Недвижимость реагирует на рейтинг, Аналитики предрекают новый виток роста цен

        В ожидании фондов.

        Инвестиционный рейтинг - индикатор низкого риска вложений - открывает дорогу в страну деньгам крупнейших западных и японских инвесторов. По прогнозам аналитиков, присвоение России инвестиционного рейтинга агентством Moody's и перспективы скорого повышения рейтинга по шкале другого агентства - Standard & Poor's - подогреют интерес к России международных фондов прямых инвестиций в недвижимость. А они неизбежно подогреют рынок.

        Коммерческая недвижимость в Москве приносит своим владельцам в зависимости от назначения объектов от 15% до 18% в год с учетом роста стоимости самого объекта. По данным аналитика ИК "Атон" Тимоти Маккатчена, ставка доходности в Польше и Чехии, к которым сейчас приблизилась по рейтингу Россия, составляет 8 - 9%.

        Первый иностранный фонд, решившийся на прямые инвестиции в столичную недвижимость, британский Fleming, на днях сделал первое приобретение - офисный центр, который аналитики оценивают $25 - 30 млн. "Сейчас все международные фонды ищут в Москве применение своим деньгам, - объясняет Андрей Закревский, руководитель департамента маркетинга ЗАО "Система-Галс. - Наша доходность [на рынке коммерческой недвижимости] против не более 10% в Европе - это очень хорошие условия". "Система-Галс" тоже намерена привлечь иностранного партнера для организации фонда инвестиций в коммерческую недвижимость.

        Однако приход на этот рынок крупных инвесторов сначала спровоцирует рост цен на недвижимость, но потом неизбежно обернется снижением доходности, уверены все аналитики.

        По прогнозам, например, Coliers International, доходность вложений в офисы класса А, которая сейчас достигает 15% , в течение ближайших трех лет снизится до 11,5 - 12%. Закревский из "Системы-Галс" говорит, что на рынке возможен краткосрочный рост цен до 20% в момент прихода новых крупных игроков, но с увеличениям объемов строительства ситуация быстро стабилизируется. С ним согласен Роман Шемендюк, начальник управления развития бизнеса ЗАО "Управляющая компания "Менеджмент-Центр", по мнению которого уже через год-полтора деньги институциональных инвесторов могут пойти в строительство. В этом случае предложение новых "квадратных метров" может даже стать одним из факторов снижения цен на недвижимость.

        А Елена Флоринская, директор департамента консалтинга Penny Lane Realty, считает, что приход на рынок даже нескольких крупных игроков не окажет заметного влияния на цены, пока не разрешится проблема с приобретением земли в собственность.

        Самый смелый прогноз дает Тимоти Маккатчен из ИК "Атон": коммерческая недвижимость в течение нескольких лет может подорожать на 70%. Этот показатель он вывел из предположения о том, что доходность инвестиций в российскую недвижимость должна снизиться до тех же 8 - 9% , что и в похожих по рейтингу Польше и Чехии. Уменьшаться же доходность будет именно за счет роста цен на недвижимость, считает Маккатчен, поскольку значительного изменения арендных ставок ожидать не приходится.

        Жилье - ставка на кредиты.

        Присвоение инвестиционного рейтинга стране скажется и на рынке жилой недвижимости. Правда, это произойдет позже, чем в случае с коммерческой, поскольку основным фактором в данном случае будет снижение кредитных ставок для застройщиков и ставок по ипотечным кредитам. По данным Рябокобылко, сейчас российские банки кредитуют застройщиков под 14 - 18% годовых на срок 1 - 7 лет и доступ к более длинным и дешевым кредитам уменьшит себестоимость строительства жилья.

        Однако ожидать уменьшения цен на квартиры не стоит. Напротив, как считают специалисты, приток в страну зарубежных кредитных ресурсов приведет к развитию ипотеки и, как следствие, к росту спроса на жилье. "Если в будущем ставка привлечения будет ниже, это отразится и на ставках по ипотечным кредитам. Понижение процентных ставок расширит целевую аудиторию, приведет к увеличению платежеспособного спроса", - говорит директор по маркетингу банка "ДельтаКредит" Виктория Кочеткова. Ведущий экономист отдела ипотечного кредитования Московского кредитного банка Елена Манукян добавляет, что с падением процентных ставок станет больше людей, покупающих квартиры, чтобы получить доход от инвестиций. "Покупатели пока приобретают квартиры в основном на свои средства, но если ставка по кредитам на новостройки понизится, а спрос будет расти, то этот рынок будет достаточно привлекательным", - считает Манукян.

        Вместе с тем Александр Колошенко, начальник управления по развитию розничного бизнеса Райффайзенбанка, не видит прямой связи между присвоением инвестиционного рейтинга и понижением ставок по ипотечным кредитам. "Реальные ставки по кредитам сейчас отражают желания рынка, и объективно их нет смысла ронять. Если резко понизить ставки, это не приведет к росту рынка ипотеки, поскольку массового спроса на ипотечные кредиты пока нет. Люди пока не очень понимают, что такое кредит, боятся брать надолго, тем более под залог того помещения, где они планируют проживать", - говорит Колошенко.

Источник: Ведомости