В бизнес-среде часто бытует мнение, что на стадии идеи ни к чему озадачиваться какими то бумажками, исследованиями, бизнес-планами, финансовыми моделями.
Найдется, мол, инвестор, а потом уже и будем думать, как жить дальше.
Даже сейчас, читая этот опус, наверняка ведь кто-то будет думать, что, вот, нашелся очередной «гуру бизнеса» со скрытой рекламой своих услуг.
Ничего подобного.
Вообще рекомендую все эти бизнес-планы, ТЭО, инвестиционные меморандумы воспринимать не как стопку бумажек с много буковок, циферок и красивыми диаграммками, а как БИЗНЕС (координация действий) и ПЛАН (преобразовать предположения в четкие договоренности).
Работая преимущественно с большими промышленными инвестиционными проектами очень часто возникает ситуация, когда заказчики недостаточно ответственно подходят к сбору исходных данных (это еще называется предынвестиционными исследованиями).
Кстати, не надо меня тыкать в букву Ы в этом слове. Значит, я украинец, знаю русский язык лучше.
Сколько раз я был свидетелем того, когда большие многомиллионные проекты оказывались в том месте, куда Макар телят не водил только потому, что инициаторы подходили к вопросу безответственно.
Найти на внешних финансовых рынках 50 млн. евро, потратить немалую сумму на организацию управления проектом и первичные платежи, а через 2 месяца обнаружить, что на самом деле надо было искать не 50, а 80 миллионов – это еще надо уметь.
А таки еще как умеют.
Каждый второй.
Ниже последует кому то кажущееся чрезмерным обилие информации. Кто то, возможно, посчитает даже графоманством.
Но каждая строка – это отдельный вопрос. Ответом должна быть ожидаемая стоимость, сроки начала, сроки выполнения и порядок платежей.
Вот это небольшая выдержка из того, что надо знать на стадии до ввода объекта в эксплуатацию:
СТАДИЯ ПРОЕКТА: ДОПРОЕКТНАЯ ПОДГОТОВКА
Получение документов на право пользования земельного участка;
Получение разрешения на подготовку отведения земельного участка. ;
Заказ и получение красного кадастрового номера ;
Разрешение района;
Вывод генплана;
Письмо-ходатайство в городской совет, относительно права пользования земельным участком;
Рассмотрение ходатайства и подготовка поручения совета;
Подготовка и согласование проекта;
Рассмотрение ходатайства с проектом согласия в постоянной комиссии градостроения и землепользования для подготовки проекта согласия;
Оформление и получение согласия на разработку проекта отведения земельного участка;
Получение материалов топогеодезической съемки М 1:500;
Проект отведения земельного участка
Письмо-обращение Главного управления земельных ресурсов к соответствующим службам и организациям города относительно предоставления выводов для подготовки кадастрового дела;
Получение выводов городских служб для оформления права пользования земельным участком, а именно:
-Районной госадминистрации
-Предпроектные проработки
-Градостроительное обоснование
-Главного управления культурного наследия (при необходимости - историческое обоснование)
-Главного управления градостроения, архитектуры и дизайна городской среды (при необходимости градостроительное обоснование)
-Городской санэпидемстанции
-КП по содержанию зеленых насаждений района (акт обследования насаждений)
-КО «Зеленстрой» (согласование на снос зеленых насаждений)
-Государственного управления экологической безопасности
-Главное управление экономики и инвестиций
-Главное управление земельными ресурсами
-Дополнительные согласования по требованию земельных ресурсов (за необходимостью)
Обеспечение формирования земельного дела
-Проект решения отвода
-Экспертиза проекта отвода
-Вывод управления земельных ресурсов
-Согласование проекта отвода земельного участка земельными ресурсами и ГГА
-Главное Городское управление земельных ресурсов:
-Вывод об отведении земельного участка;
-Вывод государственной землеустроительной экспертизы;
Согласование проекта отведения земельного участка в Главном управлении охраны культурного наследия;
Согласование проекта отведения земельного участка в Главном управлении градостроения, архитектуры и дизайна городской среды;
Согласование проекта отведения земельного участка в городской СЭС;
Согласование проекта отведения земельного участка в Государственном управлении экологической безопасности;
Согласование проекта отведения земельного участка в главном управлении экономики и инвестиций;
Согласование проекта решения городского совета:
-С главным управлением земельных ресурсов;
