28.01.2004

Дешевые новостройки остались только в Подмосковье

Дешевых новостроек в Москве нет. И не будет. Люди со средним достатком, копившие деньги на вожделенную квартиру, безнадежно опоздали с покупкой. Им остается только перебираться в ближайшее Подмосковье, где еще можно найти жилье по $600-700 за кв.м. В столице же, по прогнозам, уже к лету не останется новостроек дешевле $1 тыс. за кв.м. Только за прошлый год цены выросли в среднем на 35-40%, а в отдельных сегментах и того больше. Несмотря на это, спрос остается ажиотажным: в прошлом году было заключено вдвое больше сделок, чем в позапрошлом. Сегменту новостроек еще очень далеко до "рынка покупателя", а значит, и до снижения цен.

С каждым годом в Москве строится все больше жилья, но спрос все равно значительно опережает предложение. По мнению Дмитрия Кузнецова, директора департамента первичного рынка жилья Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), к середине 2003 года сравнительно недорогих квартир на рынке уже не было. Сегодня цены на дома эконом-класса находятся в диапазоне от $900 до $1,6 тыс. за кв.м. Основную массу предложения, по данным аналитического отдела компании "Домострой", здесь составляет жилье стоимостью от $1,2 тыс. за метр. При этом их общая площадь начинается от 80 кв.м, так что и стоимость квартиры оказывается не менее $96 тыс.

Но покупательская активность сейчас такова, что большинство квартир раскупается еще на стадии подготовки площадки и монтажа нулевого цикла. Такая ситуация вообще характерна для рынка, на котором спрос существенно превышает предложение. К моменту сдачи панельного дома Госкомиссии в 2003 году свободными оставалось не более 10% квартир, в более дорогом монолитно-кирпичном строительстве этот показатель не превышает 15%. В этом году ситуация вряд ли изменится.

По словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", текущий объем предложения во всех новостройках эконом-класса, выставленных на продажу, является минимальным по сравнению с аналогичными периодами прошлых лет. На конец 2003 года остатки жилья в районах массовой столичной застройки составляли не более 90 тыс. кв.м. Аналитики утверждают, что в 2004 году объем предложения наиболее дешевого жилья окажется примерно вдвое меньше, чем в прошлом году. Дело в том, что большинство домов нижнего ценового диапазона, которые будут строиться в 2004 году, уже отдано на реализацию городских программ и переселение очередников. В первую очередь это относится к объемам новостроек в Бутове, Люблине, Кожухове, Дегунине, Бескудникове. "Уже летом предложение жилья дешевле $1 тыс. за кв.м в пределах Москвы практически исчезнет. Это приведет к новому скачку цен во всех ценовых сегментах", - считает Репченко.

Ближе к природе

Практически единственная возможность стать обладателем недорогого жилья сейчас - это покупка квартиры в Подмосковье. Грань между городом и областью постепенно стирается: инфраструктура везде одинакова, а добраться из города-спутника до центра столицы иногда можно даже быстрее, чем из какого-нибудь спального района. Но главным фактором повышенного спроса на жилье в Подмосковье остаются цены, которые существенно ниже по сравнению с аналогичными московскими предложениями. Например, квартиры в расположенном в зеленой зоне Красногорска жилом комплексе из двух монолитных домов индивидуальной планировки продаются по цене $640 за кв.м. В Москве дома такого уровня приравниваются уже к бизнес-классу.

Современные дома по индивидуальным проектам в Подмосковье начали возводиться всего несколько лет назад, сейчас в Балашихе, Реутове, Мытищах, Троицке, Щербинке, например, появляются жилые комплексы и целые микрорайоны монолитно-кирпичных и кирпичных домов. Спрос на них очень большой как среди жителей области, так и среди москвичей. По оценкам столичных риэлторов, в конце 2002 года доля подмосковных квартир в общей структуре спроса составляла около 10%, к концу 2003-го она увеличилась до 50%. При этом основная доля реализованных квартир в области приходится на однокомнатное и двухкомнатное жилье, а в Москве - на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.

Тем, кто еще не потерял надежды купить недорогое жилье хотя бы в области, стоит поторопиться. Аналитики отмечают, что новостройки в Подмосковье дорожают даже быстрее, чем в Москве. В Красногорске, Химках и Одинцове цены уже вплотную приблизились к столичным . По словам Натальи Тихоновской, директора управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", за 2003 год цены на новостройки в Реутове, Люберцах и Одинцове выросли на 25-30%, в Троицке, Железнодорожном и Балашихе - на 15-20%. Аналитики полагают, что рост цен в Подмосковье в 2004 году продолжится и составит в среднем около 15%.

Вклад в "недвижимость"

Приобретение недвижимости в качестве наиболее эффективного и безопасного способа инвестирования свободных средств стало уже нормой для российского рынка. Дмитрий Кузнецов из МИАН объясняет это тем, что поступательный рост цен сегодня составляет от 2,5 до 4,5% в месяц. Стремление вложить и сохранить деньги приводит к постепенному смещению спроса в сторону более качественного жилья. Эксперты отмечают, что в 2003 году доля продаж монолитно-кирпичного жилья в Москве и области впервые превысила долю продаж "панели". По итогам десяти месяцев прошлого года соотношение продаж "монолита" и "панели" составило 47,5% и 41% соответственно. На кирпичные новостройки пришлось 11,5% продаваемого жилья.

Сегмент квартир бизнес-класса сейчас развивается очень бурно. По словам Тихоновской, цены здесь за прошлый год выросли на 20-50% в зависимости от ликвидности объектов, на которую влияет множество факторов - от экологической обстановки и транспортного сообщения с центром до планировочного решения и наличия однородной социальной среды. В бизнес-классе сейчас появилась новая тенденция - наиболее конкурентоспособными оказываются крупные проекты общей площадью более 10 тыс. кв.м. Инфраструктура таких проектов включает не только службы быта, но и школы и детские сады, бассейны, спортивно-развлекательные и торгово-деловые центры. По прогнозам, рост цен в сегменте бизнес-класса в этом году составит 15-20%. Доходность от инвестиций в новостройки рассматривается индивидуально, но в целом в этом сегменте она составляет 40-50% годовых в валюте.

Аналитики считают, что при стабильной ситуации в стране предложение на рынке недвижимости в 2004 году вряд ли сможет возрасти настолько, чтобы полностью поглотить имеющийся платежеспособный спрос и перевести "рынок продавца" в "рынок покупателя". Следовательно, цены продолжат расти - примерно на 10-12% в целом по рынку. Даже если спрос и предложение достигнут равновесия, это скорее всего приведет лишь к замедлению темпов роста, но никак не к снижению цен. Ситуация усугубляется также падением курса доллара и позицией застройщиков, формирующих стратегию ценообразования...

Источник: Известия