За лето цены на дома в России чуть просели, а вот на участки выросли

Проанализировав актуальные на сентябрь 2024 года объявления о продаже домов, аналитики рассчитали медианную стоимость квадратного метра предложения и определили таким образом, сколько стоит загородная недвижимость в регионах, где расположены крупнейшие города страны. Стоит отметить, что Москва и Московская область стали отдельными, самостоятельными участниками исследования, при этом Санкт-Петербург также упомянут в нем отдельной строкой, а вот Ленинградская область — нет, из чего можно сделать вывод, что как раз их аналитики решили объединить.

Надо сказать, что сентябрьским лидером представленного рейтинга Волгоградская область хоть и стала, но не с сумасшедшим отрывом от «преследователей». Ее 44,1 тысячи рублей за загородный квадратный метр лишь немногим меньше показателя Пермского края (50,7 тысячи рублей) или Омской области (51,5 тысячи рублей). Также в топ-5 регионов с самым доступным предложением вошли Красноярский край (53,3 тысячи рублей) и Челябинская область (53,9 тысячи рублей).

Самые высокие цены на загородные дома, по данным аналитиков, оказались в Татарстане (69,9 тысячи рублей за квадратный метр), Московской области (78,7 тысячи рублей), Краснодарском крае (81,8 тысячи рублей), Москве (которая заняла второе место с показателем 126,4 тысячи рублей, хотя официальный пресс-релиз не объясняет, какую именно московскую недвижимость считают загородной) и Санкт-Петербурге (видимо, вместе с Ленинградской областью, которые на пару добрались до отметки 132,3 тысячи рублей за квадрат).

Вообще, подводя итоги нынешнего лета на рынке загородной недвижимости, эксперты подразделения подчеркивают: его, рынка, активность была ниже, чем год назад. Например, показатели потенциального спроса (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) уступают прошлогодним на четверть и находятся таким образом на уровне лета 2022 года, и никаких заметных колебаний в динамике спроса за июнь — август не фиксировалось.

Единого ценового тренда также не сложилось, хотя в большинстве регионов средняя стоимость домов продолжила расти, в основном благодаря повышению цен на строительные материалы, дефициту рабочей силы и более быстрым темпам продаж недорогих лотов (ничего удивительного, все как всегда в последнее время). Еще в 11 регионах стоимость почти не изменилась (увеличилась или снизилась в пределах 1%), в 18 регионах динамика была отрицательной.

Для справки: наибольший рост был зафиксирован в Ингушетии, Челябинской, Ивановской и Смоленской областях (на 10-12% за три месяца), наибольшее снижение — в Архангельской и Мурманской областях (на 10-11%). И в целом больше всего регионов с отрицательной динамикой цен — в Северо-Западном ФО: это самые северные локации (Карелия, Коми, Архангельская и Мурманская области), где загородный рынок не слишком развит, а также Ленинградская область и Санкт-Петербург.

«Примечательно, что в Московской области средняя стоимость домов за лето также снизилась (-5%), и это не первый случай, когда в столичном регионе фиксируется отрицательная динамика цен на загородном рынке. Подобная ситуация уже была в Подмосковье в прошлом году, а в Москве в 2022 году: за счет очень высокого чека покупатели стали рассматривать соседние регионы, и тогда столичные продавцы перестали повышать цены. Кроме того, изменилась структура предложения — на рынке Москвы и Московской области появилось больше объектов небольшой площади, а значит, и с более низкой стоимостью», — отмечают эксперты.

Отрицательная динамика цен, кстати, была зафиксирована и в регионе — лидере по числу загородных домов в продаже — в Краснодарском крае (-6%). При этом среди регионов с положительной ценовой динамикой — области вокруг Московского и Петербургского регионов, куда смещается спрос из дорогих локаций, а также субъекты Приволжского ФО, Урала, Сибири с высокой долей промышленности в структуре экономики, в которых в 2023-2024 годах заметно увеличились доходы населения.

«В итоге, поскольку в регионах с наибольшим объемом активного предложения на загородном рынке динамика цен была отрицательной, то среднероссийское значение за три летних месяца также немного снизилось. Если в конце мая средняя стоимость загородного дома в РФ составляла 10,6 млн рублей, то в конце августа — 10,4 млн рублей. В прошлом году за этот период средняя стоимость загородного дома в РФ также снизилась на 1,1%», — делятся подсчетами в аналитики.

Зато земельные участки продолжают планомерно дорожать. За июнь — август сотка земли в среднем по стране стала дороже на 7,7% (эти данные актуальны для участков площадью от 5 до 50 соток). Причем по популярности участки ничуть не уступают готовым домам: все чаще люди предпочитают, чтобы строительство велось под их личным контролем, или вообще строятся самостоятельно.

Было этим летом и кое-что нетипичное для загородного рынка: объем предложения увеличился на 7%, и рост был характерен для большинства регионов (67 из 82 анализируемых). «Это нестандартная для рынка ситуация, обычно выбор в летний период снижается, так как именно в теплое время года происходит большинство сделок. Подобная динамика наблюдалась в 2020 и 2022 годах, когда внешние для рынка события ограничивали спрос, что приводило к накоплению лотов в активном предложении. В этом году таким «внешним фактором» (хотя и меньшей силы) стало происходящее на рынке новостроек», — считают эксперты.

Посмотрим, как события будут развиваться дальше. А пока всем участникам сериала «Жизнь за городом» не помешает ознакомиться с положениями законопроекта № 633966-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части регулирования отдельных вопросов в сфере земельного законодательства)».

В частности, законопроектом вводится обязанность регистрировать права на построенные дома (а также помещения, машино-места в таких зданиях, сооружениях). Граждане, которые уклоняются от регистрации, будут нести административную ответственность.

Как гласит пояснительная записка к законопроекту, по результатам проведенного анализа выявлено, что на территории каждого субъекта РФ находится от одной тысячи до пяти тысяч индивидуальных жилых домов, которые фактически используются гражданами. При этом такие дома не стоят на государственном кадастровом учете и права на них не зарегистрированы. Такая ситуация, с одной стороны, создает угрозу защиты прав граждан, которые за свой счет осуществляли строительство, поскольку в отсутствие госрегистрации они не являются собственниками недвижимости, а с другой стороны, не позволяет органам местного самоуправления обладать достоверной градостроительной информацией о жилищном строительстве на территории муниципального образования, не позволяет надлежащим образом вести статистический учет жилищного фонда, создает выпадающие доходы местных бюджетов в связи с тем, что жилые дома до момента регистрации прав на них не являются объектами налогообложения.

Кроме того, вносятся изменения в Градостроительный кодекс, закрепляющие обязанность собственников и арендаторов земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, использовать эти участки в соответствии с установленным целевым назначением и ВРИ. О том, что здания на земле для индивидуального жилищного строительства нельзя использовать под магазин или туристический объект, все вроде бы и так знают или хотя бы понимают это интуитивно. Однако отсутствие закрепленных в кодексе норм приводит к многочисленным нарушениям: в 2020-2023 годах Росреестром их было выявлено 4238.

По материалам spb.etagi.com/realty_out/