-С главным управлением экономики и инвестиций;
-С юридическим управлением городской администрации
Распоряжение района об утверждении проекта отведения;
Вынесение вопроса рассмотрения земельного дела о заседание постоянной комиссии горсовета из градостроения и землепользования;
Вынесение вопроса на заседание Президиума горсовета;
Вынесение вопроса на сессию горсовета;
Оформление и получение решения горсовета;
Получения соответствующего документа на право пользования земельным участком;
Вынесение пределов земельного участка и составление технической документации;
Подготовка и получение документа на право пользования земельным участком (акт, договор на право аренды земельного участка) ;
Исходящие данные:
-Задание на проектирование
-Заявка на АПЗ
-Акт обследования участка
-Градостроительный паспорт (АПЗ)
-Задание на инженерно-геологические и топогеодезические работы
-Расчет нагрузок по инженерным конструкциям для получения ТУ
-Подготовка опрашивающих писем
Получение ТУ:
-Теплоснабжение
-Водоснабжение
-производственная канализация
-ливневая канализация
-канализацию производственных стоков
-разрешение на автономный источник теплоснабжения
-электроснабжение
-внешнее осветление
-разрешение на использование электронагревательных приборов
-телефонизация
-радиофикация
-телевидение
-ДАИ
-СУППР
-УПО МВД
СТАДИЯ ПРОЕКТА: ПРЕДПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ
Топогеодезические работы с нанесением красных линий М 1:2000 и 1:500
Нанесение границ землепользования на топогеодезический план М 1:500
Инженерно-геологические изыски
Обследование технического состояния здания
Обмерные работы
Предпроектные архитектурные разработки
Разрешение Председателя АПУ
СТАДИЯ ПРОЕКТА: ПРОЕКТ
Пояснительная записка
Том 1. Архитектурно-планировочная. Генеральный план.
Чертеж
Ситуационный план М 2000
Ситуационный план М1:500
Генеральный план М 1:500
План организации рельефа М 1:500
План благоустройства территории М 1:500
Посадка здания на геологический разрез
Архитектурно - планировочная часть
Развертка по улице
Фасады
План этажей
Разрезы
План кровли
Направление трасс инженерных коммуникаций
Том 2. Инженерные решения
Объяснительная записка
Дополнения
Основные чертежи:
Технологические:
План размещения технологического оборудования
Спецификация технологического оборудования
Конструкторские
Фундаменты
Монтажные схемы
Перекрытия
Спецификации конструкций
Принципиальные схемы инженерного оборудования:
Отопление вентиляции
Канализация (хозяйственно - бытовая, производственная, ливневая)
Водоснабжение
Электроснабжение
Автоматизация производственных процессов
Пожарная сигнализация
Телефонизация и радиофикация
Телекоммуникации
Кондиционирование
Том 3. Сметы
Сведенная смета
Объектные сметы
Том 4. Организация строительства.
Объяснительная записка
Строительный Генплан
Том 5. Оценка влияния на окружающую среду
Инженерные расчеты:
Строительных конструкций
Инженерного оборудования
Демонстрационный материал:
Планшеты (ситуационный план, планы этажей, генплан, разрезы, фотомонтаж)
Макет
Согласование и экспертиза проекта
-ГАИ (генплан и генеральный план строительства)
-Управление генерального плана города
-Главгорархитектура
-Управление планированием и застройки
-Управление инженерной защиты
-Зеленстрой
Передача архитектурного раздела проекта на экспертизу Председателю АПУ
Снятие замечаний экспертизы
Рассмотрение архитектурно строительного раздела проекта на градостроительном совете
Снятие замечаний градостроительного совета
Протокол градостроительного совета
Передача проекта на экспертизу в «Укринвестэкспертизу» (в т.ч. СЭС, УПО, ООС)
Снятие замечаний «Украинвестэкспертизы»
Сдача проекта в Главное управление архитектуры (коррекция экземпляра проекта ГМА)
СТАДИЯ ПРОЕКТА: РАБОЧАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ
Генеральный план;
План организации рельефа;
План покрытия дорог и проездов (план благоустройства) ;
План земляных масс;
Возведенный план инженерных сетей;
Дендроплан территории;
Внешние инженерные коммуникации и сооружения на них:
-Водоснабжение и канализация;
-План трассы: водовода, бытовой канализации, ливневой, производственной;
-Реконструкция существующих сетей;
-Продольные разрезы по водоводу;
-Продольные разрезы по производственной канализации;
-Продольные разрезы ливневой канализации;
Электроснабжение;
План трассы внешнего электроснабжения и освещения территории;
Реконструкция существующих электросетей;
Схема подключения к существующей Т.П.
