных городах, где наблюдается острая нехватка торговых площадей современного формата.

Тем временем, на рынке торговых площадей образовался дефицит, вынудивший ритейлеров, в особенности непродовольственных, серьезно задуматься над активным развитием в регионах. Безусловно, это не единственная причина: повышение арендных ставок, жесткая конкуренция среди торговых центров, и, как следствие, размывание покупательского трафика – каждый из этих взаимозависимых факторов в какой-то мере повлиял на дальнейшие планы развития сетей.

По мнению директора по развитию компании Finn Flare Сергея Галерки, сейчас самое время для того, чтобы начать экспансию малоосвоенных региональных рынков, и те компании, которые займут там достойные места, через время снимут «сливки».

«Благосостояние и покупательская способность в регионах растет, есть огромный интерес к торгово-развлекательным проектам, поэтому там идет активное строительство торговых центров, - говорит Сергей Галерка. - На сегодняшний день почти все города-миллионники и даже полумиллионники охвачены, практически в каждом из них есть несколько крупных торговых центров. В Москве их уже просто негде строить, их и так переизбыток, поэтому компании постепенно перемещаются в регионы. Арендная плата там значительно ниже, конкуренция менее острая и аудитория очень благодарная».

Если говорить об арендных ставках, то для одежного ритейла их уровень зачастую достигает 4 000 долларов за квадратный метр в год. Ставки могут существенно отличаться в зависимости от торгового центра, расположения секции, площади и других параметров. По оценкам экспертов, в среднем по рынку ставка аренды на помещение площадью около 100 квадратных метров составляет от 700 до 2000 долларов за квадратный метр в год.

Как отмечают эксперты Knight Frank в своем исследовании, при сохранении позитивных тенденций в экономике наибольшие возможности для развития торговых сетей в ближайшие годы будут сосредоточены в региональных городах с населением более 300-500 тысяч жителей. Региональная экспансия торговых операторов будет способствовать смещению девелоперской активности за пределы Москвы.

«Арендные ставки в региональных городах России существенно отличаются в зависимости от конкретного региона, - говорит директор по аналитике и исследованию рынков недвижимости России и СНГ компании Knight Frank Ольга Ясько. - Например, в Екатеринбурге ставки ниже московских в среднем на 15-25%. Кроме того, часто применяются различные формы оплаты, такие, например, как процент с оборота с небольшой фиксированной частью и другие».

По словам аналитика, несмотря на дефицит торговых площадей, повышение стоимости аренды носит умеренный характер: с начала 2011 года рост ставок незначительно превышал уровень инфляции (в пересчете на российский рубль – около 5-7%). В долларах США арендная плата в среднем по рынку выросла за полгода на 8-10%.

Эксперты полагают, что тенденция роста арендных ставок получит свое дальнейшее развитие, и это видно уже по первому полугодию текущего года. Повышение специалисты связывают, прежде всего, с тем фактом, что с начала 2011 года многие девелоперы, владельцы торговых комплексов, занимаются перезаключением договоров, которые были заключены еще в условиях кризиса.

Увеличение арендных ставок во втором полугодии 2011 года прогнозируют и эксперты Knight Frank. По итогам года, по прогнозам компании, рост арендных ставок в американской валюте превысит 20%. В настоящее время по данным исследования консалтингового агентства Москва входит в пятерку европейских городов с максимальными ставками аренды на торговые площади.

Уровень арендных ставок в крупнейших европейских городах (по данным Knight Frank).