22.07.2003

"Умные" здания. Большинство новых бизнес-центров строятся с элементами "интеллекта"

Столичные инвесторы элитных бизнес-комплексов оценили выгоду использования высокотехнологичных систем управления зданиями и готовы идти на дополнительные расходы по оснащению своих объектов "интеллектом". Активное офисное строительство побуждает владельцев новых бизнес-комплексов повышать техническое оснащение зданий для получения конкурентных преимуществ в борьбе за арендатора и повышения эффективности инвестиций. Все большее распространение на рынке получает термин "интеллектуальное" здание (для коммерческой недвижимости) и "умный" дом (для жилья) - технология, позволяющая объединить технические системы здания в единый комплекс, управляемый с минимальным участием человека.

Активный спрос на установку "интеллекта" сейчас проявляют инвесторы, строящие и в дальнейшем эксплуатирующие элитные бизнес-центры, считает заместитель начальника коммерческого отдела компании "Рокса" Андрей Караулин. По его словам, сейчас в России существуют технологии, позволяющие реализовать идею "интеллектуального" дома, есть и соответствующие специалисты. Однако в России еще не построен объект, который по праву можно было бы назвать "интеллектуальным" зданием, - считает генеральный директор Инженерной компании "СЭМ" Игорь Ходак.

Дома "умнеют" все чаще.

Фрагменты "интеллекта" закладываются при строительстве большинства новых комплексов. Так, по словам Караулина, "Рокса" инсталлировала комплекс инженерных систем и систем безопасности на базе оборудования и программного обеспечения системы Honeywell Enterprise Building Integrator (EBI) в "Башне 2000" ( "Москва-Сити"). С различной степенью интеграции инженерного оснащения сданы заказчикам офисный комплекс на ул. Цандера, 6, гипермаркет "Мосмарт" (Ярославское шоссе, 54) и торгово-офисный центр на Новинском, 31.

В числе "интеллектуальных" объектов, готовящихся к сдаче, бизнес-центр в Щемиловском пер. , 23 (это комплекс А-класса площадью более 15 000 кв. м). В частности, управление микроклиматом предусматривает как поддержание усредненных параметров температуры и состава воздуха в здании в целом, так и дифференциацию по отдельным помещениям. Проект реализовала компания НПО "СЭМ", входящая в группу "Спецэлектромонтаж".

По мнению директора департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International Олега Мышкина, к интеллектуальным можно отнести большинство недавно построенных в Москве зданий класса А - например, "Берлинский дом", "Аврора Бизнес Парк" (1-я очередь) , "Башня на Павелецкой" и др. Можно с уверенностью сказать, что такие здания, как дом N 17 по Чистопрудному бульвару, проект компании "Энка" в "Москва-Сити", "Кантри-Парк" и многие другие, будут оборудованы подобными системами, считает Мышкин.

К концу 2003 г. в Москве будет сдан еще один "интеллектуальный" объект - 28-этажное административное здание на Каланчевской улице (площадью 53 кв. м). Его строит Балтийская строительная компания (генподрядчик по инженерии - компания "БСК-53") для нужд МПС, и поэтому его площади на рынок не попадут. В здании интегрируются более 30 систем, а общее число точек контроля (места крепления датчиков для сбора информации о работе систем и управления ими) превысит 28 000. В здании будет установлено энергосберегающее оборудование, интерактивные системы управления зданием (Building Management System) , телекоммуникационные сети.

Способ сэкономить.

По мнению специалистов, "интеллект" позволяет значительно экономить на эксплуатации здания. Однако пока достоверные данные об экономических показателях таких зданий в России отсутствуют. По предварительным оценкам, расчетная окупаемость вложений в "интеллект" дома - 3 - 6 лет при минимально гарантированном сроке эксплуатации - 10 - 15 лет, говорит Караулин из "Роксы".

По данным специализирующейся на оснащении "интеллектуальных" зданий компании "ЭкоПрог", применяемая ею система интеграции PROFIVE позволяет на 10% снизить платежи за электроэнергию, в два раза продлить срок службы осветительных приборов. Использование системы управления микроклиматом и освещением позволяет сэкономить 45% энергоресурсов.

Стоимость "интеллекта" в проекте здания выделить сложно, считает Караулин. По его словам, для строительства "интеллектуального" здания необходимо, чтобы системы имели возможность интеграции между собой на программно-аппаратном уровне. "Как правило, это оборудование ведущих фирм-производителей, - говорит Караулин. - В связи с этим стоимость каждой системы получается в 1,5 - 2 раза выше, чем стоимость подобной системы, не имеющей возможности интеграции. При этом само программное обеспечение - "интеллект" - стоит около 10% от стоимости оборудования".

Пока основной аргумент для внедрения интеллектуальных технологий на мировом рынке - энергосбережение и эффективное использование дорогостоящих ресурсов - не является определяющим среди российских заказчиков, считает Игорь Ходак. Значительно более весомый аргумент - экономия людских ресурсов на обслуживании здания и повышение надежности эксплуатации объекта. Кроме того, установка в здании интеллектуальных систем безопасности и охраны позволяет значительно экономить на страховании. Например, "Ингосстрах" дает скидку до 60% при имущественном страховании объектов, на которых установлена система PROFIVE от "ЭкоПрог ".

Как правило, общее число инженерно-технологических подсистем, охватываемых проектами автоматизации здания, колеблется от 10 до 30, причем, как утверждает Игорь Ходак, прослеживается тенденция к их росту.

"Интеллектуальные" стандарты.

Помимо количества объединенных систем у "интеллекта" здания есть еще одна важная характеристика - число установленных точек контроля. "В "интеллектуальном" офисном здании не должно быть меньше 15 000 точек, - считает директор по маркетингу компании "АРМО-Инжиниринг" Александр Мосягин. - Чем выше плотность покрытия площади здания контролируемыми точками, тем больше возможности контроля и управления".

Однако сейчас застройщики готовы называть "умной" любую новостройку, не сообщая ни о числе объединенных систем, ни о реальном уровне "интеллекта" здания. Возникает путаница, аналогичная ситуации с классификацией офисных зданий два-три года назад, когда к одному классу недвижимости могли быть произвольно отнесены бизнес-центры разного качества. Возможно, и с определением степени "интеллектуальности" зданий скоро станет проще: ассоциация "Инженеры по отоплению, вентиляции, кондиционированию воздуха, теплоснабжению и строительной теплофизике" (НП "АВОК") сейчас разрабатывает стандарты на первые появляющиеся в России проекты "интеллектуальных" зданий.

Источник: Ведомости