Оптовые рынки. Empire strikes back

Руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов

Последние пару лет девелоперы рассматривают возможности по организации рыночных площадок

Сегодня темпы роста зарплат в бюджетном секторе обгоняют коммерческий сектор. Это означает, что в торговые центры приходит все больше людей с иным, более консервативным менталитетом. И насколько комфортна для этой аудитории среда, предлагаемая классическим ТЦ, пока непонятно.

История развивается по спирали. Казалось бы, после падения Мордора Черкизона эпоха оптовых рынков закончилась навсегда. Хотя большая часть арендаторов с Черкизовского рынка перебралась на альтернативные площадки, блеск этого формата померк. Сегодня в Москве, по некоторым оценкам, около 900 тысяч квадратных метров занято под оптово-розничные рынки.

В отношении рынков много путаницы. Не существует ни классификации рынков, ни даже четкого определения рынка. Более того, в общественном сознании, да и в сознании чиновников, очень часто рынки и торговые центры смешиваются.

В отличие от временных ярмарок, рынок – постоянно действующая структура, которая, как и прочие форматы, обладает такими характеристиками как целевая аудитория и зона охвата. Другое дело, что эти характеристики рынка складываются стихийно, тогда как в случае ТЦ это результат планирования и управления.

В первую очередь, при упоминании рынка на ум приходит продовольственный рынок – наследник «колхозного» рынка советских времен. Продовольственный рынок специализируется на скоропортящейся продукции. Торгуют на таком рынке посредники – консолидаторы – частные предприниматели, закупающие оптовые партии товара у одного или нескольких поставщиков и продающие товар в розницу. Такие арендаторы платят арендную ставку в виде ежедневного сбора с торгового места, который составляет 1000-1500 рублей, что вполне сравнимо со ставкой в торговой галерее, и на порядок выше ставки, которую платит гипермаркет. Неудивительно, что гипермаркет выигрывает ценовую конкуренцию. Однако специфика скоропортящейся продукции в том, что нереализованная продукция быстро теряет стоимость. Отсутствие контроля позволяет производить манипуляции с просроченной продукцией. Соответственно иллюзия низких цен на рынках в основном формируется за счет предложения продукции низкого качества. Ассортимент рынка складывается стихийно, хотя иногда влиятельные арендаторы могут диктовать ассортиментную политику другим, устанавливая минимальные цены или запрещая продавать какую-либо продукцию.

В наследие от «лихих 90х» остались и так называемые мелкооптовые рынки или, по-московски, «оптовки». Такие рынки специализируются на продаже продукции длительного хранения (бакалея, заморозка, консервы), а также бытовой химии. По ассортименту «оптовка» близка к супермаркету. Изначально она представляла собой площадку с контейнерами, затем трансформировалась в крытую галерею. Мелкооптовая составляющая полностью отмерла, и сегодня это своего рода торговый центр. Отличительная особенность – торговлю ведут частные предприниматели, а ассортимент складывается стихийно. В подмосковье обычно сочетается с классическим продовольственным рынком.

Вещевой рынок изначально предоставлял «челнокам» площадку для розничной реализации, но постепенно эволюционировал в сторону торгового центра, где можно найти самую разную продукцию, в том числе и ведущих брендов. Ценовая и ассортиментная политика хаотична. Можно легко натолкнуться на фейк по цене оригинала, а иногда и наоборот. Постепенно челноки  - те, кто самостоятельно формирует ассортимент и делает закупки, уступают место «дилерам» работающих в России брендов. Яркими примерами таких рынков является «Коньково» или «Южный».

Оптовые вещевые рынки. Именно в этом формате и заключается блеск и нищета рыночной торговли. Основной упор делается именно на оптовую составляющую. Соответственно формируется и ассоритимент. Оптовые цены в 2- 2,5 раза ниже розничных, а приобретаемые на таких рынках товары затем продаются в розницу в уличных магазинах, киосках в подземных переходах и вышеупомянутых вещевых рынках. За счет оптовых продаж достигается колоссальный оборот с 1 кв.м. - более 15 тысяч долларов в год. Сравнимый оборот показывают лишь лучшие и наиболее эффективные гипермаркеты. Арендная ставка может составлять более 100 тысяч долларов за торговое место в год. Такие арендные потоки не могут не вызывать интереса у девелоперов.

Последние пару лет мы отмечаем всплеск интереса к рынкам. Самые разные девелоперы рассматривают возможности по организации рыночных площадок с более качественным уровнем сервиса, организацией торговли и пр. Несмотря на то, что успешные рынки формируют огромный, даже по сравнению с современным торговым центром, арендный  поток, основная проблема в том, что этот формат отмирает. Если в 2000 г. на долю «неорганизованной» торговли, которую питает оптовый рынок, приходилось, по данным Росстата 26%, то к 2010 доля снизилась до 12,5%.
Обычно компании не жаждут вкладывать деньги в отмирающие форматы, а стремятся участвовать в растущем рынке. Но, может быть, девелоперы видят то, что пока останется скрытым от статистики, и на самом деле тенденция замещения рынков торговыми центрами  может развернуться вспять?

Это вполне возможно, так как в больших городах меняется портрет посетителя торгового центра. Изначально торговые центры ориентированы на так называемый средний класс. В этом контексте к среднему классу относят домохозяйства с годовым доходом в 30 тысяч долларов. Таковых в Москве уже около 60%. И если первоначально рост доходов затронул в основном те группы населения, которые удачно вписались в экономические реформы, и для которых «западный» формат ТЦ был вполне естественен, то сейчас рост доходов преимущественно распространяется на другие слои населения. Сегодня темпы роста зарплат в бюджетном секторе обгоняют коммерческий сектор. Это означает, что в торговые центры приходит все больше людей с иным, более консервативным менталитетом. И насколько комфортна для этой аудитории среда, предлагаемая классическим ТЦ пока непонятно.

Кроме того, политическая и идеологическая «реставрация» не может не сказаться на поведении и предпочтениях потребителей. Поэтому, не исключено, что в нашей новой реальности у рынков есть не просто шанс выжить, но и своя лояльная и растущая аудитория.