Спецификации:
-Теплоснабжение;
-План трассы внешнего теплоснабжения;
-Реконструкция существующих сетей внешнего теплоснабжения;
Продольные разрезы по тепловым сетям;
Телефонизация, радиофикация, телевидение
План трасс телефонизации, радиофикации и телевидения
Планы и разрезы инженерных сооружений
Технологические решения по инженерным сооружениям
Согласование инженерных коммуникаций
Водоканал
Предприятие городских кабельных сетей
Предприятие городских тепловых сетей
Горгидропутепровод
Горэлектросвязь
Сети радиофикации
Сети телевидения
СУППР
Архитектурно-строительные решения
План этажа
Разрезы, фасады
Планы покрытий
Узлы, детали, спецификации
Фундаменты
Монтажные схемы
Перекрытия
Узлы, детали
Спецификации конструкций
Технологические решения
План размещения оборудования
Разведение технологических сетей
Спецификация технологического оборудования
Внутренние коммуникации
Водоснабжение и канализация:
-Монтажные схемы
-Спецификации
Электросети:
-Электрооборудование и электроотопление
-Схемы автоматизации производственных процессов
-Спецификации
Вентиляция, отопление:
-Монтажные схемы
-Спецификация
Телефонизация, радиофикация и телевидение:
-Монтажные схемы
-Спецификации
Получение ордера на строительство
Согласование проекта в Комитете надзора за охраной труда в городском центре технических экспертиз.
Экспертиза проекта городской службы украинской государственной инвестиционной экспертизы проектов «Укинвестэкспертиза» (при условии наличия всех согласований)
Выдача приказа по предприятию об утверждении проекта
Письмо в управление государственному архитектурно строительного контролю с просьбой дать разрешение на начало строительства (при условии наличия всех согласований)
Получение разрешения на строительство
Письмо в Управление благоустройства с просьбой открыть ордер на нарушение благоустройства
Согласование открытия ордера
-С владельцем территории (при необходимости)
-Со специальной комиссией по благоустройству района
-С главой райгосадминистрации
-С Государственным коммунальным «Водоканал»
-С предприятием «Городские кабельные сети» АК «Облэнерго»
-С предприятием «Городские тепловые сети»
-С Государственным коммунальным предприятием электросетей внешнего освещения «Горсвет»
-С городским государственным предприятием «Горэлектросвязь»
-С городским государственным коммунальным предприятием газового хозяйства
-С городским государственным коммунальным объединением по эксплуатации автомобильных путей и сооружений
-Со штабом гражданской обороны города
-С Управлением Госавтоинспекции ГУ МВД
Выполнение работ
Закрытие ордера.
Приказ по предприятию о технической экспертизе объекта (принимают участие заказчики, проектной организации, подрядчика, представители служб :районной СЭС, пожарный надзор, Комитет по надзору за охраной труда
Приказ о введении в эксплуатацию
Банкет с перерезанием красной ленточки.
Не меньший список вопросов будет по всему, что касается основного и вспомогательного оборудования, технологических регламентов, формирования административных (условно постоянных) издержек, штатного расписания, маркетинговой составляющей и ценообразования, складской и транспортной логистики, издержек на сбыт продукции, обслуживания кредитов, обеспечения юридической и финансовой безопасности (в одну корзину не класть, использовать оффшорные схемы, и т.д.).
Уж не хочется здесь все это описывать, ибо потянет на книгу.
Вот пока мы будем относиться к своим инвестиционным и инновационным проектам, подобно средней температуре по больнице («да че там париться, давай поставим строительство 1000 баксов за метр – не ошибемся») будем в..
С уважением,
Андрей Стадник
Директор